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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » fehlerhafte NK-Abrechnung/Zins

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vermieter übergab mir eine NK-Abrechnung, die vom Mieterbund in meinem Auftrag in folgenden Punkten für nicht korrekt befunden wurde:
1. der Vermieter versäumte die Meldung an den Weg-Zweckverband,dass es sich nach meinem Einzug nur um einen 1-Personen-Haushalt handelt. So übergab er mir die ihm in Rechnung gestellte Müllgebühr für einen 4-Personen-Haushalt
2. der Vermieter legte die Modernisierung der Antennenanlage auf uns Mieter um (ohne uns darüber zu informieren )
3. der Vermieter legte die Wartungskosten für Feuerlöscher (an der Garagenwand) auf uns Mieter um
4. die Heizkostenabrechnung erfolgte zu1/3 nach HKV Einheiten und 2/3 nach beheizter Wohnfläche. Ich bezweifelte die Berechnung nach den tatsächliche Ablesdaten und forderte die Vorlage der Aufschlüsselung nach den Ablesedaten der Mietparteien.
5.der Vermieter stellte mir Fegekosten (angeblich von seinem Sohn durchgeführt und ihm in Rechnung gestellt) in Rechnung, obwohl ich diese Arbeit vertragsgemäß selbst durchführte und von seiner Seite keine Klagen diesbezüglich kamen.

Nach langen Verhandlungen hat der Vermieter nun nach 2 Jahren eine neue NK-Abrechnung vorgelegt.
Diese enthält hinsichtlich der Müllkosten, der Antennenanlage, Feuerlöscherwartung keine Veränderungen.
Die Heizkostenverteilung wurde geändert in 2/3 HKV und 1/3 Wohnfläche. Die geforderten Aufschlüsselungen fehlen immer noch.
Zu den Fegekosten legte er nur ein Gutachten einer Gartenbaufirma vor mit einer Schätzung der Kosten, die bei ihrer Beauftragung angefallen wären(sehr viel höher).
Zusätzlich verlangt er Zinsen, die für seine bisherige Vorleistung angefallen sind.

Meine Fragen:
1. sind meine Forderungen nach korrekten Müllkosten und Streichung der Antennen und Feuerlöscherkosten berechtigt?
2. Ab wann liegt eine korrekte NK-Abrechnung vor, für die ich dann Zinsen zahlen muss?
3. Kann ich die Aufschlüsselung der tatsächlichen Heizungskosten nach Verbrauch der einzelnen Mietparteien fordern?
4.Muss ich die Fegekosten tragen?

Ich verbleibe mit herzlichem Dank im Voraus und freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,

1.) Ich gehe davon aus, dass die Mülltonnen hier wohl nach der Zahl der Nutzer berechnet werden. Der Vermieter hat dann die tatsächliche Personenzahl im Haushalt zugrundezulegen, also 1-Personenhaushalt. Insofern scheint mir die Forderung nach korrekter Berechnung gerechtfertigt.

Wenn die Betriebskostenverordnung im Vertrag zugrundegelegt wurde oder einzelne Kostenarten ausdrücklich als Umlagefähig im Mietvertrag vereinbart sind, könnten die Kosten für die Wartung des Feuerlöschers als sonstige Kosten auf den Mieter umlagefähig sein. Diese Kosten müßten dann aber ausdrücklich als derartige sonstige Kosten im Mietvertrag bezeichnet sein. Dies müßten Sie nachschauen – ist meist nicht der Fall.

Bei der Modernisierung der Antennenanlage ist zunächst die Frage über die Art und Weise (Umfang) der Modernisierung zu stellen. Es müßte nach weiterer Erörterung des Sachverhaltes geprüft werden, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder nur eine Reparatur. Sollte es tatsächlich um eine Modernisierung handelt, könnte der Vermieter unter Umständen die Miete erhöhen. Die Mieterhöhung beträgt jährlich 11 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten. Dabei sind aber Instandsetzungskosten abzuziehen, die der Vermieter durch die Modernisierung spart. Hat der Vermieter allerdings die Erhöhung nicht vor der Modernisierung mitgeteilt , so tritt die Erhöhung erst 6 Monate später ein. Eine hier möglicherweise vorliegende sofortige Umlage der Kosten in gesamter Höhe ist nicht möglich.

2.) Eine Betriebskostenabrechnung hat die Zusammenstellung der einzelnen Kostenarten enthalten. Die jeweiligen Gesamtbeträge sind zu nennen. Ferner muss ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel angegeben sein, unter deren Anwendung der Kostenanteil des Mieters berechnet wird. Hiervon sind die geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Wenn eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, ist eine Nachzahlung nach Verstreichen einer angemessenen Prüfungsfrist, ca 2 bis 4 Wochen, fällig, ein Guthaben des Mieters sofort. Soweit Beanstandungen bestehen, kann der Mieter die Nachforderung in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückhalten.

3.) Zunächst muss sich der Umlageschlüssel aus der Abrechnung ergeben. Hier sollten Sie beim Vermieter verlangen, Einblick in die Ableseergebnisse für die von Ihnen gemietete Wohnung sowie die Gesamtableseergebnisse verlangen.

4.) Wie Sie mitteilen, sind die Fegekosten – gemeint sind wohl hier Kosten der Treppen- und Hofreinigung – vertragsgemäß (also im Mietvertrag vereinbart) von Ihnen selbst auszuführen. Insoweit wären entstandene Kosten nicht auf den Mieter umlagefähig.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Ernst G. Mohr

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Ernst G.Mohr
Rechtsanwalt und Dipl. Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
Schrambergerstraße 3, 78112 St. Georgen
Tel. 07724/917208 Fax 07724/917210
www.Immobilien-Kanzlei.net

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