28.02.2011 | 19:44
Antwort
von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
342 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:
1)
Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses - unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen - renoviert zurückzugeben (BGH, Urteil vom 12. September 2007, Aktenzeichen:
VIII ZR 316/06).
Sie müssen also die Türen, Fenster und Heizkörper nicht streichen (lassen).
2)
Außerdem hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter, der auf Grund einer für ihn unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung vornimmt, vom Vermieter Wertersatz für die geleisteten Arbeiten verlangen kann (BGH, Urteil vom 27.05.2009 -
VIII ZR 302/07).
Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die von Ihnen bereits ausgeführten Renovierungsarbeiten. Sollten Sie die Arbeiten in Eigenleistung erbracht haben oder von Verwandten und Bekannten haben erledigen lassen, so bemisst sich der Wert der Renovierungsarbeiten nach dem, was Sie "billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung Ihrer Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet haben oder hätte aufwenden müssen."
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
28.02.2011 | 21:46
Danke für die ausführliche Antwort! Der Vermieter hat aber keinen Formularmietvertrag benutzt, sondern einen eigenen Text entworfen (den er allerdings auch bei anderen Mietern ähnlich benutzt). Ändert das etwas am Sachverhalt? Wenn ja (d.h. wenn ich doch streichen lassen muss), muss ich es auch tun, wenn die Türen/Fenster/Heizkörper sich seit meinem Einzug kaum verändert haben?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
28.02.2011 | 23:01
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für die Nachfrage und die Ergänzung des Sachverhaltes.
Hierauf antworte ich wie folgt:
Eine Individualvereinbarung unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB und wäre damit wohl wirksam (BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, Az: AGB und individuell vere...">VIII ZR 71/08, LG Aachen WuM 1988, 55; AG Münster WuM 1987, 53). Allerdings dürfe es sich vorliegend nicht um eine Individualvereinbarung sondern um AGB Ihres Vermieters handeln. Dies begründe ich wie folgt:
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (§ 305 BGB).
Eine Individualvereinbarung liegt also nur dann vor, wenn beide Parteien eine Vereinbarung ausgehandelt haben.
Wenn Ihr Vermieter also vor dem Mietvertragsabschluss auf die Endrenovierungsklausel bestanden hat, so ist die Vereinbarung - auch wenn sie nicht auf einem Formular geschrieben ist - rechtlich als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten. Da Ihr Vermieter die Formulierung in anderen Verträgen (ähnlich) verwendet hat sollte es sich wohl um eine Allgemeine Geschäftsbedingung Ihres Vermieters handeln. Hilfreich wäre es, wenn Sie sich einfach Kopien der anderen Mietverträge machen (lassen).
Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben. Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen.
Insbesondere besteht alles in allem eine gewisse Rechtsunsicherheit, sodass Sie im Idealfall eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter anstreben sollten. Dabei können Sie mit guten Argumenten Ihre Rechtsposition (AGB - folglich keine Renovierungspflicht und Wertersatz) gegenüber dem Vermieter vertreten.
Eine vernünftige Einigung könnte dann m.E. so aussehen, dass Sie keinen Wertersatz einfordern und der Vermieter im Gegenzug auf das Streichen der Türen, Fenster und Heizkörper verzichtet. Gerne stehe ich Ihnen im Streitfall im Rahmen eines Mandates zur Seite.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
