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Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag


07.12.2008 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Hallo, wir hätten da mal eine Frage: Unsere Mieterin hat laut Schreiben vom 21.11.08 zum 28.02.09 Ihren Mietvertrag gekündigt. Zum Mietvertrag gibt es einen Zusatzvertrag laut §22 Mietvertrag:

Kündigungsverzicht: Dieser Mitvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. es ist von beiden Seiten vereinbart nicht vor Ablauf einer fest vereinbarten Zeit zu kündigen. Diese Zeit ist auf 5 Jahre festgesetzt und endet somit zum 28.02.2012. Sollte innerhalb dieser Zeit der Mieter kündigen, muss er entweder einen Nachmieter stellen oder bis zur Neuvermietung die laufenden Kosten weiterbezahlen. Die Gestellung eines Nachmieters kann aufgrund schlechter Solvenz vom Vermieter abgelehnt werden.


Des Weiteren zu einem anderen Punkt:

Der Mieter verpflichtet sich die gemieteten Räumlichkeiten renoviert, d.h. dandwerks- und fachgerecht frisch gestrichen mit Farbe mittlerer Güte und Qualität zu übergeben, ohne dass sich auf etwaige vor Einzug vorhandene Mängel berufen werden kann. Dies gilt auch bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages.

Gelten diese Zusatzvereibarungen laut Gesetz? Die Mieterin hat diese Vereinbarung auch unterschrieben.


Vielen dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantwortte ich gerne wie folgt:

Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag über Wohnraum sind in § 573 c BGB geregelt. Hiernach ist die allgemeine Kündigungsfrist 3 Monate sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Gemäß § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate. Grundsätzlich ist gemäß § 573 Abs. 4 BGB keine Abweichung von diesen Regelung möglich, soweit sie zum Nachteil des Mieters gereicht.

Die Rechtsprechung hat jedoch in einem befristeten Ausschluss des Rechtes zur ordentlichen Kündigung von 5 Jahren in einer Individualvereinbarung keinen Verstoß gegen die genannten Regelungen gesehen. Individualvereinbarung setzt voraus, dass kein Standardmietvertrag genommen wurde. Für Formularmietverträge wurde in der Rechtsprechung ein Verzicht auf das Kündigungsrecht für 4 Jahre als zulässig angesehen, soweit beide Parteien verzichten. Die Folge dieser Regelung wäre, dass bei Einwilligung des Vermieters in eine vorzeitige Kündigung (Aufhebungsvereinbarung) Miete bis zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende zu zahlen wäre, bzw. ein geeigneter, solventer Nachmieter vom Mieter zu stellen wäre.

Falls die von Ihnen geschilderte Formulierung in einem Formularmietvertrag enthalten sein sollte, so müssten Sie vorsorglich von der Unwirksamkeit der Verzichtsregelung ausgehen und die gesetzlichen Fristen (siehe oben) annehmen.

Nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es nicht zulässig den Mieter unangemessen mit der Renovierung zu belasten. Durch diese Entscheidung ist eine Rechtsunsicherheit entstanden hinsichtlich der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln in Mietverträgen.

Sie müssen sich vor Augen führen, dass nach dem Grundgedanken des Gesetzes in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt während der Dauer des Mietvertrages in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten.

Es ist von hier aus - mangels konkreter Prüfungsmöglichkeit - schwer zu beurteilen, ob die Regelung in Ihrem Mietvertrag Bestand hat. Zu beachten ist jedoch, dass die Formulierung in Ihrem Vertrag eine Renovierung vorsieht ohne Rücksicht darauf, wie lange Schönheitsreparaturen zurückliegen. Ausserdem ist problematisch, dass Ihr Vertrag den Mieter dahingehend belastet, dass eine Berufung auf vor Einzug vorhandene Mängel nicht möglich ist. Ich halte die Regelung für problematisch und würde nicht allzu sehr darauf pochen.

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2008 | 08:29

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Der Mietvertrag ist ein Formularvertrag, die Zusatzvereinbarung ist aber ein extra geschriebender Zusatzvertrag. Im Mietvertrag wird unter sonstigen auf den Zusatzvertrag verwiesen.

Sie schreiben von 4 Jahre Kündigungsverzicht wären bei einem Formularmietvertrag zulässig, habe ich da mit meinen 5 Jahren bei einer extra Zusatzvereinbarung da überhaupt gesetzlich eine Chance?


Vielen dank

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2008 | 13:00

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben dann eine Chance, wenn die Zusatzvereinbarung als sog. Individualvertrag zu werten ist. Die Abgrenzung zu einem Formularvertrag ist die, dass Formularveträge für eine unbestimmte Vielzahl von Vertragsparteien vorformuliert sind und nur ergänzt werden müssen in bezug auf Namen und Daten etc. Eine Individualvereinbarung hingegen ist eine Vereinbarung die individuell, d.h. nicht vorformuliert sondern eigens für den zu regelnden Fall aufgestellt wird.

Sie schreiben, dass es sich bei der Zusatzvereinbarung um einen extra geschriebenen Vertrag handelt. Ich gehe also davon aus, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Somit wäre der Verzicht nach den angenommenen Voraussetzungen nach Rechtsprechung des BGH, der ja 5 Jahre in Individualverträgen hat gelten lassen, in Ordnung.

Ich hoffe meine Ausführungen helfen Ihnen bei Ihrern weiteren Verhandlungen weiter!

Schöne Grüße

Dennis Meivogel
Rechtsanwalt

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