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Hallo und Guten Tag,
ich befinde mich in einem Untermietverhältniss über die Vertragsform eines "Untermietvertrag über einen möblierten Wohnraum".
Dieses Zwischenmietverhältniss wurde über 12 Monate abgeschlossen, danach übergebe ich die Wohnung wieder dem Vormieter.
Meine Frage zielt auf eine Kündigung. Ich möchte nun vorzeitig diesen Vertrag auflösen und ausziehen.
Geregelt unter dem Vertragspunkt "Kündigung" ist folgendes:
"§X Der Untermieter kann diesen Vertrag, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, mit einer Frist von ___ Wochen kündigen."
Hier wurde nichts von Seiten des Untervermieters eingetragen.
Ein ergänzender Unterpunkt sagt folgendes:
"§X.1 Ist der Mietvertrag durch eine Vereinbarung eines Endtermins befristet, kann der Vertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden. Davon unberührt bleibt das Recht der fristlosen Kündigung."
Frage: Nach welchen Maßstäben richtet sich nun eine Kündigung (Mietrecht) meinerseits? Es kann doch nicht sein, das ich hier über zwölf Monate gebunden bin ohne eine Chance auf eine Kündigung (Mietrecht) zu besitzen?
Wie verhält sich diese vertragliche Regelung zur gesetzlichen, ordentlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten?
Und inwiefern spielt die Regelungslücke der Kündigungsfrist in diesem Vertrag (s. §X) hier eine Rolle?
Vielen Dank schon einmal im Voraus und freundliche Grüße,
Sebastian S.
Antwort geschrieben am 19.04.2011 21:43:04 
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Rechtsanwältin Gina Haßelberg
Lyrenstraße 13, 44866 Bochum, Tel: 02327/831874-0, Fax: 02327/831874-9
Zivilrecht, Strafrecht, Kaufrecht, Mietrecht, Erbrecht, Vertragsrecht, Familienrecht
Bewertungen: 104
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Ihrer Schilderung nach haben Sie einen befristetes, auf bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis vereinbart.
Entsprechend hat Ihr Vermieter keine Kündigungsfrist im dem genannten Vertragspassus ausfüllen müssen.
Ihrer Vereinbarung nach dürften Sie daher nicht vorzeitig kündigen.
Es stellt sich die Frage, ob die Vereinbarung angesichts der geltenden Mietrechtsvorschriften wirksam ist. Im Allgemeinen ist der Mieterschutz äußerst weitreichend.
Nach § 575 BGB können Zeitmietverträge grundsätzlich vereinbart werden. Allerdings bedarf es der dort genannten Befristungsgründe. Weiterhin muss der Befristungsgrund dem Mieter schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt werden. Vermutlich sind diese Voraussetzungen in Ihrem Fall nicht erfüllt, so dass Zweifel an der Wirksamkeit des Zeitmietvertrages bestehen können. Ein unwirksamer Zeitmietvertrag gilt nach der Vorschrift als Mietverhältnis über eine bestimmte Zeit, so dass die normale Kündigungsfrist (3 Monate) Anwendung findet.
Allerdings ist es möglich, die Befristung als Kündigungsausschluss auszulegen. Oftmals besteht ein beiderseitiges Interesse an einen Kündigungsausschluss, so dass in Ihrem Fall es durchaus möglich sein könnte, dass der Kündigungsausschluss für 12 Monate wirksam ist. Dies ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Dauer an den Vertrag binden wollten.
Weiterhin gibt es eine Reihe von Mietverhältnissen, bei denen die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht erfüllt sein müssten. Bei diesen Mietverhältnissen wäre ein befristetes Mietverhältnis daher durchaus möglich.
Nach § 549 BGB gelten die Vorschriften des Zeitmietvertrages nicht für folgende Mietverhältnisse:
1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, und
3. für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Da ich die Gründe der Befristung sowie die tatsächlichen Gegebenheiten nicht kenne, kann ich Ihnen leider nicht mitteilen, ob Ihre Vereinbarung als wirksamer Kündigungsausschluss auszulegen ist, oder, ob die Vorschriften über Zeitmietvertrag ohnehin keine Anwendung finden, weil eines der oben genannten Mietverhältnisse abgeschlossen wurde.
Ich vermute jedoch, dass die Befristung tatsächlich wirksam sein könnte, da Sie von möblierten Wohnraum und einem Untermietverhältnis/Zwischenmietverhältnis sprechen.
Bei einer wirksamen Vereinbarung wären Sie an die 12-monatige Mietzeit gebunden, wenn kein Kündigungsgrund vorliegt, der Ihrerseits zur außerordentlichen Kündigung berechtigen würde.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 20.04.2011 22:11:52
Guten Abend Fr. Haßelberg,
zuerst einmal vielen Dank für Ihre kompetente und umfangreiche Antwort. Ich bin sehr zufrieden mit dieser und würde Sie gerne um die Beantwortung der folgende Nachfrage bitten.
Wenn ich Sie richtig verstehe, hätte ein Befristungsgrund Vertraginshalt bzw. Vertragsbestandteil sein müssen. Dies ist, wie Sie richtig annehmen, bei mir nicht der Fall gewesen.
Heißt dies, das dieser Zeitmietvertrag anfechtbar und nach herrschender Meinung als ganzes nichtig sein kann? Wie schwer wiegt dieser fehlende Befristungsgrund?
Grundlage meines Einzuges und ebenfalls Grundlage des Auszuges meines Vormieter ist ein neues Arbeitsverhältnis in dieser bzw. im Falle meines Vormieters in einer anderen Stadt.
Dieses wurde jedoch nicht schriftlich fixiert.
Ferner verliere ich nun meine Arbeitsstelle und infolge dessen ist diese Wohnung für mich nicht mehr finanziell zu halten und die Grundlage meines Aufenthaltes in dieser Stadt entfällt zukünftig. Gibt es hier Möglichkeiten über eine eventuelle außerordentliche Kündigung dieses Mietverhältnis zu lösen?
Fr. Haßelberg, Sie zitieren §549II Nr.2 BGB. Dieser nennt "Wohnunraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist". Das ist in meinem Fall doch zu bejahen? Ich übernehme einen möblierten Wohnraum für die Zeit von 12 Monaten.
Ich danke Ihnen nochmals ganz herzlich für Ihre weiteren Ausführungen und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Sebastian S.
Guten Abend Fr. Haßelberg,
zuerst einmal vielen Dank für Ihre kompetente und umfangreiche Antwort. Ich bin sehr zufrieden mit dieser und würde Sie gerne um die Beantwortung der folgende Nachfrage bitten.
Wenn ich Sie richtig verstehe, hätte ein Befristungsgrund Vertraginshalt bzw. Vertragsbestandteil sein müssen. Dies ist, wie Sie richtig annehmen, bei mir nicht der Fall gewesen.
Heißt dies, das dieser Zeitmietvertrag anfechtbar und nach herrschender Meinung als ganzes nichtig sein kann? Wie schwer wiegt dieser fehlende Befristungsgrund?
Grundlage meines Einzuges und ebenfalls Grundlage des Auszuges meines Vormieter ist ein neues Arbeitsverhältnis in dieser bzw. im Falle meines Vormieters in einer anderen Stadt.
Dieses wurde jedoch nicht schriftlich fixiert.
Ferner verliere ich nun meine Arbeitsstelle und infolge dessen ist diese Wohnung für mich nicht mehr finanziell zu halten und die Grundlage meines Aufenthaltes in dieser Stadt entfällt zukünftig. Gibt es hier Möglichkeiten über eine eventuelle außerordentliche Kündigung dieses Mietverhältnis zu lösen?
Fr. Haßelberg, Sie zitieren §549II Nr.2 BGB. Dieser nennt "Wohnunraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist". Das ist in meinem Fall doch zu bejahen? Ich übernehme einen möblierten Wohnraum für die Zeit von 12 Monaten.
Ich danke Ihnen nochmals ganz herzlich für Ihre weiteren Ausführungen und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Sebastian S.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 21.04.2011 09:31:51
Sehr geehrter Rechtsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Ihrer Schilderung nach liegt eindeutig kein wirksamer Zeitvertrag vor, da Ihnen die Gründe der Befristung nicht schriftlich mitgeteilt worden sind.
Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt automatisch und unproblematisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Demnach wäre die ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist möglich.
Zu erwägen wäre dann die Umdeutung der Befristung in einen Kündigungsausschluss für ein Jahr. Ihrer Interessenlage könnte der Kündigungsausschluss entsprochen haben, wenn Sie die Wohnung für ein Jahr benötigten und vorher ausschließen wollten, dass Ihnen gekündigt werden könnte. Das Interesse des Vermieters wäre nicht der Abschluss einer Mindestvertragslaufzeit gewesen, sondern einer genau bestimmten Laufzeit. Daher wäre es meines Erachtens jedenfalls vertretbar zu behaupten, dass die gegenseitige Interessenlage für einen Kündigungsausschluss nicht vorliegt.
Problematisch ist jedoch Folgendes:
Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilrecht die Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass grundsätzlich Verträge mit beliebigem Inhalt abgeschlossen werden dürfen. An den geschlossenen Verträgen ist dann in erster Linie festzuhalten.
Gelegentlich bestimmt das Gesetz Grenzen möglicher Gestaltungen. Im Mietrecht geht man von einer starken Überlegenheit des Vermieters aus, sodass diverse Mieterschutzvorschriften existieren, die nicht umgangen werden dürfen. Hierzu gehören auch die Vorschriften über den Zeitmietvertrag. Der Gesetzgeber hat jedoch erkannt, dass es Mietverhältnisse gibt, die weniger schutzbedürftig sind. Hierzu gehört auch der Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, § 549 BGB. Die Vorschriften über den Zeitmietvertrag sind hier nicht anzuwenden. Es gilt die Vertragsfreiheit.
Ihrer Schilderung nach kommt ein solches Mietverhältnis hier infrage. Klassische Beispiele sind für diese Mietverhältnisse Ferienwohnungen und Hotelzimmer. Allerdings kann die Voraussetzung „vorübergehend" bei einer Zeitspanne bis zu einem Jahr vorliegen.
Ausschlaggebend ist, ob das Mietverhältnis aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll. Maßgeblich ist, ob ein allgemeiner Wohnbedarf von unbestimmter Dauer oder ein Sonderbedarf gedeckt werden soll. Nach einer Entscheidung des OLG Bremen vom 7. 11. 1980 (WuM 1981, = ZMR 1982, 238 = DWW 1982, 124) ergibt sich der vorübergehende Gebrauch aus der „Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt" (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 549, Rdn. 4).
Aufgrund der Arbeitssituation bei Ihnen und dem Vermieter sollte das Mietverhältnis auf ein Jahr beschränkt werden. Es lag insofern wohl das beschriebene Durchgangsstadium vor. Dies Anhaltspunkt für den vorübergehenden Wohnbedarf ist auch, ob man sich einrichten muss. Da Sie die Wohnung möbliert angemietet haben, spricht auch diese Voraussetzung für einen vorübergehenden Wohnbedarf.
Im Streitfalle besteht – auch, wenn ein typischer Fall des vorübergehenden Wohnbedarfes sicherlich nicht gegeben ist – ein deutliches Risiko, dass eine Entscheidung zu Ihren Lasten ausgehen würde.
Nimmt man an, dass ein vorübergehender Wohnbedarf zu bejahen ist, dann bleibt Ihnen nur die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde. Ein Abwarten auf das Ende der Befristung müsste nach einer Interessenabwägung Ihnen unzumutbar sein. Dazu reicht nicht aus, dass Sie den Job verloren haben und in der Stadt nicht mehr leben wollen.
Im Ergebnis dürfte eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit wegen § 549 BGB nicht bestehen.
Wenn Sie dennoch, die Kündigung mit dreimonatiger Frist auszusprechen und sich auf den unwirksamen Zeitvertrag berufen, müssen Sie das Risiko einkalkulieren, dass sich der Vermieter berechtigt auf § 549 BGB beruft.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
Sehr geehrter Rechtsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Ihrer Schilderung nach liegt eindeutig kein wirksamer Zeitvertrag vor, da Ihnen die Gründe der Befristung nicht schriftlich mitgeteilt worden sind.
Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, liegt automatisch und unproblematisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Demnach wäre die ordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist möglich.
Zu erwägen wäre dann die Umdeutung der Befristung in einen Kündigungsausschluss für ein Jahr. Ihrer Interessenlage könnte der Kündigungsausschluss entsprochen haben, wenn Sie die Wohnung für ein Jahr benötigten und vorher ausschließen wollten, dass Ihnen gekündigt werden könnte. Das Interesse des Vermieters wäre nicht der Abschluss einer Mindestvertragslaufzeit gewesen, sondern einer genau bestimmten Laufzeit. Daher wäre es meines Erachtens jedenfalls vertretbar zu behaupten, dass die gegenseitige Interessenlage für einen Kündigungsausschluss nicht vorliegt.
Problematisch ist jedoch Folgendes:
Grundsätzlich gilt im deutschen Zivilrecht die Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass grundsätzlich Verträge mit beliebigem Inhalt abgeschlossen werden dürfen. An den geschlossenen Verträgen ist dann in erster Linie festzuhalten.
Gelegentlich bestimmt das Gesetz Grenzen möglicher Gestaltungen. Im Mietrecht geht man von einer starken Überlegenheit des Vermieters aus, sodass diverse Mieterschutzvorschriften existieren, die nicht umgangen werden dürfen. Hierzu gehören auch die Vorschriften über den Zeitmietvertrag. Der Gesetzgeber hat jedoch erkannt, dass es Mietverhältnisse gibt, die weniger schutzbedürftig sind. Hierzu gehört auch der Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, § 549 BGB. Die Vorschriften über den Zeitmietvertrag sind hier nicht anzuwenden. Es gilt die Vertragsfreiheit.
Ihrer Schilderung nach kommt ein solches Mietverhältnis hier infrage. Klassische Beispiele sind für diese Mietverhältnisse Ferienwohnungen und Hotelzimmer. Allerdings kann die Voraussetzung „vorübergehend" bei einer Zeitspanne bis zu einem Jahr vorliegen.
Ausschlaggebend ist, ob das Mietverhältnis aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll. Maßgeblich ist, ob ein allgemeiner Wohnbedarf von unbestimmter Dauer oder ein Sonderbedarf gedeckt werden soll. Nach einer Entscheidung des OLG Bremen vom 7. 11. 1980 (WuM 1981, = ZMR 1982, 238 = DWW 1982, 124) ergibt sich der vorübergehende Gebrauch aus der „Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt" (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 549, Rdn. 4).
Aufgrund der Arbeitssituation bei Ihnen und dem Vermieter sollte das Mietverhältnis auf ein Jahr beschränkt werden. Es lag insofern wohl das beschriebene Durchgangsstadium vor. Dies Anhaltspunkt für den vorübergehenden Wohnbedarf ist auch, ob man sich einrichten muss. Da Sie die Wohnung möbliert angemietet haben, spricht auch diese Voraussetzung für einen vorübergehenden Wohnbedarf.
Im Streitfalle besteht – auch, wenn ein typischer Fall des vorübergehenden Wohnbedarfes sicherlich nicht gegeben ist – ein deutliches Risiko, dass eine Entscheidung zu Ihren Lasten ausgehen würde.
Nimmt man an, dass ein vorübergehender Wohnbedarf zu bejahen ist, dann bleibt Ihnen nur die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grunde. Ein Abwarten auf das Ende der Befristung müsste nach einer Interessenabwägung Ihnen unzumutbar sein. Dazu reicht nicht aus, dass Sie den Job verloren haben und in der Stadt nicht mehr leben wollen.
Im Ergebnis dürfte eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit wegen § 549 BGB nicht bestehen.
Wenn Sie dennoch, die Kündigung mit dreimonatiger Frist auszusprechen und sich auf den unwirksamen Zeitvertrag berufen, müssen Sie das Risiko einkalkulieren, dass sich der Vermieter berechtigt auf § 549 BGB beruft.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
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