§ 281 BGB / Entbehrlichkeit der Fristsetzung / nicht ausgef. Schönheitsreparaturen

Antwort

von
Rechtsanwältin Ina Hänsgen
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu dem von Ihnen dargestellten Problembereich gibt es leider keine ganz einheitliche Rechtsprechung.

Ich möchte Sie zunächst auf die Rechtsprechung des BGH, und hier speziell auf ein Urteil vom 16.03.98 (Az. VIII ZR 184/87) verweisen. Dort heißt es: " An die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bejahung einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Schuldner eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen und es damit ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung umstimmen ließe." Weiter führt der BGH in der gleichen Entscheidung aus: "Soweit das Berufungsgericht darin, das der Beklagte - unterstelltermaßen - von sich aus die Gaststätte aufgegeben hat, ohne seiner Wiederherstellungspflicht nachzukommen, keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen hat, läßt auch dies keinen Rechtsverstoss erkennen. Zwar hat der Senat ausgesprochen, es liege nahe, bereits in der Tatsache des Auszugs des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Instandsetzung eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen (Urt. v. 14.7.71 Az. VIII ZR 28/70). Die Umstände des Einzelfalls können aber eine andere Beurteilung rechtfertigen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht hier darin erblickt, dass der Beklagte mit dem Kläger Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geführt und dabei zum Ausdruck gebracht hat, er sehe die vom Kläger ausgesprochene Kündigung nicht als gerechtfertigt an (...). Wenn das Berufungsgericht angesichts dieser Umstände keine endgültige Erfüllungsverweigerung des Beklagten angenommen hat, so liegt dies im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraumes." Fundstellen für dieses Urteil sind: BGHZ 104, 6; MDR 1988, 668; NJW 1988, 1778 und WuM 1988,272.

Allgemein läßt sich sagen, dass Zweifel an einer eindeutigen und endgültigen Erfüllungsverweigerung zu Lasten des Vermieters auswirken.

Zu diesem Thema haben sich in der Rechtsprechung folgende Fallgruppen entwickelt:

In den folgenden Fällen wurde eine Erfüllungsverweigerung verneint:
Auszug des Mieters, ohne zu renovieren - dieser Umstand reicht für sich alleine gesehen grundsätzlich nicht aus (BGH, WuM 1989, 141; OLG Hamburg, WuM 1992, 70 und WuM 1998, 17; LG Wiesbaden, WuM 1986,113).
Schlüsselübergabe - dieser wird zwar eine beachtliche Bedeutung beigemessen. daraus wird aber nicht zwangsläufig die endgültige Erfüllungsverweigerung hergeleitet, zumindest wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt ist (LG Landau/Pfalz, WuM 1988, 119).
Betretungsverbot des Vermieters - im Falle des Unterbindens der Arbeiten durch den Vermieter wird der Mieter frei (LG Mannheim, WuM 1975, 225).

In diesen Fällen wurde eine Erfüllungsverweigerung bejaht:
- Mieter gibt Wohnung unrenoviert zurück, obwohl er auf Notwendigkeit der Arbeiten zuvor hingewiesen worden war (BGH, WuM 1991, 550)
- Mieter hinterläßt die Wohnung in einem "katastrophalen Zustand" (OLG München, DWW 1986, 117)
- Mieter verzichtet auf die Fristsetzung
- Mieter streitet seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab (OLG köln, WuM 1988, 22)

Letztlich ist immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen. Aufgrund Ihrer Schilderungen gehe ich davon aus, dass keine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt.
Im übrigen stellt sich diese Problematik ja erst dann, wenn man zu dem Ergebnis kommt, das ein entsprechender Reparaturanspruch des Vermieters überhaupt bestanden hat und auch fällig war. Dies dürfte letztlich wohl eine wirksame Kündigung voraussetzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin