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Zwangsversteigerung, Grundbuch


21.11.2016 17:07 |
Preis: 48,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Geringstes Gebot in der Zwangsversteigerung. Bestehenbleibende Recht.
Abgrenzung Bargebot und gerinstes Gebot.


Ich bin im Grundbuch eines Grundstückes im 1. Rang mit einer Buchgrundschuld eingetragen (Grundschuldhöhe 200.000 Euro). Der Schuldner, welcher mir 200.000 Euro schuldet, ist nicht Eigentümer des Grundstückes, sondern hat mir seine erstrangige Grundschuld an dem Grundstück rechtswirksam abgetreten.
Der Schuldner ist mittlerweile insolvent geworden.
Das Grundstück wurde von einem Gutachter mit 150.000 Euro bewertet
Im Nachrang ist zudem die Stadt mit einer Sicherungshypothek i.H.v. 30.000 Euro eingetragen (auf Ersuchen des Finanzamtes hin), da hier offenbar noch eine Steuerschuld offen ist (vermutlich Grunderwerbsteuer).
Die Stadt hat nun die Zwangsversteigerung beantragt.
Meine Fragen lauten nun:
1. wie hoch muss das geringste Gebot sein, damit die Zwangsversteigerung erfolgreich durchgeführt wird?
2. kann die Stadt, obwohl im Nachrang eingetragen, meine erstrangigen Ansprüche aushebeln?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Das geringste Gebot bestimmt sich nach § 44 ZVG. Das geringsten Gebot umfasst danach

Gerichtskosten
rückständige öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer
Grundschuldzinsen aus vorgehenden Rechten
Grundschuldbetrag

D.h. das geringste Gebot übersteigt hier den Verkehrswert. Im Unterschied hierzu wird durch das Vollstreckungsgericht während des Verfahrens das Bargebot angegeben. Dies umfasst

Gerichtskosten
rückständige öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer
Grundschuldzinsen aus vorgehenden Rechten

nicht jedoch eine bestehen bleibende Grundschuld.

D.h. ein Bieter muss zu dem Bargebot den bestehen bleibenden Grundschuldbetrag hinzurechnen.

Gebote, die das geringste Gebot nicht erreichen, werden durch das Vollstreckungsgericht als unzulässig zurückgewiesen.

2. Da Ihre Grundschuld im Rang vorgeht, erfolgt eine entsprechende Befriedigung im Teilungstermin. D.h. Sie werden zuerst befriedigt. Erst danach folgt die Stadt. Insoweit kann die Stadt Ihre Grundschuld nicht "aushebeln"

3. Da alle Gebote unterhalb des gerinsten Gebotes als unzulässig zurückgewiesen werden, kann es sinnvoll sein, dass Sie dem Zwangsversteigerungsverfahren beitreten. Denn dann kann ein Zuschlag auch unterhalb des Verkehrswertes erfolgen, da in das geringste Gebot nur noch die Verfahrenskosten und rückständige öffentliche Lasten einbezogen werden. Allerdings müssen Sie dann damit rechnen, dass der Erlös nicht die gesamte Forderung abdeckt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2016 | 19:22

Danke für die schnelle Antwort. Gestatten Sie mir noch folgende Nachfrage:
Aus der nachrangig eingetragenen Sicherungshypothek der Stadt geht nicht zweifelsfrei hervor, ob es sich um eine ausstehende Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, oder sonstige öffentliche Last handelt (ich habe nur eine Vermutung).
D.h. spielt es eine Rolle, um welche Art von Gebühren es sich hierbei handelt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2016 | 21:31

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die anfallenden öffentlichen Lasten, hier die Grundsteuer, sind in das geringste Gebot einzurechnen. Begrenzt ist dies auf die laufenden Beiträge bis zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin, § 47 ZVG.

Nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG sind die laufenden Beträge die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge.

Maximal sind daher rückwirkend ab Anordnung der Zwangsversteigerung die offenen Grundsteuerbeträge der letzten vier Jahre einzurechnen. In das geringste Gebot dürfen danach nur öffentliche Lasten eingerechnet werden. Diese müssen von dem jeweiligen Gläubiger, hier der Gemeinde, bei dem Vollstreckungsgericht angemeldet werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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