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Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich bin Eigentümer einer kleinen Wohnung in einer WEG.
Meine langjährige Mieterin erkrankte im September 2008, kam ins Krankenhaus und anschließend in eine Pflegeeinrichtung.
Die Wohnung wurde zum 31.01.2009 gekündigt.
Februar und März 2009 hatte ich Leerstand.
Ab 01.April 2009 ist die Wohnung an einen neuen Mieter wieder dauerhaft vermietet.
Zur Wohnungsübernahme und Übergabe hate ich die Hausver-waltung beauftragt, die auch die Werte der Verdunsterröhrchen ins Protokoll aufnahm.
Was ich und angeblich die Hausverwaltung nicht wußte, der Ableser von Minol hatte in der Wohnung der Mieterin am Jahresende 2008 die Verdunsteröhrchen nicht abgelesen und getauscht.
Es war aus mehreren unglücklichen Umständen kein Zugang zur Wohnung möglich.
Als ich im Juni 2010 die Heizkostenrechnungen für 2009 von der Hausverwaltung erhielt war ich über den hohen Verbrauch erschrocken.
Auf mehrfache Rückfragebei dem bearbeitenden Mitarbeiter von Minol und bei einem persönlichen Gespräch bei dem Niederlassungsleiter von Minol wurde mir erklärt, die Abrechnung sei richtig.
Minol würde nach der Heizkostenverordnung arbeiten.
"Nach einer Schätzung des Verbrauchs bei der Mieterin in 2008 wäre auch eine Schätzung im Folgejahr zwingend".
Das habe ich verstanden.Das wir aber 2009 auch nochmals die verbrauchten Einheiten der Vormieterin anteilig bezahlen sollten konnte ich nicht verstehen und besorgte mir die Heizkostenverordnung und die Erleuterungen durch einen Sachverständigen.
Dort steht jedoch in §9a, bei Nutzerwechsel nach einer Schätzung
sei der neue Mieter nach dem Hausdurchschnitt zu berechnen.
Nachdem ich unter Berufung auf §9a neue Abrechnungen forderte
und Berechnungen nach dem Hausdurchschnitt erwartete erhielt ich Abrechnungen nach den abgelesenen Verbräuchen der Nutzer.
Die Verdunster die sich seit Dez.2007 an den Heizkörpern befanden
und irrtümlich zur Übergabe,Übernahme abgelesen wurden nun verwendet. Minol rechnete nach eigener Angabe noch eine anteilige
Kaltverdunstungsvorgabe ein.
Auf meinen Widerspruch erhielt ich die Antwort:"Da Ablesewerte vorhanden sind, sollten diesegegenüber einem Schätzverfahren angewendet werden". Welch ein Sinneswandel.
Dem stimme ich grundsätzlich zu, aber nur bei neuen Verdunster-röhrchen und nicht für solche, die sich bereits das 2. Jahr ( seit Dez.2007) an den Heizkörpern befinden.
Meine Frage an Sie:
1. Haben die Nutzer der Wohnung im Jahr 2009 das Recht nach dem Hausdurchschnitt abgerechnet zu werden ?
oder
2. Darf Minol die Röhrchen aus 2007 zu verbrauchsabhängigen
Ablesewerten nutzen und mit rechnerischen Manipulationen
ein für mich zwefelhaftes Ergebnis schaffen.
Ich bedanke mich für Ihre Rechtsauskunft.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort geschrieben am 28.09.2010 23:50:05 
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Rechtsanwältin Silke Jacobi
Ehlentruper Weg 55, 33604 Bielefeld, Tel: 05 21 / 9 61 58 04, Fax: 03212 / 200 40 41
Zivilrecht, Mietrecht, Versicherungsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf diesem Portal gern wie folgt beantworte:
Nach der Heizkostenverordnung hat die Abrechnung der Heizkosten vorrangig nach dem ermittelten Verbrauch zu erfolgen. Eine Abrechnung aufgrund einer Schätzung o. ä. ist nach § 9 a HeizkostenVO ein Sonderfall und damit als Ausnahme gedacht. Die derzeit geltende HeizkostenVO enthält in § 9 a auch keine Regelung, dass nach einer Schätzung im Folgejahr zwingend wieder der Verbrauch zu schätzen ist oder dass bei einem Nutzerwechsel und einer vorangegangenen Schätzung für den neuen Nutzer zwingend nach dem Hausdurchschnitt abzurechnen ist.
§ 9 a Heizkostenverordnung sieht eine andere Abrechnung als die nach dem ermittelten Verbrauch vor, wenn entweder die Ablesegeräte ausgefallen sind oder aus anderen ZWINGENDEN Gründen eine ordnungsgemäße Verbrauchsermittlung für die einzelnen Nutzer nicht möglich ist. Ein solcher Grund ist z. B. dann gegeben, wenn die Messgeräte nicht abgelesen werden konnten, weil kein Zutritt zur Wohnung möglich war. Eine Schätzung im Vorjahr stellt dagegen nicht unbedingt einen solchen zwingenden Grund im Sinne des § 9 a HeizkostenVO dar. Auch ein Nutzerwechsel und eine vorherige Schätzung bedeutet daher nicht zwangsläufig, dass im nächsten Ablesezeitraum wieder eine Verbrauchsermittlung und -berechnung nach § 9 a bzw. nach dem Hausdurchschnitt vorgenommen werden muss. Ob ein zwingender Grund im Sinne des § 9 a HeizkostenVO gegeben ist, hängt also immer vom Einzelfall ab.
Da Sie mitteilen, dass die Verdunsterröhrchen Ende 2008 nicht abgelesen wurden, weil der Ableser nicht in die Wohnung kam, ist insoweit eine Abrechnung mittels Schätzung grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Darüber hinaus hat die ehemalige Mieterin bis zur Beendigung des Mietvertrags zum 31.01.2009 die anteiligen Heizkosten zu zahlen. Die Zeit des Leerstands geht zu Lasten des Vermieters und die Heizkosten ab Neuvermietung hat der neue Mieter zu tragen.
Wenn nach § 9 b HeizkostenVO eine Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel stattfindet, ist die Kostenverteilung nach Verbrauch relativ einfach. Findet keine Zwischenablesung statt, wird nach § 9 b Abs. 2, 3 HeizkostenVO verfahren, was bedeutet, dass die Heizkosten insgesamt nach den sogenannten Gradtagszahlen für die einzelnen Nutzer (hier: alte Mieterin bis 31.01.2009, Leerstand Vermieter und ab 01.04.2009 neuer Mieter) abgerechnet. Dabei hat die Abrechnung wiederum vorrangig nach dem festgestellten, abgelesenen Verbrauch bzw. Jahresverbrauch zu erfolgen. Die Schätzung ist insoweit auch beim Mieterwechsel eine Ausnahme.
Soweit Verbrauchswerte für 2009 an den Verdunstern abgelesen wurden, ist die Abrechnung - u. U. nach den Gradtagszahlen - anhand dieser Ablesewerte vorzunehmen. Eine Schätzung scheidet beim Vorliegen von Messdaten grundsätzlich erst einmal aus. Dies gilt sowohl für die alte Mieterin als auch für den Leerstand und die neuen Mieter.
Die Frage, die sich hier jedoch stellt, ist, ob die abgelesenen Werte für 2009 überhaupt verwendbare Verbrauchsdaten sind, wenn die Verdunsterröhrchen tatsächlich seit 2007 nicht mehr ausgetauscht wurden. Üblicherweise werden diese Verdunsterröhrchen jährlich, also nach jeder Ablesung von der Ablesefirma getauscht.
Wenn die Verdunsterröhrchen tatsächlich seit 2007 nicht ausgetauscht wurden, kann ein korrekter Verbrauch nur dann ermittelt werden, wenn die Röhrchen für eine mehrjährige Verwendung geeignet sind und die einzelnen Jahresendstände und Anfangsstände nachvollziehbar protokolliert wurden (z. B. im Ableseprotokoll). Ferner müssten diese Jahresendstände dann jeweils als Grundlage für den Verbrauch und für die Abrechnung verwendet worden sein müssen. Wurde also beispielsweise für Röhrchen A am 31.12.2008 ein Endstand von 20 Strichen protokolliert, müssten diese 20 Striche als Beginn für den Verbrauch 2009 verwendet werden. Wäre der Endstand am 31.12.2009 15 Striche, ließe sich die Differenz und damit der Verbrauch vom 31.12.2008 bis 31.12.2009 konkret ermitteln.
Nur wenn diese Voraussetzungen nachweisbar und in allen Fällen korrekt erfüllt sind, ist es m. E. einigermaßen vertretbar, die Verdunsterröhrchen von 2007 weiterhin zu verwenden und als Abrechnungsgrundlage für die Folgejahre zu verwenden.
Inwieweit diese Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, müsste also detailliert geprüft werden, indem z. B. die Jahresendstände und die Anfangswerte des Folgejahres für jeden Nutzer, jedes Verdunsterröhrchen und für jedes Jahr anhand der Ableseprotokolle überprüft werden. Dies ist natürlich sehr aufwändig und im Rahmen einer Erstberatung auf dieser Plattform gar nicht realisierbar.
Kann dagegen durch das mehrjährige Verwenden der Verdunsterröhrchen keine korrekte Abgrenzung der einzelnen Anfangs- und Endstände erfolgen, ist es nach meiner Ansicht sehr fraglich, ob mit diesen Verdunsterröhrchen überhaupt noch eine aktuelle und zutreffende Verbrauchserfassung für die Jahre 2008 und 2009 möglich war. Ich würde dazu tendieren, dass die Röhrchen für die Verbrauchsermittlung wahrscheinlich ungeeignet waren. Dies würde dem Fall des § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO gleichzustellen sein, dass die Messgeräte nicht funktionierten oder ausgefallen sind. Dann wäre eine Verbrauchsermittlung durch Schätzung für alle Nutzer wohl der bessere Weg. Die Verbrauchswerte nach Schätzung werden dabei durch die Ermittlung eines durchschnittlichen Verbrauchs in den Vorjahren unter Berücksichtigung der Witterungsverhältnisse (warme Heizperiode oder sehr kalte / lange Heizperiode) berechnet. Diese Verbrauchsermittlung ist relativ aufwändig, aber letztlich der einzige Weg, eine einigermaßen zuverlässige Verbrauchsermittlung und Abrechnung vorzunehmen.
Die Berücksichtigung einer sogenannten Kaltverdunsterpauschale ist sowohl bei der konkreten Verbrauchsablesung als auch bei einer Schätzung des Verbrauchs dagegen üblich.
Ihre Fragen lassen sich daher zusammengefasst wie folgt beantworten:
Ein Recht der neuen Mieter, nach Schätzung oder nach dem Hausdurchschnitt abgerechnet zu werden, besteht grundsätzlich nicht. Vorrangig ist die Abrechnung nach dem abgelesenen Verbrauch, ggf. unter Anwendung und Berücksichtigung der Gradzahltage. Nur wenn der Verbrauch aus den in § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO genannten Gründen nicht durch Ablesung ermittelt werden konnte, kann die Berechnung nach dem Hausdurchschnitt bzw. nach Schätzung in Betracht kommen.
Die Röhrchen aus 2007 können nur dann für die Verbrauchsberechnung verwendet werden, wenn sichergestellt ist, dass ein korrekter Anfangs- und Endstand ermittelt wurde. Dies müsste die Ablesefirma im Zweifel beweisen. Rechnerische Manipulationen gleich welcher Art haben natürlich immer zu unterbleiben.
Sie sollten daher als ersten Schritt noch einmal die Ablesefirma um konkrete Auskunft bitten, wie anhand der Röhrchen aus dem Jahr 2007 überhaupt ein konkreter Verbrauch und eine ordnungsgemäße Verbrauchsabgrenzung für 2008 und 2009 erfolgen konnte. Darüber hinaus sollten Sie um Nachweise bitten, wann die Röhrchen tatsächlich ausgetauscht wurden.
Als weiteren Schritt sollten Sie die Heizkostenabrechnung dahin gehend prüfen bzw. anwaltlich überprüfen lassen, ob die verschiedenen Nutzer korrekt abgegrenzt wurden, Gradzahltage berücksichtigt wurden und ob der berechnete Verbrauch nach Schätzung bzw. nach Ablesung richtig sein kann. Dazu müssten auch die von der Ablesefirma bereits übersandten Unterlagen eingesehen werden.
Erst nach dieser Prüfung und nach der Auskunft der Ablesefirma über den "Zustand" der Verdunsterröhrchen" lässt sich beurteilen, ob und ggf. inwieweit die Heizkostenabrechnung beanstandet werden kann. Auch die Möglichkeiten der Korrektur lassen sich nach dieser Prüfung abschließend beurteilen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung für das weitere Vorgehen verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Silke Jacobi
Rechtsanwältin
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