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dubiose Arbeiten an Duplexparker


15.11.2008 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

bin ich als Miteigentümer an einem Duplexparker verpflichtet, Rechnungen für die Reparatur eines angeblich defekten Hydraulikzylinders in Höhe von ca. 2900€ zu bezahlen, wenn

1) noch im April 2007 von einer durch die Hausverwaltung beauftragten Fachfirma A zur Überprüfung der Hebeanlagen insgesamt "keine gravierenden Funktionsstörungen festgestellt" werden konnten.

2) eine Firma B im April 2008 eine Doppelparkersanierung für lediglich angerostete Profilbleche und Seitenträger empfiehlt und zu deren Behebung eine Firma C "empfehlen, mit der wir eng zusammenarbeiten". Firma A schreibt dazu im Mai 2008 auch ein
Angebot (an die Hausverwaltung).

3) Danach die Firma C im Juni 2008 lediglich ein Angebot über den Austausch von Hydraulikschläuchen und Hydrauliköl (der Hausverwaltung) anbietet.
Im Protokoll der ebenfalls im Juni 2008 stattfindenden Eigentümerversammlung wird Bezug genommen auf den
von Firma C angefertigten Zustandsbericht der Hebebühnen und der Hydraulik. Dort ist keine Rede von defekten Hydraulikzylindern.

4) Am 4. August 2008 erhalte ich schließlich von der Hausverwaltung ein Fax, in dem mir mitgeteilt wird, ich solle mich
mit Firma B "in Verbindung setzen, da Ihr Abstellplatz ein einem sehr schlechten Zustand ist ... Wir bitten Sie, mit Hr. NN Rücksprache zu nehmen, da Ihre Miteigentümer behindert werden, wenn Sie den Auftrag zur Sanierung nicht erteilen." Keine Rede von
defekten Hydraulikzylindern.

5) Am 13. 8. 2008 erhalte ich schließlich ein Einschreiben der Hausverwaltung mit folgendem Inhalt:

"wir hatten Sie schon im Protokoll informiert, das die Hydraulik Ihrer
Duplexanlage defekt ist. Bei einem Ortstermin am Montag den 11.8.2008 gemeinsam mit der Firma C und dem Beirat mussten wir feststellen, dass zwischenzeitlich das Öl verstärkt ausläuft und wir einer Auftragsvergabe durch Sie nicht länger zu warten können, da die ganze Wohnanlage durch Kontaminierung gefährdet ist und die restlichen 6 Aggregate in Mitleidenschaft gezogen werden. Außerdem ist ansonsten die Erneuerung des Hydrauliköls und der Schläuche sinnlos.
Mit Rücksprache des Beirates, wurde am Montag der Auftrag erteilt. Das Angebot nochmals anbei. Da es sich um einen 2 Duplexplatz handelt, teilen Sie die Kosten mit Frau S., die mit gleicher Post, das gleiche Schreiben enthält."

Weder wurde ich im Protokoll informiert, dass die Hydraulik defekt wäre noch hatte ich zuvor jemals ein Angebot der Firma C über den Austausch eines Hydraulikzylinders erhalten. Da offenbar auch niemals Gegenangebote eingeholt wurden und mir der Umstand mit dem angeblich defekten Hydraulikzylinder suspekt ist (Wurde just entdeckt, wo man mit anderen Arbeiten beginnen wollte und zwar
lediglich durch die den Auftrag ausführenden Firma C!), frage ich mich schon, ob ich zur Zahlung verpflichtet bin, zumal ich weder mit
Firma B bzw. C noch mit der Hausverwaltung über eine Auftragsvergabe meinerseits gesprochen habe.

mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte bedenken, Sie dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist. Bei Ergänzung des Sachverhalts durch weitere Informationen kann sich eine verändere rechtliche Beurteilung ergeben.

Sie teilen mit, Sie seien gemeinsam mit Frau S. Miteigentümer des Parkers. Ich gehe also davon aus, dass Sondereigentum vorliegt und nicht bloß ein Sondernutzungsrecht. Falls dies der Fall wäre, müßte eine Kostentragunsverpflichtung erst anhand der Teilungserklärung geprüft werden.

Grundsätzlich muß die Verwaltung einen Beschluss über Instandhaltungsmaßnahmen durch die Eigentümerversammlung herbeiführen. Die Verwaltung hat grundsätzlich keine Vertretungsmacht um Aufträge zu Lasten der Eigentümer zu erteilen, es sei denn, im Vertrag wäre dies ausdrücklich anders geregelt.
In Betracht kommt lediglich eine Notmaßnahme nach § 27 I Nr. 3 WEG, auf die die Verwaltung sich offenbar beruft. Voraussetzung hierfür ist zwar keine unmittelbar drohende Gefahr, es muß aber eine Unzumutbarkeit/Unmöglichkeit eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vorliegen (vgl. Palandt-Bassenge, § 27 WEG Rnr. 7).
Dies sehe ich in Ihrem Fall nicht. Im Juni 08 bei der Versammlung war ein solcher Schaden offensichtlich noch nicht festgestellt.
Es wäre nach den entsprechenden Erkenntnissen ohne weiters möglich gewesen mehrere Angebote einzuholen, um dann einen Beschluss herbeizuführen. Die Frage ob die Arbeiten überhaupt notwendig waren, ist ebenfalls noch offen.

Sie sollten gemeinsam mit Frau S. die Zahlung zunächst verweigern und auf eine Klärung durch die Verwaltung hinwirken. Es muß wahrscheinlich eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Falls kein Kombromiß möglich ist, können Sie den Standpunkt vertreten, dass Sie keinen wirksamen Auftrag erteilt haben. Die Kosten hätte dann die Verwaltung zu tragen. Sie müssen natürtlich die weiteren Arbeiten, die unstreitig notwendig waren, bezahlen.

Im Hinblick auf die Zukunft könnte natürlich eine gütliche Einigung sinnvoll sein. Ohne weiteres zahlen sollten Sie jedenfalls nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
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