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Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind eine vierköpfige Familie (2 Kleinkinder) und Eigentümer eines 2-Familien-Hauses, wobei wir eine Wohnung selbst nutzen (115qm) und die andere vermieten (100qm).
In diesem Jahr steht eine umfassende Modernisierung der Gebäudeaussenhülle an (Wärmedämmung Fassade/Dach, Wärmeschutzfenster, neue Heizanlage).
Die derzeitigen Mieter haben ihr Mietverhältnis auf 31.05.2011 gekündigt, wir wollen ab 01.06. neu vermieten.
Unsere derzeitige Planung sieht vor, in 3-4 Jahren mit einer umfassenden Sanierung der Innenräume zu beginnen (Erneuerung von Elektrik, Wasserleitungen, Boden-/Wand- und Deckenbelägen, Sanitäreinrichtung). Bis zu diesem Zeitpunkt soll die eine Wohnung weiter vermietet bleiben.
Die Innenraumsanierung soll wohnungsweise und größtenteils in Eigenleistung erfolgen, weswegen die jeweils bearbeitete Wohnung für einen längeren Zeitraum (ca. 1 Jahr) nicht bewohnbar sein wird (Dauer der gesamten Innenraum-Modernisierung damit ca. 2 Jahre). Wir wollen in dieser Zeit im Haus bleiben und im Wechsel die jeweils nicht von den Modernisierungsarbeiten betroffene Wohnung bewohnen.
Nach Abschluss der gesamten Maßnahmen zur Innenraumsanierung wollen wir eines der Zimmer der jetzt vermieteten Wohnung "abtrennen" und zu unserer derzeitigen Wohnung hinzunehmen. Dies ist notwendig, da wir mittelfristig aufgrund eines ungünstigen Wohnungszuschnittes (zu kleines 2.Kinderzimmer; soll bei den Innensanierungsmaßnahmen geändert werden) einen zusätzlichen Raum und auch etwas mehr Wohnfläche benötigen. Die dann um einen Raum verkleinerte Wohnung soll wieder vermietet werden.
Es ist aber auch nicht auszuschließen, dass beide Wohnungen komplett von uns genutzt werden - dies kann jedoch erst aufgrund der dann aktuellen finanziellen Situation in 4-5 Jahren entschieden werden, die derzeit nicht bewertet werden kann.
Nun meine beiden Fragen:
1) Die Vermietung ab 01.06. sollte auf Basis eines Zeitmietvertrags erfolgen, mit Verweis auf Veränderung sowie Instandsetzung der Räume welche durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert bzw. unmöglich wären. Es gestaltet sich jedoch schwierig (trotz toller Wohnung!) Mieter zu finden die sich auf einen solchen befristeten Vertrag einlassen wollen.
Haben wir eine realistische Chance einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen, den wir dann in 3-4 Jahren aufgrund der oben genannten Gründe - ggf. auch mit Hinweis auf Eigenbedarf - kündigen können, ohne Gefahr zu laufen, dass
a) diese Kündigung (Mietrecht) aufgrund ihrer Begründung (Eigenbedarf, Veränderung/Instandsetzung) unzulässig ist oder
b) aufgrund treuwidrigen Verhaltens (wir wissen ja bei Vertragsabschluss, dass die Wohnung in 3-4 Jahren wieder geräumt werden soll; siehe auch Bundesverfassungsgericht, Az. BvR 308, 336, 356/88) unzulässig ist oder
c) aus anderen Gründen eine rechtsmissbräuchliche Kündigung (Mietrecht) darstellt, die Schadensersatzforderungen nach sich ziehen kann?
2) Falls eine Lösung doch nur über einen Zeitmietvertrag realisiert werden kann: Welche Begründung wäre in unserem Fall korrekt, um den Vertrag aus diesem Gesichtspunkt "wasserdicht" zu bekommen: Eigenbedarf, Veränderung, Instandsetzung oder eine Kombination aus allen dreien?
Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort.
Antwort geschrieben am 27.02.2011 22:44:42 
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Rechtsanwalt Robert Weber
Kaiserin Augusta Allee 102, 10553 Berlin, Tel: 030 36445774, Fax: 030 36445772
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Medienrecht
Bewertungen: 459
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:
Ein unbefristeter Vertrag wird gemäß dem von Ihnen genannten BVerfG-Urteil unzulässig sein, so daß Sie einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.
Als Grund für die Befristung sollten Sie einfach den Grund für die Befristung beschreiben, also einfach schreiben, was Sie konkret vorhaben. Die Worte Eigenbedarf, Veränderung etc. müssen nicht explizit genannt werden, solange die Beschreibung des Vorhabens einen der drei Begriffe erfüllt. Zudem sollten Sie beachten, dass ein Zeitmietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag verwandelt wird, wenn der Grund für die Befristung nicht ausreicht. Dabei ist erwähnenswert, dass Sie aufgrund des Zweifamilienhauses eine sogenannte erleichterte Eigenbedarfskündigung (Vorsicht: Verlängerte Kündigungsfrist) aussprechen können. Wenn Sie also einen Zeitmietvertrag abschließen, sollten Sie mit ausreichendem Vorlauf auf das Ende des Vertrages hinweisen und hilfsweise eine erleichterte Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.
Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
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