28.09.2010 | 19:29
Antwort
von
Rechtsanwalt Sascha Lembcke
112 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.
Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:
Der Mietzeitraum, wie Sie schildern, besteht vom April 2009 bis Juli 2010. Demzufolge muss hinsichtlich des Abrechnungszeitraumes über die
Nebenkosten unterschieden werden (
§ 556 BGB).
Es ergeben sich daher folgende Abrechungszeiträume:
a) April 2009 bis 31.12.2009 sowie
b) 01.01.2010 bis 27.07.2010
Die Abrechnung ist spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum fällig (
§ 556 BGB).
Dies ergibt für (a) eine Fälligkeit der Abrechnung zum 31.12.2010 und für (b) eine Fälligkeit spätestens 31.12.2011. Danach verfallen die Ansprüche des Vermieters auf eine Nachforderung.
Die Kaution ist in der Regel dann fällig, wenn über die gesamten Kosten und Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgerechnet worden ist. Dies ist regelmäßig nur dann der Fall, wenn feststeht, ob der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat, mithin spätestens nach Abrechnung über die Betriebskosten, d.h. theoretisch spätestens am 31.12.2011.
Jedoch hat der BGH entsprechend „Allgemeine Interessenabwägungen" erwägt, wonach zugunsten des Mieters der Zustand der Rechtsunsicherheit in der langen Wartezeit angemessen verkürzt werden muss. Zwar muss dem Vermieter auch eine angemessene Zeit zugemutet werden, zu prüfen, ob etwaige Ansprüche noch bestehen, jedoch richtet sich diese Zumutbarkeit an den Anknüpfungspunkt der Nebenkostenabrechnung.
In der Regel wird dem Vermieter daher zugemutet, dass dieser innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Ansprüche feststellen kann.
Dieses Zeitmoment ist jedoch nicht zwingend, denn es wird auch berücksichtigt, wann üblicherweise mit der Betriebskostenabrechnung zu rechnen ist, bzw. das Abrechnungsunternehmen abrechnet.
Da vorliegend noch nicht einmal der 3 Monatszeitraum abgelaufen ist und der Vermieter über zwei Betriebskostenperioden abrechnen muss, ist dem Vermieter m.E. zumindest der Zeitraum von 6 Monaten zuzubilligen.
Unterstellt man, dass das Abrechnungsunternehmen möglicherweise erst im Frühjahr 2011 über die Kosten abrechnet, müsste man ggf. noch weitere 1-3 Monate billigerweise hinzurechnen. Dann jedoch müsste der Vermieter entsprechend in der Lage sein abzurechnen.
Demzufolge wäre allenfalls eine Anfrage zur Kautionsabrechnung frühestens Januar 2011 möglich, wenngleich Sie den Vermieter auch schon vorher entsprechend hinsichtlich des Abrechnungsstandes anfragen können. Eine frühzeitigere Auszahlungsmöglichkeit sehe ich jedoch nicht zwingend sofern sich der Vermieter auf die obig geschilderte Rechtslage beruft.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.
Nachfrage vom Fragesteller
28.09.2010 | 20:31
Kann ich ggf. ein Teil der Kaution jetzt schon einfordern ?
Kaution Beträgt 900 Euro, wieviel darf ich jetzt schon einfordern ?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
28.09.2010 | 20:57
Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen nachfolgend beantworten:
Die Zurückforderung eines Teils der Kaution ist etwas umstritten.
Der Vermieter kann die Kaution in angemessener Höhe einbehalten, um Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu sichern, andernfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht. Von den Umständen des Einzelfalls hängt es ab, wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen sei. Es kann, wie oben dargestellt sein, dass mehr als sechs Monate erforderlich und dem Mieter zumutbar seien.
Den angemessenen Einbehalt regelt insoweit § 551 BGB. Wenn insoweit keine Nachforderung in der Höhe der Kaution zu erwarten sein kann, dann können Sie auch einen Teil herausverlangen.
Jedoch ist zweifelhaft, ob es sich dabei um einen durchsetzbraen Anspruch handelt, da man dann auch die Beweislast dafür tragen würde, dass keine derart erhebliche Nachzahlung zu erwarten ist.
Ich empfehle Ihnen daher mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und um Herausgabe eines Teils der Kaution zu bitten. Die Bitte sollten Sie entsprechend konkretisieren, dass Sie das Geld für die neue Wohnung oder dergleichen benötigen und das eine Nachforderung in einer derartigen Höhe höchst unwahrscheinlich sein wird.
Ich hoffe das ich Ihre Nachfrage damit beantworten konnte und verbleibe
