Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
141.908 Fragen, 59.611 Anwaltsbewertungen
450.527
Registrierte
Nutzer
businessandmore.de Anwalt? Hier lang  | 24 Anwälte online

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zeitmietvetrag gültig?


27.12.2004 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Da wir (meine Freundin und ich) uns 2003 einen Hund angeschafft hatten, suchten wir nach einer passenden Wohnung mit Garten – und einen Vermieter, der mit der Haltung eines Hundes einverstanden war. Nach einiger Suche fanden wir eine Mietwohnung in einem 8-Familien-Haus. Das Haus gehörte einer Wohnungsbaugesellschaft. Von den 8 Wohnungen wurden 7 verkauft. Da man für die letzte Wohnung keinen Käufer fand, hat der Inhaber der Gesellschaft diese persönlich gekauft. Nach seinen Worten bekommt er dafür 5 Jahre lang eine Steuervergünstigung. Nach dieser Zeit möchte er die Wohnung wieder zum Kauf anbieten. Deshalb sagte er bei unserem Besichtigungstermin, er könne uns die Wohnung nur auf 5 Jahre befristet vermieten. Zu diesem Zeitpunkt war uns nur bewusst, dass wir nach spätestens 5 Jahren wieder ausziehen müssen – jedoch nicht, dass wir nicht vor Ablauf dieser 5 Jahre kündigen können. Wir hätten einen unbefristeten Mietvertrag vorgezogen. Beim Abschluss des Mietvertrages trug er dort als Grund der Befristung ein, dass er die Wohnung für einen Angehörigen benötige, er hat jedoch keinen konkreten Namen eingetragen – dabei sagte er, nach neuem Recht müsse er halt dort eine Begründung eintragen. Er hatte jedoch zu keinem Zeitpunkt die Absicht, die Wohnung selber zu nutzen, sondern sie nach den 5 Jahren zu verkaufen (wir besitzen – jedoch nur mündlich – das Vorkaufsrecht).

Deshalb meine Frage: Ist die Befristung des Mietvertrages gültig – oder können wir jederzeit mit 3-monatiger Frist kündigen? Müssen wir – und wenn ja, wie – seine fehlende Absicht zur Eigennutzung beweisen? Für den Fall, dass die Befristung unwirksam ist, können wir einen neuen, unbefristeten Mietvertrag verlangen?
27.12.2004 | 16:23

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Ihren Angaben ist die zeitliche Befristung des Mietvertrages unwirksam:

Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur unter der Voraussetzung möglich, dass die Befristung durch ein besonderes Interesse des Vermieters gerechtfertigt ist. Drei Befristungsinteressen kommen in Betracht, nämlich die künftige Eigennutzungsabsicht (Nr. 1), die künftige Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsabsicht (Nr. 2) und der künftige Betriebsbedarf (Nr. 3)

Der Eigennutzungstatbestand setzt voraus, daß der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Er muß also einen ernsthaften Nutzungswillen bzw. einen Überlassungswillen (betreffend einen Angehörigen) haben. An der Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt es dagegen, wenn der Vermieter lediglich behauptet, dass er die Wohnung selbst nutzen oder einem Angehörigen überlassen will, in Wirklichkeit aber andere Absichten verfolgt. Dies ist bei Ihnen der Fall: Der Vermieter möchte die Wohnung nach 5 Jahren wieder verkaufen. Diese Absicht ist für einen Zeitmietvertrag aber nicht ausreichend.

Aber auch inhaltlich ist die Befristung unwirksam. Erfolgt die Befristung im Hinblick auf eine künftige Eigennutzung, so muss der Vermieter nämlich sein Verwandtschaftsverhältnis zu dem zukünftigen Bewohner so bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, ob die benannte Person zu der in Abs. 1 Nr. 1 genannten Gruppe gehört. Eine Namensnennung ist dabei zwar nicht erforderlich. Es reicht auch bereits aus, wenn der Vermieter mitteilt, dass er die Wohnung „seinem Sohn“ oder „dem ältesten Sohn“ überlassen will. Die Formulierung, dass der Vermieter nach Fristablauf die die Wohnung „für Angehörige“ oder "für einen Angehörigen" benötigt, genügt hingegen nicht, weil dadurch die Person des Nutzungsberechtigten nicht hinreichend konkretisiert wird; insbesondere kann der Mieter nicht erkennen, ob der Angehörige zu dem privilegierten Personenkreis gehört (LG München I WuM 1994, 543; LG Berlin MM 1992, 356; Sternel, MDR 1983, 265, 272).

Somit wird eine unwirksame Befristung vorliegen. Die Rechtsfolge daraus ist, daß der Mietvertrag nicht insgesamt unwirksam, aber unbefristet ist. Sie können Ihn daher jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen.

Diese Auskunft beruht selbstverständlich lediglich auf Ihren Angaben. Für eine verbindliche Prüfung der Wirksamkeit der Befristung müsste ich den Mietvertrag einsehen und den Vertragstext konkret kennen. Ich bin aber sehr gerne bereit, Sie entsprechend zu beraten und schlage vor, daß Sie mir zur konkreten Prüfung einmal den Mietvertrag zukommen lassen. Das ist natürlich auch per Fax oder E-Mail möglich. Wir können dann auch gerne einmal über die Angelegenheit und das weitere Vorgehen telefonieren.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
PGP 8.0 key: www.andreas-schwartmann.de/pgpkey.asc


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

767 Bewertungen
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Zivilrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 53799 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
sehr hilfreich! ...
3,6/5,0
Die Beantwortung der ersten Frage erfolgte teilweise, die zweite Frage wurde gar nicht beantwortet. ...
4,8/5,0
Prima Arbeit, kurz prägnant und zielgerichtet. ...