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bestandschutz bei ca. 50 jahre alter umnutzung


12.12.2008 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



omas häuschen.
im stadtgebiet auf der rückseite einer häuserzeile
steht im garten ein ca. 40 qm grundfläche grosses haus, mit
ausgebautem walmdach. rosenumrankt. richtig
aus dem kinderbilderbuch.
auf der rückseite der häuserzeile ist ein
pkw-breiter wirtschaftsweg.
ca. 1959 wurde ein anbau als lagerraum für
den gewerbebetrieb des grossvaters errichtet.
zu diesem anbau gibt es einen ordentlichen
bauantrag als lager. dies ist auch das 1. dokument
in unserer akte. in diesem bauantrag ist die
grundfläche des hauses als "stall" gekennzeichnet.
die fläche des hauses wurde aber - wohl
der wohnraumnot der nachkriegszeit folgend-
als wohnung genutzt.
nach aufgabe des gewerbebetriebes mitte der 80iger jahre
wurde der lagerraum zur küche.
in 1992 wurde -mit bauantrag- ein ca. 20 qm grosser
anbau erstellt, in dem jetzt endlich ein ordentliches bad
platz fand. in diesem bauantrag ist als nutzung der
restflächen des hauses "küche" und "wohnzimmer"
eingetragen.
nach dem tod der eltern hat die tochter das
häuschen vermietet. und nach deren tod der
überlebende ehemann. und nach dessen
tod jetzt dessen töchter.
im rahmen der vergabe der steueridentifikationsnummer
wurden die meldebestände geprüft und dabei
das häuschen als "nicht vorhandene" wohnung
aufgedeckt.
um abzuprüfen, auf welchen ärger wir uns einrichten
müssen, folgende fragen:
gibt es so etwas wie bestandschutz in dieser situation ?
bin ich verpflichtet, den mieter über diese situtation
so früh wie möglich zu informieren ?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Derzeit kann ich ein möglicherweise entstehendes Problem nicht erkennen.

Ihre Ausführungen verstehe ich so, dass der Anbau als Lagerraum im Jahr 1959 an das Haus mit der 40 qm großen Grundfläche mit erteilter Baugenehmigung errichtet wurde.

Mit Bauantrag im Jahr 1992 erfolgte an dieses Gebäude ein weiterer Anbau von 20 qm.
In diesem Bauantrag wurde die Nutzung als Wohnung durch die Benennung als „Küche“ und „Wohnzimmer“ gekennzeichnet.

Das zuständige Bauordnungsamt hat also seit diesem Zeitpunkt Kenntnis von der Nutzung als Wohnung. Da über einen Zeitraum von 16 Jahren keine Maßnahmen ergriffen wurden, ist jedenfalls von einer Duldung der Nutzung auszugehen, so dass nach Ablauf dieser Zeit jedenfalls eine Nutzungsuntersagung nicht mehr in Betracht kommt.

Da die Bebauung im Stadtgebiet liegt, ist ohnehin davon auszugehen, dass eine Nutzung als Wohnung zulässig ist, so dass keine Nutzungsuntersagung zu befürchten ist, da die Nutzung als Wohnung grundsätzlich zulässig sein dürfte.

Dies gilt um so mehr dann, wenn in der Umgebung auch Gebäude zu Wohnzwecken vorhanden sind.

Überdies hinaus liegen für die vorhandene Bebauung erteilte Baugenehmigungen vor.

Die Feststellung, dass die Wohnung „nicht existent“ ist, dürfte vielmehr ein melderechtliches Problem derart sein, als dass für dieses Haus eine gesonderte Meldeadresse, vor allem also eine eigene Hausnummer zu vergeben ist.

Dies lässt jedoch die Nutzung des Hauses als Wohnung unberührt.

Die Mieter müssen meines Erachtens derzeit noch nicht in Kenntnis gesetzt werden.

Diese sollten natürlich dann informiert werden, sofern eine neue Hausnummer zugeteilt wird.

Aus baurechtlicher Sicht wäre eine Mitteilung dann an die Mieter erforderlich, wenn Ihnen ein Anhörungsverfahren wegen möglicher Nutzungsuntersagung auf Sie zu käme.

Erst dann bestünden eine größere Wahrscheinlichkeit, dass eine Nutzungsuntersagung in Betracht käme.

Aus den oben dargelegten Gründen ist dieser Fall aber eher unwahrscheinlich.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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