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Sehr geehrte Damen und Herren.
Zusammen mit einem zweiten Gesellschafter habe ich einen Eigentumsanteil von 50 % an einem Hausgrund. Es handelt sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es besteht ein Nießbrauch.
Ich selbst bewohne das Haus aufgrund Mietvertrages mit der Nießbrauchberechtigten. Der Mietvertrag läuft seit 24 Jahren.
Wegen eines Kredites, der nicht bedient werden konnte, hat die Bank jetzt die Zwangsversteigerung eingeleitet.
Das Wertgutachten ist den Grundstückseigentümern heute zugegangen mit der Aufforderung etwaige Einwendungen gegen das Gutachten bis spätestens 30.12.2011 beim Vollstreckungsgericht zu erheben. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hat den Verkehrswert dieses bebauten Grundstückes gemäß § 34 GGVG
mit € 94.100 festgesetzt.
Fragen:
Ob und unter welchen Voraussetzungen kann ich
das Grundstück aus der Zwangsversteigerung herauskaufen?
Geht das nur im Versteigerungstermin, muss ich mitbieten oder kann ich das Grundstück zum vom Sachverständigen geschätzten Wert schon vor der Versteigerung kaufen?
Ist zu einem solchen Erwerb die Zustimmung des Mitgesellschafters der GbR erforderlich?
Wie wirkt sich das lange Mietverhältnis im Falle des Erwerbs eines Dritten aus?
Wie lange kann ich dann noch das Haus bewohnen?
Ich wüde gerne das Haus erwerben, kenne ich aber
auf diesem Rechtsgebiet nicht aus und benötige daher rechtlichen Rat.
Bitte teilen Sie mir mit, falls das von mir gebotene Honorar nicht ausreichend ist.
Mit freundlichen Grüßen
Marietta v. Massenbach
Antwort geschrieben am 15.12.2011 21:29:59 
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Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
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gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.
1. Ob und unter welchen Voraussetzungen kann ich
das Grundstück aus der Zwangsversteigerung herauskaufen?
Ein Kauf ist rechtlich möglich. Die angeordnete Zwangsversteigerung hindert insoweit nicht die freihändige Veräußerung. Allerdings lässt die Tatsache, dass es zur Zwangsversteigerung gekommen ist vermuten, dass es praktische Schwierigkeiten gibt. Der bzw. die Grundpfandrechtsgläubiger müssen einem Verkauf zustimmen, d.h. mit dem Preis einverstanden sein, damit sie den Antrag für die Zwangsversteigerung zurückziehen. Es wäre daher zunächst zu schauen, wer die Zwangsversteigerung betreibt und wie die grundbuchliche Situation aussieht. Wenn die Gläubiger die von ihnen geltend gemachten Forderungen durch eine Kaufpreiszahlung befriedigt erhalten, so werden sie auch zustimmen. Ein Verkauf kann nur durch den Eigentümer geschehen, somit durch die GbR.
2. Geht das nur im Versteigerungstermin, muss ich mitbieten oder kann ich das Grundstück zum vom Sachverständigen geschätzten Wert schon vor der Versteigerung kaufen?
Wie oben ausgeführt kann auch ein Verkauf stattfinden, wenn der bzw. die Gläubiger mit den Konditionen, sprich dem Erlös einverstanden sind. Hierbei geht es nicht um den vom Sachverständigen festgelegten Wert, sondern um die Höhe der Forderung der Bank. Diese Forderung kann höher oder niedriger sein als der Verkehrswert. Ist die Forderung höher, so könnte es sein, dass die Bank auf einen Bieterwettstreit setzt und somit ein höherer Wert erlöst wird als der Verkehrswert. In den meisten Fällen setzt die Bank aber intern dem Grundstück in der Zwangsversteigerung einen minderen Wert als den Verkehrswert an, da die Erfahrungen zeigen, dass durch den „Makel der Zwangsversteigerung" Mindererlöse anfallen. Somit lautet auch hier der Rat sich mit dem oder den betreibenden Gläubigern über die Konditionen eines Kaufes, sofern die Eigentümerin (GbR) verkaufen möchte, zu unterhalten.
3. Ist zu einem solchen Erwerb die Zustimmung des Mitgesellschafters der GbR erforderlich?
Der Eigentümer verkauft. Daher muss hier die GbR auch den Kaufvertrag unterschreiben. Der Mitgesellschafter muss daher mitwirken.
4. Wie wirkt sich das lange Mietverhältnis im Falle des Erwerbs eines Dritten aus? Wie lange kann ich dann noch das Haus bewohnen?
Der Mietvertrag bleibt von einer Versteigerung unberührt. Allerdings hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag und damit unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht und der vertraglichen Kündigungsfrist gemäß § 57 a ZVG kündigen.
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