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Zusatzvereinbarung - Vertragsrecht/Baurecht


| 09.11.2014 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Geltendmachung von Baumängeln bei einer vertraglichen Abrede unter Berücksichtigung des Verjährungslaufs und - einer -hemmung.


Fall:
Wir haben als Privatleute per Notarvertrag 2005 eine neue Doppelhaushälfte von einem Bauträger schlüsselfertig gekauft. Der Bauträger hat die Erstellung des Hauses komplett an einen Generalunternehmer vergeben. Das Haus wurde 2006 fertiggestellt und wir wohnen seit 2006 in dem Haus. Die Abnahme des Hauses erfolgte mit Mängeln und es wurde ein Anteil des Kaufpreises einbehalten. Vor und nach der Abnahme des Hauses wurde von uns eine Vielzahl von Mängeln angezeigt, die nicht vollständig behoben wurden. Das Haus wurde noch nicht an uns überschrieben. Die nicht behobenen Mängel waren bis 2011 strittig. Im August 2011 konnten wir uns allerdings außergerichtlich einigen. In der abschließenden Vereinbarung, die von uns als Käufer, dem Bauträger und dem Generalunternehmer unterschrieben wurde, wurde folgendes geregelt:

- die Käufer akzeptieren jegliche Mängel als erledigt mit Ausnahme der Mängel A, B, C, D
- die Mängel A, B, C, D werden innerhalb von vier Wochen nach Unterschrift dieser Vereinbarung behoben
- der noch nicht geleistete Restkaufpreis von 32.000 Euro verringert sich auf 20.000Euro
- die Käufer zahlen nach Abarbeitung der Mängel den verbleibenden Restkaufpreis von 20.000Euro an den Bauträger
- der Bauträger und der GU, zu dessen Gunsten eine Globalgrundschuld im GB eingetragen ist, übertragen das Haus an die Käufer

Der Generalunternehmer hat die vereinbarten Mängel A, B und C behoben, bisher jedoch immer noch nicht Mangel D. Der Generalunternehmer reagiert nicht auf unsere mehrfachen Aufforderungen (mit Fristsetzung) zur verbleibenden Mangelbeseitigung. Der Bauträger verweist jeweils auf den GU.
Deswegen haben wir bisher die 20.000Euro immer noch nicht bezahlt.
Der Mangel D ist an sich verschmerzbar und wir könnten auf die Abarbeitung gut verzichten. Wir wären bereit 19.500 Euro ober sogar die 20.000 voll zu bezahlen. Wir haben jedoch Sorge, dass uns das Haus auch nach unserer Bezahlung nicht überschrieben würde. Vor allem gibt es wohl erhebliche Streitigkeiten zwischen dem Bauträger und der GU, die uns nicht transparent sind.

Fragen:

Da der GU auf unsere Aufforderungen der Mangelbeseitigung und auch auf unseren Gegenvorschlag, dass wir den Mangel D akzeptieren und dafür statt 20.000 nur noch 19.500 Euro bezahlen, nicht reagiert, haben wir den Eindruck, dass der GU sich nicht mehr an die unterschriebenen Vereinbarung gebunden fühlt.

1. Ist die Dreiparteien-Vereinbarung vom August 2011 inzwischen verjährt?
2. Wie kann die Umsetzung der Vereinbarung von 2011 durchgesetzt werden?
3. Können wir den vereinbarten Restkaufpreis von 20.000Euro überweisen und etwaige Anwaltskosten (z.B. 2.000Euro) unter Vorbehalt abziehen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Verjährungsfragen sind mitunter nicht immer einfach zu klären, zumal gilt:

§ 203 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen

"Schweben zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, so ist die Verjährung gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein."

Hier haben Sie aber jedenfalls die Vereinbarung über die Mängel etc. getroffen, so dass meines ersten Erachtens nach keine Verjährung eingetreten sein kann.

Sie droht aber am 31.12.2014 unter Berücksichtigung der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren für eine derartige Vereinbarung.

Daher wären - am besten mit anwaltlicher Hilfe, wobei bei einem Streitwert von über 5.000,- € vor dem Landgericht sowieso der Anwaltszwang gilt - gerichtliche Maßnahmen in Form einer Klage zu ergreifen.

Vorher kann sich aber sehr wahrscheinlich (im Rahmen meiner vorläufigen Einschätzung im Sinne einer hier stattfindenen Erstberatung) die Gegenseite nicht erfolgreich berufen, da dieses entgegen der Vereinbarung wäre.

2.
Sollte mittels eine letzten Fristsetzung zur Mängelbeseitigung etc. keine solche stattfinden, so müsste wie gesagt geklagt werden, das wäre die einzig verbleibende Möglichkeit, die realistisch ist.

Kündigen Sie bei der letzten Frist die Einschaltung eines Anwaltes an, dessen Kosten sodann im Wege des Verzugsschadensersatzes mit geltend gemacht (und eingeklagt) werden können.

3.
Überweisen würde ich solange nichts und ein Zurückbehaltungsrecht wie folgt geltend machen:

§ 641 BGB:
Fälligkeit der Vergütung

"(3) Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten."

Ob da realisitischerweise mehr als die 20.000,- € verbleiben, müsste abgeschätzt werden, aber ich würde da zunächst unter Berufung auf diese Vorschrift nichts zahlen, allenfalls nur zur Not und zur Klageabwendung unter Vorbehalt eine geringe Summe. Aber vergessen Sie nicht, ggf. müssen Sie dieses wieder selbst einklagen - auf Rückzahlung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 23.11.2014 | 08:27


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