es besteht bei einer Immobilie ( Einfam.haus ) ein Mietverhältnis mit einem Eigenbesitzer ( Nichteigentümer ), nachfolgend "B"
zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung aufgrund
eines unentgeltlichen Überlassungsvertrages ( unter Übernahme sämtlicher eingetragener Grundschulden ) eingetragen ist.
Eine Auflassung und Eigentumsumschreibung ist bisher
unterblieben, könnte aber mit Unterstützung vom Eigentümer
( nachfolgend "E") kurzfristig durchgeführt werden.
Zwischenzeitlich erfolgte ( ca 1 Jahr nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ) die Beschlagnahme der Immobilie
durch Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerkes im Grundbuch ( bisher kein Zwangsverwaltungsvermerk )
Frage: Würde es für die Frage des Bestehenbleiben des Mietrechtes i.S. von §§ 93, 57 ZVG , § 566 BGB noch etwas nutzen, wenn noch vor Zwangsversteigerung die Auflassung und Eigentumsumschreibung von E auf B durchgeführt wird ?
Gemäß § 26 ZVG bleibt ja wohl E auf jeden Fall weiterhin
der Vollstreckungsschuldner im Verfahren auch dann, wenn
das Eigentum aufgrund Auflassunsgvormerkung erst nach Beschlagnahme umgeschrieben wird.
Fraglich ist dann aber, ob das mit dem neuen Eigentum des Nichtvollstreckungsschuldners B verbundene Mietrecht genauso schützenswert ist als wenn das Mietverhältnis mit E abgeschlossen
worden wäre ?
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Antwort geschrieben am 07.04.2010 12:43:34 
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Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl
Pfarrergasse 2, 93047 Regensburg, Tel: 0941/5841523, Fax: 0941/5841522
Fachanwalt Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrszivilrecht, Immobilienrecht, Kapitalanlagenrecht
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Wie Sie selbst richtig erkennen, ergibt sich aus § 93 ZVG, dass der Zuschlagbeschluss zugleich einen Räumungstitel darstellt.
Es stellt sich nun die Frage, ob der B ein Recht zum Besitz hat, welches durch den Zuschlag nicht erloschen ist, § 93 I S.2 ZVG.
Der Zuschlag bricht den Mietvertrag nicht, der Ersteher des gegenständlichen Grundstücks hat jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 57a ZVG. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht verschafft allein einen zeitlichen Vorteil, der Ersteher bracht jedoch ungeachtet dessen einen Kündigungsgrund (Eigenbedarf,...). Wenn er einen solchen Grund nicht hat, so kann auch die Kündigungsmöglichkeit des § 57a ZVG nicht in Anspruch genommen werden.
Dagegen stellt die Auflassung und und Übergabe während des Zwangsversteigerungsverfahrens nach Ansicht des LG Bayreuth, NJW 1965,2210 noch kein Recht zum Besitz dar. Das Gericht hat den Fall entschieden, dass der Erwerber (Auflassung und Übergabe waren bereits erfolgt) noch nicht als Eigentümer eingetragen war, weil die Grundsteuern noch nicht bezahlt wurden.
Der von Ihnen beschriebene Ist-Zustand führt daher nicht zu einem Recht am Besitz.
Nun zur Eigentumsübertragung: Nach § 23 ZVG hat die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Die Ansprüche des Gläubigers sollen gesichert sein. Aus diesem Grunde ist eine Eigentumsübertragung oder eine Belastung als Verfügung über das Grundstück unwirksam.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich ein Recht zum Besitz und somit die Einwendung gegen den Räumungstitel am ehersten über den bestehenden Mietvertrag ableiten lässt.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
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