Zimmer-Räumung rechtens?

Antwort

von
Rechtsanwalt Mathias F. Schell
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Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

1. Entscheidend ist vorliegend, in welche Rechtsform das Nutzungsverhältnis zwischen Ihrer Mutter und ihrem Neffen einzuordnen ist. Aus Ihrem Sachverhalt entnehme ich, dass weder dinglich ein Wohnrecht vereinbart worden ist, noch auf der schuldrechtlichen Seite eine (miet-) vertragliche Vereinbarung getroffen worden ist.

a.) Ein Mietvertrag muss allerdings nicht schriftlich abgeschlossen werden; auch die mündliche Vereinbarung reicht. Eine Anwendung der Kündigungsvorschriften des Mietrechtes würde jedoch voraussetzen, dass es sich vorliegend überhaupt um ein Mietverhältnis handelt. Ein Mietverhältnis ist ein Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gerichtet auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt (§ 535 BGB). Genau daran fehlt es hier: Vorliegend wird kein Entgelt gezahlt, so dass hier kein Mietvertrag anzunehmen ist und auch die Vorschriften über die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht einschlägig sind.

Aus diesem Grund kann auch kein Mietvertrag durch Gewohnheitsrecht entstehen, da ein Mietvertrag aus Gewohnheitsrecht auch voraussetzen würde, dass vom Bewohner Geld bezahlt worden wäre.

b.) Eine Leihe gem. § 598 BGB ist im Gegensatz zu einem Mietverhältnis eine Gebrauchsgewährung ohne Entgelt. Eine Leihe ist auch bei Wohnraum möglich. Das Kündigungsrecht des Verleihers ist in § 605 BGB geregelt. Danach ist eine Kündigung zulässig, wenn der Verleiher aufgrund eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf (Eigenbedarf), bei vertragswidrigem Gebrauch der Leihsache und wenn der Entleiher stirbt.

Somit kann der Leihvertrag in Ihrem Falle wohl gekündigt werden. Eine besondere Frist ist für die Kündigung nicht einzuhalten, sollte jedoch so gewählt werden, dass es Ihrem Neffen möglich ist, anderweitig unter zu kommen.

2. Ja, für den „Rausschmiss" bzw. die Kündigung benötigen Sie eine Vollmacht Ihrer Mutter als alleinige Vermieterin.

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Abgabe einer Kündigungserklärung kann ein bevollmächtigter Vertreter auftreten. Wenn jedoch eine Kündigung für den Vermieter/Verleiher erfolgt, ist nicht nur das Vorliegen einer Bevollmächtigung erforderlich, sondern gleichzeitig deren tatsächliche Vorlage an den Erklärungsempfänger. Wird die Vollmachtsurkunde nicht zusammen mit der Kündigungserklärung vorgelegt, kann der Erklärungsempfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen, so dass sie unwirksam ist. Diese Bestimmung ergibt sich unmittelbar aus § 174 BGB.

Mithin müssten Sie dem Kündigungsschreiben an den Neffen eine Originalvollmacht Ihrer Mutter beifügen – eine Fotokopie reicht nicht.

3. Räumt der Neffe das Zimmer nicht, darf Ihre Mutter als Vermieterin bzw. Sie nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen, sondern es muss vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Klage erhoben werden. Ein "Rauswurf" oder das „Räumen" des Zimmers ist unzulässig und könnte vom Neffen mittels einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht erfolgreich angefochten werden.

Sollte der Neffe also nicht freiwillig ausziehen, dann müßte wohl tatsächlich Klage auf Herausgabe des Zimmers bzw. Räumungsklage erhoben werden.

4. Muster einer Vollmacht für Kündigungen:

Vollmacht

Ich

Name, Vorname
Geb. Datum/Ort
Anschrift

bevollmächtige hiermit

Name, Vorname
Geb. Datum/Ort
Anschrift

folgende(n) meiner Verträge zu kündigen und bis zum Abschluss zu begleiten:

Leihvertrag für ....

Gültig ist diese Vollmacht einmalig bis zur Erledigung der angegebenen Verträge.
oder alternativ:
Die Vollmacht ist nur wirksam, solange die bevollmächtigte Person die Vollmachtsurkunde besitzt und bei Vornahme eines Rechtsgeschäfts die Urkunde im Original vorlegen kann.

Ort, Datum
(Unterschrift Vollmachtgeber) und (Unterschrift Vollmachtnehmer)

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden würde. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt


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