Frage geschrieben am 11.02.2010 19:31:41
eigentümerversammlung
Rechtsgebiet: Nachbarschaftsrecht | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1134wir sind mit unseren hauskosten in verzug, können zur zeit auch nicht zahlen.
jetzt gibt es morgen eine außerordentliche eigentümversammlung.
in der einladung ist folgender punkt aufgeführt:
-- ermächtigung der verwaltung zur aktiven prozessführung zur eintreibung der rückstände. --
wir sind ein 4 parteien haus wobei 2 parteien rückständig sind und nicht zahlen KÖNNEN.
es geht um 2700 euro.
wir habe 44 % der stimmrechte und der zweite schuldner 20 %.
meine fragen:
braucht der verwalter eine merheit um aktiv zu werden oder reicht ein anteilhaber um das ganze ins rollen zu bringen ?
(brauch er überhaupt stimmen um aktiv zu werden ?)
in der vorherigen versammlung (november 2009) wurde einstimmig die stundung des betrags von allen beschlossen.
darf jetzt 3 monate später schon wieder darüber abgestimmt werden oder gibt es dazu fristen ?
kann ich mich danach gegen eine aktive prozessführung rechtlich zur wehr setzen ? ( oder gegen die forderungen an sich)
vielen dank.
Antwort geschrieben am 11.02.2010 19:46:10 
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Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Maximilian A. Müller
Rathausplatz 1, 76829 Landau, Tel: 06341 - 91 777 7, Fax: 06341 - 91 777 19
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vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann.
1.
Ob Sie überhaupt dazu verpflichtet sind, das rückständige Hausgeld zu begleichen ist aufgrund der bestehenden Beschlusslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu klären. Grundsätzlich setzt eine Zahlungspflicht einen wirksamen, das heißt nicht angegriffenen Beschluss über einen Wirtschaftsplan (= lauifende Zahlungen) bzw. über eine Jahresabrechnung voraus. Gerne kann ich diese eine näheren Prüfung unterziehen, falls Sie mir diese zukommen lassen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die dortigen Beträge rechtswirksam werden, wenn die Beschlüsse nicht innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist angegriffen werden.
2.
In formeller HInsicht ist darauf hinzuweisen, dass der Verwalter ohne besondere Ermächtigung nicht dazu berechtigt ist, die WOhnungseigentümergemeinschaft in einem Aktivprozess vertreten. Er benötigt daher einen Beschluss, um eine Klage auf Zahlung des Wohngeldes einzureichen. Gegebenenfalls könnte sich die Ermächtigung hierzu aber auch bereits aus der Teilungserklärung ergeben.
Gemäß § 25 Abs. 5 2. Alt WEG können Sie bei der Entscheidung nicht mitstimmen, da beabsichtigt ist, einen Prozess gegen Sie einzuleiten. Sie dürfen jedoch anwesend sein und mitdiskutieren.
3.
Eine Beschlusslage kann grundsätzlich durch anderweitige Beschlüsse wieder verändert werden. Die ausgesprochene Stundung, die zuvor beschlossen wurde, kann daher möglicherweise wieder rückgängig gemacht. Hierbei kommt es aber auf den Beschluss an. Wenn Ihnen eine Stundung über eine gewissenen Zeitraum gewährt wurde (z.b. Bis Jahresende) so wäre dies m.E. bindend, da Ihnen ein Recht eingeräumt wurde, das Ihnen so ohne Weiteres nicht wieder entzogen werden dürfte.
Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben. Gerne stehe ich Ihnen bei etwaigen weiteren rechtlichen Fragen oder bei einer notwendigen rechtlichen Vertretung in einem gerichtlichen Verfahren zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Seither Rechtsanwaltskanzlei, Landau i.d.Pfalz
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 11.02.2010 20:40:09
vielen dank für ihre schnelle antwort.
bemerken möchten wir hierzu noch, dass wir unser monatliches hausgeld immer pünktlich in vollem umfang bezahlt haben. die 2700€ ergeben sich aus der jahresabrechnung, der wir auch fristgemäß widersprochen haben, da uns der hohe verbrauch der maroden heizung beim kauf verschwiegen wurde und der wirtschaftplan, woraus sich unsere vorauszahlungen ergeben haben geschönt war.
da es sich um 2 schuldner innerhalb der eigentümergemeinschaft handelt (wir 44% und der andere schuldner 20 %) bleiben 2 eigentümer mit je 18 % "übrig" um einen beschluss über einen aktivprozess zu fassen.
braucht der verwalter nun 18% oder 36% der stimmen um zu klagen oder sind die anderen beiden parteien überhaupt nicht beschlussfähig mit ihren insgesamt 36 % ? das ist uns bei ihrer antwort leider nicht ganz klar.
hinzu kommt noch, dass der verwalter sich den verwalterposten "erschwindelt" hat.
zur wahl standen zum damaligen zeitpunkt wir als verwalter.
wir hatten zusammen mit einem 2. eigentümer 62 % dafür (also die einfache mehrheit) und 2 eigentümer mit 38 % dagegen. daraufhin wurde uns mitgeteilt, dass wir uns als betroffene der stimme enthalten müssen und somit wurde diese hausverwaltung zum verwalter bestellt.
vielen dank für ihre schnelle antwort.
bemerken möchten wir hierzu noch, dass wir unser monatliches hausgeld immer pünktlich in vollem umfang bezahlt haben. die 2700€ ergeben sich aus der jahresabrechnung, der wir auch fristgemäß widersprochen haben, da uns der hohe verbrauch der maroden heizung beim kauf verschwiegen wurde und der wirtschaftplan, woraus sich unsere vorauszahlungen ergeben haben geschönt war.
da es sich um 2 schuldner innerhalb der eigentümergemeinschaft handelt (wir 44% und der andere schuldner 20 %) bleiben 2 eigentümer mit je 18 % "übrig" um einen beschluss über einen aktivprozess zu fassen.
braucht der verwalter nun 18% oder 36% der stimmen um zu klagen oder sind die anderen beiden parteien überhaupt nicht beschlussfähig mit ihren insgesamt 36 % ? das ist uns bei ihrer antwort leider nicht ganz klar.
hinzu kommt noch, dass der verwalter sich den verwalterposten "erschwindelt" hat.
zur wahl standen zum damaligen zeitpunkt wir als verwalter.
wir hatten zusammen mit einem 2. eigentümer 62 % dafür (also die einfache mehrheit) und 2 eigentümer mit 38 % dagegen. daraufhin wurde uns mitgeteilt, dass wir uns als betroffene der stimme enthalten müssen und somit wurde diese hausverwaltung zum verwalter bestellt.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 11.02.2010 21:18:51
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage enthält einige neue Aspekte, die im Rahmen der Nachfrage so nicht beantwortet werden können.
1.
Hinsichtlich des Rückstandes kommt es darauf an, ob die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Dies ist der Fall, wenn diese gerichtlich angegriffen wurde. Eine einzelner Widerspruch ist hierfür nicht ausreichend. Eine gerichtliche Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung möglich.
2.
Nach Ihren Ausführungen bleiben 2 Eigentümer mit 18 % über. Nur diese dürfen abstimmen.
Ein Beschluss über die Aufnahme von rechtlichen Maßnahmen gegen Sie kommt zustande, wenn beide Eigentümer mit je 18 % zustimmen oder ein Eigentümer zustimmt und einer sich enthält. Bei einem Patt (1 Ja Stimme / 1 Nein Stimme) ist der Beschluss nicht getroffen, so dass Maßnahmen gegen Sie vom Verwalter nicht ergriffen werden dürfen.
3.
Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass Ihre Stimmen bei der Abstimmung über die verwalterposition hätten mitgezählt werden müssen. Sie wären daher wirksam zum Verwalter bestellt worden. Allerdings gilt auch hier, dass der (falsche) Beschluss wirksam wurde, da er nicht gerichtlich angefochten wurde.
4.
Wenn beim Kauf falsche Angaben gemacht wurden (Verschweigen der fehlerhaften Heizanlage, "geschönter" Wirtschaftsplan) können Sie möglicherweise Ansprüche gegen den Verkäufger geltend machen, die jedoch anhand Ihrer derzeitigen ANgaben nicht überprüft werden können.
NOchmals darf ich Ihnen anbieten, sich direkt an mich zu wenden, falls Sie eine umfassende Prüfung der Rechtslage unter Berücksichtigung der bisherigen Beschlüsse wünschen.
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage enthält einige neue Aspekte, die im Rahmen der Nachfrage so nicht beantwortet werden können.
1.
Hinsichtlich des Rückstandes kommt es darauf an, ob die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist. Dies ist der Fall, wenn diese gerichtlich angegriffen wurde. Eine einzelner Widerspruch ist hierfür nicht ausreichend. Eine gerichtliche Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung möglich.
2.
Nach Ihren Ausführungen bleiben 2 Eigentümer mit 18 % über. Nur diese dürfen abstimmen.
Ein Beschluss über die Aufnahme von rechtlichen Maßnahmen gegen Sie kommt zustande, wenn beide Eigentümer mit je 18 % zustimmen oder ein Eigentümer zustimmt und einer sich enthält. Bei einem Patt (1 Ja Stimme / 1 Nein Stimme) ist der Beschluss nicht getroffen, so dass Maßnahmen gegen Sie vom Verwalter nicht ergriffen werden dürfen.
3.
Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass Ihre Stimmen bei der Abstimmung über die verwalterposition hätten mitgezählt werden müssen. Sie wären daher wirksam zum Verwalter bestellt worden. Allerdings gilt auch hier, dass der (falsche) Beschluss wirksam wurde, da er nicht gerichtlich angefochten wurde.
4.
Wenn beim Kauf falsche Angaben gemacht wurden (Verschweigen der fehlerhaften Heizanlage, "geschönter" Wirtschaftsplan) können Sie möglicherweise Ansprüche gegen den Verkäufger geltend machen, die jedoch anhand Ihrer derzeitigen ANgaben nicht überprüft werden können.
NOchmals darf ich Ihnen anbieten, sich direkt an mich zu wenden, falls Sie eine umfassende Prüfung der Rechtslage unter Berücksichtigung der bisherigen Beschlüsse wünschen.
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