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Zufahrtsweg durch Grunddienstbarkeit gesichert


| 04.09.2017 15:54 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Aus dem durch eine Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis kann sich - nach Abwägung der beiderseitigen Interessen - eine Verpflichtung zur Übernahme einer deckungsgleichen Baulast ergeben. Das Ausmaß ergibt sich aus der Bewilligungsurkunde und der nachfolgenden Praxis.


Wir haben eine Industriehalle gekauft und möchten es durch ein Nutzungsänderung in ein Autowaschstraße umbauen.

Das Grundstück liegt in der zweiten Reihe.
Der Zufahrt erfolgt über ein 6 m breiten Streifen des Nachbargrundstücks. Der weg ist zu jeden Nachbarn mit hohen Muren getrennt.
Das ist als Dienstbarkeit 1957 beim Verkauf der Grundstücke so festgelegt. Dafür wurden extra Flurstücke gebildet.
Die Dienstbarkeit umfast: Gehen und fahren wir öffentlicher Weg, Leitungen aller art und Unterhaltung auf kosten des Benutzers.
1957 war unsere Grundstücke eine Sägewerk mit Bahngleisanschluss. ( die Besitzer haben sich seit dem mehrmals geändert)
Unsre Problem ist das das Bauamt ein Baulast verlangt weil, öffentlich rechtlich nicht gesichert und eventuell liegt auch ein Nutzungsintensivierung vor.
Unser Nachbar ist nicht bereit uns die Zustimmung freiwillig zu geben.
Kann er gezwungen werden sogar Schadenersatzpflicht werden ?
Oder kann auch das Bauamt auf ein Baulast verzichten ?. Wir verändern die Gebäuden außen nicht.
Mfg
04.09.2017 | 16:46

Antwort

von


33 Bewertungen
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

das Bauamt wird auf die Baulast voraussichtlich nicht verzichten können. Denn eine Grunddienstbarkeit befreit noch nicht von öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Dies kann nur die Baulast.

Es besteht aber die Möglichkeit, den Nachbarn auf Abgabe einer deckungsgleichen Baulast zu verklagen. Da die frühere Nutzung ein Sägewerk mit Bahngleisanschluss war, halte ich eine solche Klage auch für erfolgversprechend.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom BGH, Urteil vom 03.02.1989 - V ZR 224/87 - besteht aus dem durch eine Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis ein Anspruch auf Bestellung einer deckungsleichen Baulast. Das bedeutet, dass Sie vom Nachbarn eine Baulast mit demselben Inhalt der Grunddienstbarkeit verlangen können. Für den Inhalt der Grunddienstbarkeit ist neben der Bewilligungsurkunde auch die spätere praktische Umsetzung heranzuziehen. Insbesondere dürfte auch eine Nutzungsintensivierung vorhersehbar gewesen und damit von der eingetragenen Grunddienstbarkeit gedeckt sein.

Der BGH urteilte in der Entscheidung V ZR 224/87 u.a.: "Jedenfalls ergibt sich die Verpflichtung zur Übernahme einer Baulast aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis. Gegenstand eines solchen Schuldverhältnisses sind zwar vor allem "das Nutzungsrecht begleitende Pflichten des aus der Dienstbarkeit Berechtigten", können aber auch Pflichten des belasteten Grundstückseigentümers sein. Dabei geht es, soweit nicht gesetzlich begründete Pflichten zu einem positiven Tun in Rede stehen, immer nur um Nebenpflichten, weil eine Pflicht zu positivem Handeln nicht wesentlicher Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann ... Die Abgrenzung der aus der Dienstbarkeit und dem hierdurch begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis hergeleiteten Rechte und Pflichten beruht im Kern auf einer Abwägung der einander gegenüberstehenden Interessen und damit auf dem Grundsatz von Treu und Glauben."

Auch in Ihrem Falle wird es mithin auf eine Abwägung des Richters ankommen.

Erstreiten Sie ein Urteil, so ersetzt es gem. § 894 ZPO die Zustimmung des Nachbarn. Wenn ich Ihnen dabei behilflich sein kann, so kontaktieren Sie mich gerne unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten. Die hier entrichtete Gebühr rechne ich Ihnen im Falle einer Beauftragung gerne an.

Im Falle von Unklarheiten nutzen Sie gerne ohne weitere Kosten die Nachfragefunktion. Ansonsten würde ich mich über eine 5-Sterne-Bewertung sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2017 | 09:20

Hallo und vielen Dank für Ihre ausführlicher Antwort.

Die Nachbaren zu verklagen verspricht Erfolg. Aber es wird lange dauern.
Es wäre mir lieber wenn das Bauamt dazu zu bewegen auf das Baulast zu verzichten.

Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch 1958 eingetragen. Damals gab es noch kein Baulast in NRW.
Seit wann gibst den Baulast in NRW ?
und seit wann ist es zwingend ein Baulast zu haben ?
Weil im laufe der Zeit gab es diverse Baugenehmigungen, ohne das ein Baulast verlangt wurde.
Ich habe mir erlaubt auf ihre Mailadresse ein Kopie der Urkunde von 1957 sowie eine liste der erteilten BG.
MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2017 | 09:45

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für das Vertrauen; den Erhalt des Kaufvertrags von 1957 und des aktuellen Gutachtens bestätige ich.

Die Baulasten sind aktuell geregelt in § 83 BauO NRW:

„Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast)."

Eine vergleichbare Norm war zumindest schon in der Bauordnung für das Land Nordrhein Westfalen vom 25. Juni 1962 enthalten, dort im § 99 BauO NRW.

Ob es die Baulast schon vorher gab, vermag ich nicht zu sagen. Das spielt aber für den Fall auch keine Rolle. Denn Baulast und Grunddienstbarkeit sind völlig verschiedene Dinge. Selbst wenn es die Baulast zum Zeitpunkt der Eintragung 1958 noch nicht gegeben haben sollte, so kann das Bauamt dennoch eine Baulast verlangen.

Denn eine Baulast regelt öffentlich-rechtliche Fragen, während die Grunddienstbarkeit privatrechtliche Fragen regelt. Selbst wenn die Baulast also erst kürzlich eingeführt worden wäre, so können Sie allein wegen der vorher bestellten Grunddienstbarkeit nicht verlangen, dass auf die Baulast verzichtet wird. Hier müsste man versuchen zu argumentieren, dass es einer Befreiung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht bedarf. Versuchen kann man das sicherlich.

Sie können mir zur Überprüfung eines möglichen Vorgehens gegenüber dem Bauamt daher gerne den entsprechenden Bescheid des Bauamtes zumailen. Auf den Bescheid des Bauamtes kommt es an. Darin müsste auch stehen, warum genau die Baulast nötig sein soll. Wenn man dies entkräften kann, könnte auch ein Vorgehen gegenüber der Behörde Erfolg haben.

Ich hoffe, Ihre Fragen insoweit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.09.2017 | 11:24


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"Sehr freundlich, hatt viele Fragen beantwortet.
Die Antworten waren meistens gut begründet.
Für 60 Euro kann man nicht erwarten, dass in den Gestzbüchern nachgeschlagen wird oder nach vergleichbare Gerichtsurteile gesucht wird.
Für ein Einstieg in das Thema reichte das. Wobei manches man selber reschechiren kann.
Sorry für die Rechtschreibungsmängeln. "
Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für Ihre freundliche Bewertung. Gerne habe ich für Sie die einschlägige Rechtsprechung und die Gesetze herausgesucht und stehe für ein weiteres Tätigwerden in dieser Angelegenheit gerne zu Ihrer Verfügung. Melden Sie sich bei Bedarf gerne wieder. Beste Grüße, Andreas Neumann
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.09.2017
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Die Antworten waren meistens gut begründet.
Für 60 Euro kann man nicht erwarten, dass in den Gestzbüchern nachgeschlagen wird oder nach vergleichbare Gerichtsurteile gesucht wird.
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