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Zwangsversteigerung: Hohe Differenz zwischen Schätzwert und Versteigerungserlös


| 19.03.2013 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von



Zusammenfassung: Rechtsmittel gegen eine Zwangsversteigerung.


Eine ETW von mir ist für €40.000 Versteigert worden, gekauft habe ich diese 2008 für €120.000 über die DB.
Der Wert wurde im letzten Jahr auf €79.000 geschätzt, lohnt es sich Widerspruch ein zu legen?
Vielen Dank für Ihre Mühe!

Gruß

Günter von Essen
Antwort vom
19.03.2013 | 12:52
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts nachfolgend beantworten möchte. Beachten Sie jedoch, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits, die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

Der von Ihnen 2008 gezahlte Kaufpreis von 120.000 Euro ist für die rechtliche Beurteilung (leider) nicht maßgeblich.

Für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Zwangsversteigerung kann lediglich die Differenz zwischen dem durch Gutachten ermittelten Wert (79.000 Euro) und der Zuschlagssumme (40.000 Euro) von Bedeutung sein.

Zulässiges Rechtsmittel gegen die Versteigerung einer Eigentumswohnung ist gemäß § 96 ff. ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) die sofortige Beschwerde.

Sofern sie das Rechtsmittel als Widerspruch bezeichnen würden, wäre dies unschädlich, weil das Vollstreckungsgericht ihre Erklärung als Beschwerde umdeuten würde.

Für die Zulässigkeit Ihrer Beschwerde wäre die rechtzeitige Einlegung des Rechtsmittels erforderlich. Diese muss beim zuständigen Vollstreckungsgericht innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Entscheidung eingelegt werden.

Ich gehe daher davon aus, dass die Beschwerde zulässig erhoben werden kann.

Damit Ihre Beschwerde Aussicht auf Erfolg hat, muss sie begründet sein.

Die sofortige Beschwerde ist nach § 100 ZVG nur begründet, wenn ein Verstoß gegen eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85a ZVG vorliegt.

Nach Ihren Informationen, kommt ein Verstoß gegen § 85 a ZVG in Betracht.

Demnach ist der Zuschlag zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht (sogenannte 5/ 10 Grenze).

Nach Ihren Angaben lag der Wert der Eigentumswohnung bei 79.000 Euro. Ich gehe davon aus, dass dieser Wert im Rahmen der Versteigerung für die Ermittlung und Festsetzung des Grundstückswertes durch einen Sachverständigen des Vollstreckungsgerichts festgelegt worden ist.

Das Zuschlagsgebot lag jedoch mit den 40.000 Euro knapp über der 5/10 Grenzen in Höhe von 39.500 Euro. Eine Zuschlagsversagung hätte in diesem Zeitpunkt lediglich dem Gläubiger zugestanden, weil der Verkehrswert unter der Grenze von 7/10 lag.

Anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen lässt sich demnach ein Verstoß gegen § 85 a ZVG nicht eindeutig feststellen.

Da die Hälfte des Grundstückswertes aber lediglich sehr knapp überschritten wurde, kann ich auch nicht gänzlich ausschließen, dass der von § 85 a ZVG entsprechende 5/10 Wert nicht erreicht wurde.

Sie können dies anhand Ihrer Versteigerungsunterlagen jedoch selber noch einmal überprüfen. Wenn Sie dabei eine Unterschreitung der 5/ 10 Grenze feststellen, dann hätte Ihrer Beschwerde Erfolg.

Ich hoffe, dass meine Antwort Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.

Bedenken Sie bitte, dass hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände kein abschließender Rat möglich ist.

Generell gilt jedoch, dass bei der Aufhebung der Versteigerung und der Ansetzung eines neuen Versteigerungstermins dann die 5/ 10 nicht mehr gelten würde (vgl. § 85 a Abs. 2, Satz 2 ZVG). Es bestünde somit die Gefahr, dass ihre Wohnung noch niedriger versteigert werden würde.

Aufgrund ihres hohen wirtschaflichen Interesses und der Tatsache, dass ich hier weitere mögliche Vollstreckungsverstöße nicht überprüfen kann, sollten Sie jedoch in Erwägung ziehen, den Rat eines Kollegen vor Orts einzuholen.

Unabdingab bleibt aber die Beachtung der Zwei- Wochen Frist.



Mit freundlichen Grüßen


Christopher Volke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2013 | 13:01

Guten Tag,
vielen Dank für die Antwort und wollte nur kurz etwas hin zu fügen. In den Schreiben vom Amtsgericht stand folgendes:
Die 5/10- bzw 7/10- Verkehrswertgrenze gilt in diesem Termin nicht mehr, §§ 85a Abs. 1 74 a Abs. 1 ZVG
ich denke das ganze hat sich erledigt.

Vielen Dank!

Günter von Essen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2013 | 14:27

Durch die Aufhebung der 5/10 Wertgrenze durch das Gericht kann ein Verstoß gegen § 85 a ZVG dann nicht mehr vorliegen.

Diese Anordnung durfte das Vollstreckungsgericht auch treffen (vgl. §§ 74 a Abs.1,85 a ZVG), wenn z.B. die Versteigerung der Wohnung in einem ersten Termin keinen Erfolg gehabt hat.

Dann ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen und die 5/10 Grenze des § 85 a ZVG gilt dann nicht mehr.

In Ihrem Fall wäre daher sogar ein noch niedriger Zuschlagswert möglich gewesen.

Insofern wäre die Einlegung der Beschwerde dann unbegründet.

Nach der Aufhebung der Wertgrenzen könnten Sie die Begründetheit der Beschwerde lediglich noch auf § 83 Nr. 6 ZVG stützen.

Das käme dann in Betracht, wenn die Zwangsversteigerung oder die Fortsetzung des Verfahrens aus einem sonstigen Grund unzulässig wäre.

Dieser Grund läge aber erst bei einer "Verschleuderung" Ihrer Eigentumswohnung vor.

Eine solche Verschleuderung wird aber in der Regel erst angenommen, wenn das Gebot unter 20 % des Verkehrswerts (sogenannte 2/10 Wertgrenze) gelegen hätte.


Mit freundlichen Grüßen


Christopher Volke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2013-03-19 | 13:06


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