Schäden durch Mieter - Verjährung nach 6 Monaten?

Antwort

von
Rechtsanwalt Michael Vogt
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:


Rechtlicher Ausgangspunkt zur Beantwortung Ihrer Frage ist § 548 BGB. Demnach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen in sechs Monaten. Die Frist beginnt hierbei mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurück erhält.

Demnach begann in Ihrem Fall die Frist am 02.05.2009 zu laufen, §187 Abs. 1 BGB, und endete mit Ablauf des 02.11.2009.

Dass der Mieter Ihnen nach seinem Auszug nicht seine neue Adresse mitgeteilt hat, könnte Ihnen hierbei aus meiner Sicht nur dann dienlich sein, wenn er aufgrund des mit Ihnen bestehenden Mietvertrags hierzu verpflichtet gewesen wäre. So hat der BGH entschieden, dass die Einrede der Verjährung sich dann als unredliches Verhalten und damit als unzulässig erweisen kann, wenn der Schuldner seine vertragliche Pflicht zur Mitteilung eines Wohnungswechsels schuldhaft verletzt und dadurch die Zustellung eines Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheids verhindert hat. (BGH NJW-RR 2005, 415)

Ansonsten werden Ihre Ansprüche bedauerlicherweise verjährt sein, wobei jedoch unbedingt berücksichtigt werden sollte, dass nach § 215 BGB auch mit verjährten Ansprüchen grundsätzlich noch aufgerechnet werden kann. Sie können dem Rückzahlungsverlangen Ihres Mieters daher noch immer Ihre verjährten Ansprüche entgegen halten.

Hinsichtlich der darüber hinaus gehenden Ansprüche haben Sie aus meiner Sicht einen Regressanspruch gegen Ihren Anwalt.

So gehört die Überwachung von Verjährungsfristen nach der Rechtsprechung des BGH zum ureigenen Aufgabenbereich des Rechtsanwalts. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass die Rechte des Mandanten gegen eine drohende Verjährung gesichert werden (BGH, Urt. v. 13. Juli 1971 - VI ZR 140/70, VersR 1971, 1119, 1121, st.Rspr.).

Hierbei wäre in Ihrem Fall zunächst einmal an eine Zustellung an den Anwalt Ihres Mieters zu denken gewesen. Falls dies nicht möglich gewesen sein sollte, wäre immer noch eine öffentliche Zustellung in Betracht gekommen. Durch beide Handlungen wäre die Verjährung gehemmt gewesen. Dementsprechend sollten Sie Ihren Anwalt – der für diese Fälle auch versichert ist – im Falle eines Schadens in Haftung nehmen.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen