04.03.2011 | 10:03
Antwort
von
Rechtsanwalt Ben Buder
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Sehr geehrter Fragesteller,
anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Zu den vorweg zu berichtigenden Ausgaben der Verwaltung gehören Kosten für Energie und Wasser, die aufgrund der vom Verwalter abgeschlossenen oder fortgesetzten Lieferungsverträge entstehen (BGH, Urteil vom 5. März 2009 -
IX ZR 15/08).
Verletzt der Verwalter seine diesbezüglichen Pflichten, die unter anderem auch die Bildung von Rücklagen für nachträgliche Ausgaben beinhaltet, kann er den Beteiligten zum
Schadensersatz verpflichtet sein.
Es empfiehlt sich, den Versorger zunächst darauf hinzuweisen.
Ich nmache aber darauf aufmerksam, dass eine Haftung von vielen Umständen der Zwangsverwaltung abhängt, insbesondere die Beurteilung, ob ein schuldhaftes Verhalten vorliegt. Dies kann letztlich nur bei Kenntnis aller Unterlagen und Umstände geprüft werden.
Davon unabhängig, sind Sie als Eigentümer der
Immobilie Schuldner derjenigen Verpflichtungen, die aus dem Eigentum entstehen. Der Zwangsverwalter tritt diesbezüglich nicht an die Stelle des Eigentümers, (OLG Zweibrücken, vom 27. 7. 2005 -
3 W 167/04). Haftet der Zwangsverwalter, so haftet er in der Regel nicht an Stelle des Eigentümers, sondern neben
diesem.
Daher bin ich der Auffassung, dass Sie für diese Kosten grundsätzlich in Anspruch genommen werden können.
Es wäre aber gegebenenfalls hilfeich, wenn Sie im Rahmen der kostenlose Nachfragefunktion Einzelheiten zu der Nutzung der Gewerbeimmobilie, sowie der Rechnung und dem dahinterstehenden Versorgungsvertrag nennen könnten, insbesondere, ob der Versorgungsvertrag schon vor der Zwangsverwaltung bestand.
Eine Verjährung kommt jedenfalls für Ansprüche, die im Jahr 2008 fällig waren, nicht in Betracht, denn die dreijährige Regelverjährung beginnt erst mit dem Schluss des Jahres 2008.
Darüber hinaus können Sie prüfen, inwieweit die Kosten auf die gewerblichen Mieter umlegbar sind.
Der Erwerber der Immobilie haftet schließlich erst ab dem Zuschlag, nicht hingegen für Altverbindlichkeiten. Interessant wäre hier, wann der Zuschlag der Zwangsversteigerung erfolgte.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung der Rechtslage weiterhelfen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
