Mietminderung: undichte, marode Fenster und sonores Dauergeräusch durch Lüftungsrohr

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 2 Monaten habe ich in eine Dachgeschosswohnung bezogen, welche nach Angabe der Hausverwaltung erst 1990 ausgebaut wurde. Die Wohnung (Eckhaus) befindet sich an einer Hauptstraße mit Schienenverkehr. Die (Holz-)Fenster der Wohnung wurden bereits bei der ersten Besichtigung von mir moniert. Sie hatten einen überaus maroden Zustand: Die Lackierung war großflächig abgeblättert, das Holz war porös und rissig, einzelne Holzteile waren bereits herausgebrochen.

Im Wohnungsübergabeprotokoll wurde dokumentiert, dass die Fenster der Wohnung unterschiedlichen Reparaturbedarf aufweisen und vom Vermieter ausgetauscht, bzw. repariert werden würden. In 2 von 3 Räumen, in denen der Zustand der Fenster am schlechtesten war, fand der Austausch auch nach mehreren Interventionen durch mich statt. Das dritte Fenster (6m Fensterfassade im Wohnzimmer) ist jedoch auch zugig und undicht. Bei starkem Regen dringt Wasser in den Raum ein und hinterlässt Wasserflecken an der frisch renovierten Tapete. Auch hier ist die Lackierung partiell abgeblättert und das Holz spröde und rissig. Zudem dämmt diese Fensterreihe m. E. nicht den an einer Hauptstraße entstehenden Schall und ist daher unzweckmäßig. Einen für diese Straße modifizierten Bebauungsplan gibt es aber nach Aussage des Stadtplanungsamtes nicht.

Einen ähnlichen Zustand hat ein Dachflächenfenster im Badezimmer. Auch hier sind Wasserflecken zu sehen. Nach Herstellerangabe ist dieses Fenster bereits 25 Jahre alt.

Ein weiterer, gravierender Mangel ist ein sonores Abluft- oder Zuluftgeräusch, welches permanent (24h) im Schlafzimmer zu vernehmen ist. Das Geräusch ist in etwa vergleichbar mit dem einer Küchendunstabzugshaube in mittlerer Einstellung und ergibt sich aufgrund eines Rohres, welches teilweise unter der Schlafzimmerdecke zum Kamin verlegt und durch Gipsplatten verkleidet wurde. Das Geräusch war von Anfang an vorhanden, allerdings in reduziertem Ausmaß. Ich kann allerdings nicht ausschließen, dass keine Intensitätsveränderung bzgl. des Geräusches stattgefunden hat und ich lediglich geräuschempfindlicher geworden bin. Das Schlafzimmer ist in diesem Zustand völlig unbrauchbar. Ich schlafe seit 2 Wochen mit Ohrenstöpseln! Eine gesundheitsschädigende Auswirkung eines deratigen Dauergeräusches (Herzfrequenz- und Blutdrucksteigerungen mit den bekannten Folgen) ist anzunehmen.

Bzgl. dieser Mängel habe ich mit der Hausverwaltung inzwischen bereits etwa 20 Mal (keine Übertreibung!) telefoniert. Jeweils wurde erklärt, dass man sich nun kümmern wollte, dass man die zuständige, weitere Hausverwaltung (Gemeinschaftseigentum) angeschrieben habe, dass man aufgrund der Nichtreaktion letzterer jetzt selbst aktiv werden wolle etc. Da eine Handlung jedoch ausgeblieben ist, habe ich die Mängel schriftlich fixiert und mit einer 2-wöchigen Frist um Abstellung (Austausch der Fenster, Abstellung des Geräusches durch Schalldämmung o. ä.) gebeten. Im Falle der Nichteinhaltung habe ich bereits eine Mietminderung angekündigt und Belastung der mir entstehenden Kosten durch evtl. Baumaßnahmen vorbehalten.

Mängelzusammenfassung:
- 6m Fensterfassade im Wohnzimmer marode, zugig, undicht und schalldurchlässig.
- Dachflächenfenster im Badezimmer marode und undicht (25 Jahre alt)
- permanentes, sonores Geräusch im Schlafzimmer durch Lüftzufluss- oder Abflussrohr

Da ich die Wohnung prinzipiell sehr schön finde und auch einiges investiert habe, möchte ich verständlicherweise nicht bereits nach 2 Monaten wieder ausziehen.

1. Welche prozentuale Mietminderung ist unter Zugrundelegung der o. g. Mängel angemessen?
2. Könnte ein Argument der Hausverwaltung sein, das katastrophale Geräusch im Schlafzimmer nicht abstellen zu wollen, dass ich es von Anfang an gekannt habe? – Frei nach dem Motto: "Vermietet wie besichtigt – der Mangel war bekannt – warum sind Sie dann überhaupt eingezogen?"
3. Was kann ich tun, wenn die Mängel auch trotz Mietminderung nicht abgestellt werden? Kann ich diese auf eigene Kosten beseitigen lassen und dem Vermieter belasten? Falls dieser annehmbar nicht zahlt, halte ich den Betrag über Monate oder Jahre von der Miete ab? Was ist mit Vorschusszinsen? Oder bleibt hier nur eine Klage auf Abstellung der Mängel?

Vielen Dank schon jetzt für Ihre kompetente Beratung.