Objektverkauf einer Luxus-Loft-Dachgeschosswohnung-2Zimmer
| 08.02.2011 20:06
| Preis:
***,00 € |
Mietrecht, Wohnungseigentum
Beantwortet von
Hallo,
ich bin Immobilienmakler und verkaufe derzeit eine sehr hochwertige Luxus-Loft-Dachgeschosswohnung für 535.000 Euro.(2Zimmer)
Ich habe nun eine Interessentin, die die Wohnung unbedingt kaufen möchte und sich excellent mit Immobilien auskennt. (Ihr vorhaben den Preis zu drücken)
Es handelt sich um ein kernsaniertes denkmalgeschütztes Objekt mit insgesamt 14 Wohneinheiten und ich verkaufe eine von den zwei Dachgeschosswohnungen, die als Neubau einzuwerten sind. (Kniestockanhebung etc.)
In der Teilungserklärung stehen 76,5m², (Diese ist heute erst aufgetaucht bzw. ich hatte schon mit 80m² inseriert) diese Messung ist jedoch vor dem Ausbau geschehen, sprich 2007 wo dieses Dachgeschoss noch Kamine behinhaltete, die nachträglich zur Wohnraumgestaltung rausgerissen wurden.(dies sind die restlichen 3,5m²)
Nun ist es so, dass ich diese Wohnung laut neueren Plänen verkaufe, wo diese Wohnung laut dieser Pläne 80m² hat.
Mein Fragen:
Darf ich bzw. der Eigentümer diese Wohnung laut dem neueren vorhandenen Plan verkaufen, oder müssen wir zwingend laut Teilungserklärung verkaufen unter der Voraussetzung, dass die Interessenten dies bereits weiß? Sind wir verpflichtet eine neue Teilungserklärung zu beantragen? Kann es für mich als Makler hier Probleme geben hinsichtlich einer eventuellen Rückabwicklung des Kaufes? Dürfen wir generell 3,5m² abweichen und können beruhigt auf den neuen Plan verweisen? (unter der Berücksichtigung, dass ich in der Werbung mit 80m² bleiben möchte)
Mit freundlichen Grüßen
und vielen Dank für eine eventuelle Beantwortung.
08.02.2011 | 22:06
Antwort
von
Rechtsanwalt Felix M. Safadi
145 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
Sie können und sollten auch die tatsächliche Wohnungsgröße angeben. Die nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechende Größenangabe in der Teilungserklärung ist unschädlich. Mit der Teilungserklärung wird nur sachenrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. Ihr ist also zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Dass die Wohnungsgröße in der Teilungserklärung nicht mehr dem aktuellen Stand entspricht, ändert nichts daran, dass die Wohnung immer noch eindeutig bestimmt ist.
Wenn es um ein mögliches Rücktritts-/Minderungsrecht oder auch um Schadensersatzansprüche der Käuferin geht, kommt es aber allein darauf an, was (schuldrechtlich) VEREINBART wurde. Eine Kaufpreisminderung würde einen Mangel der Kaufsache voraussetzen. Ein Mangel würde vorliegen, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung für die Käuferin nachteilhaft von der vereinbarten Beschaffenheit abweichen würde. Die Größe einer Wohnung ist natürlich eine Beschaffenheit, also ein Zustand, der einer Vereinbarung zugänglich ist. Notwendiger Inhalt einer Beschaffenheitsvereinbarung ist eine verbindliche Beschreibung des tatsächlichen Zustands.
Welche Beschaffenheit die Wohnung zu haben hat, richtet sich nach den Regelungen im Kaufvertrag. Ist dort die tatsächliche Wohnungsgröße genannt, ist es unschädlich, dass die Angabe in der Teilungserklärung davon abweicht. Die Käuferin sollte nur über diese Abweichung und den Grund der Abweichung informiert werden.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Felix M. Safadi
Rechtsanwalt
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Allgemeine Hinweise:
Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
