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Zurücktreten grundstückskaufvertrag


24.11.2014 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Die unwirksame Beschaffenheitsvereinbarung in einem notariellen Kaufvertrag führt dazu, dass der Haftungsauschluss aufgehoben ist und dem Käufer ggfs. Mangelgewährleistungsrechte zustehen.


Bauträgerunternehmer K kauft vom immobilienunternehmer V ein Grundstück in der stadt F für 900.000€. K will auf dem grundstuck ein neues gebäude errichten, um diese später gewinnbringend weiterzuverkaufen. Dabei erwähnt K mehrmals, dass es ihm gerade darauf ankommt, "sofort mit der bebauung auf dem grundstück beginnen zu können", da sich der "deal" sonst finanziell für ihn nicht lohnen würde. Im notariellen grundstückskaufvertrag wird V von der Haftung für mängel befreit. Außerdem wird am ende des kaufvertrags von V versichert, dass das Grundstück sofort bebaubar ist. Der notar N hat V bei verlesung des vertrags dazu belehrt, dass diese Klausel eine verschuldensunabhängige Haftung des V begründet.
Als K bei der gemeinde einen antrag auf erteilung der baugenehminung stellt, kommt es, wie es kommen musste: die baugenehmigung wird abgelehnt, weil die gemeinde einen neuen Bebauungsplan für dieses gebiet entworfen hat. Die gemeinde hatte deshalb, bereits vor abschluss des kaufvertrags, eine veränderungssperre erlassen: in dem baugebiet darf nichts mehr gebaut werden, bis der neue bebauungsplan festgelegt ist (dauer der planungsarbeiten mindestens 12monate).
K, der mit dem Grundstück nun nichts mehr anfangen kann, denkt an einen rücktritt vom grundstückskaufvertrag. Zwar sei die mängelgewährleistungshaftung möglicherweise ausgeschlossen worden. Mit der vereinbarung, dass auf dem Grundstück sofort gebaut werden kann, habe V aber doch eine "garantie" dafür übernommen, dass das Grundstück bebaubar sei. Da es mangels Baugenehmigung nicht sinnvoll bebaut werden könne, liege ein mangel vor, der zum Rücktritt berechtige. Zudem habe K, was tatsächlich auch stimmt, wegen der klausel zur sofortigen bebaubarkeit einen erhöhten kaufpreis (100.00€ über dem zunächst verhandelten kaufpreis) für das Grundstück gezahlt.
V entgegnet, er habe nicht dafür einstehen wollen, dass das Grundstück bebaubar ist und deshalb keine Garantie übernommen. Vielmehr sei hierhin eine bloße beschaffenheitsvereinbarung zu sehen: die Parteien seien sich also einig gewesen, dass das Grundstück die beschaffenheit ausweise, sofort bebaut werden zu können. Eine ausnahme zum vertraglich vereinbarten gewährleistungsausschluss läge folglich nicht vor. K könne demnach nicht vom vertrag zurücktreten.
Frage: kann K vom Grunstückskaufvertrag zurücktreten? Gehn sie davon aus, dass eine fristsetzung gemäß Paragraph 326 Abs. 5 BGB entbehrlich ist.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


In diesem Fall möchte ich Sie besonders darauf hinweisen, dass die rechtliche Einschätzung hier ohne Einsichtnahme in den notariellen Kaufvertrag nur sehr vage sein kann. Sollte es Ihnen möglich sein, so reichen Sie den Vertrag im Rahmen der (kostenlosen) Nachfragefunktion nach.

Eine lediglich pauschale Vereinbarung der tatsächlichen Ist-Beschaffenheit als vertraglich geschuldete Soll-Beschaffenheit ist keine den Haftungsumfang des Verkäufers begrenzende (negative) Beschaffenheitsvereinbarung. Andernfalls würden die zwingenden Verbraucherschutzvorschriften ausgehebelt. Eine derartige Vereinbarung ist daher zumindest beim Verbrauchervertrag zwingend unwirksam.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung in der vorliegenden Form zur Begrenzung der Haftung des Verkäufers ist möglich und zulässig. Allerdings muss die Vereinbarung den erfassten Mangel (im notariellen Kaufvertrag) ausdrücklich und so konkret wie möglich beschreiben. Dies ist hier aber gerade nicht der Fall; es wird vielmehr behauptet, das Werk sei mangelfrei. Zudem handelt es sich auch gerade nicht um einen Verbrauchervertrag.

Aus meiner Sicht ist daher eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung nicht zustande gekommen und der Haftungsausschluss ist unwirksam. Dem Käufer steht damit ggfs. ein Mangelanspruch zu, vertraglich oder gemäß § 434 BGB, also auch der Rücktritt.

Der Mangel besteht in der tatsächlich fehlenden Bebaubarkeit, wenigstens auf Grundlage der Veränderungssperre (14 BauGB). Dies gilt aber nur, weil er mehrfach darauf hingewiesen hat, dass es sich für ihn nur lohnt, wenn er sofort bauen kann; damit kommt ein Abwarten der weiteren Bauplanung nicht in Betracht.


V mag sich wegen seines Schadens an den Notar halten, der eine nicht wirksame Haftungsfreistellung formuliert hat.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2014 | 17:38

Sehr geehrter Herr Anwalt,
Erst einmal vielen dank für Ihre schnelle Antwort. Jedoch hätte ich mir gewünscht, dass Sie auf folgende Punkte eingehen: liegt ein Sachmangel vor? Wie schaut es mit der Beschaffenheitsgarantie aus? Könnten Sie sich bitte mehr auf die Paragraphen gem. BGB beziehen? Bei einer detaillierten Antwort könnte ich ihnen gegebenenfalls 20€ dazu geben.
Liebe grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2014 | 20:59

Sehr geehrte Frau Fragestellerin,

ein Nachbieten eines Honorars ist in diesem Forum nicht vorgesehen und kommt daher nicht in Betracht. Ihr Sachverhalt endet mit einer einzigen Frage: Kann K vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten? Diese Frage wurde beantwortet.

Der Kaufvertrag ist in § 433 BGB geregelt, der Sachmangel und die Beschaffenheit in § 434 BGB, die Vorschriften über die Mangelgewährleistung finden sich ebenfalls dort. Das Formerfordernis der Schriftform eines Grundstückkaufvertrags ergibt sich aus § 311b Abs. 1 BGB. Die Regelung über die Erstellung einer Beschaffenheitsvereinbarung dürfte sich aus §§ 434, 241 und nochmals 311b BGB ergeben.
Inwieweit auch vertragliche Ansprüche bestehen, kann nur der notarielle Kaufvertrag Auskunft geben, der aber nicht vorliegt.
Das Vorliegen eines Sachmangels wurde in der Ausgangsfrage positiv beantwortet, sonst käme es ja nicht zum Rücktrittsrecht. Die Beschaffenheitsgarantie ist unwirksam, wie dargelegt.

Beachten Sie, dass es sich hier nicht um ein Forum für wissenschaftliche Ausarbeitung handelt.

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