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Zeitmietvertrag auf Wunsch der Mietpartei?


26.10.2004 21:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
ich habe im Februar 2002 einen Mietvertrag über eine 2 Zimmerwohnung (255 € + 75 € NK) über einen Zeitraum von 5 Jahren abgeschlossen. Als Grund steht in dem Vertrag: "Die Befristung des Mietvertrages ist aus folgenden Gründen zwischen den Vertragspartnern vereinbart worden: Auf ausdrücklichen Wunsch der Mietpartei wird dieser Vertrag auf eine Mindestmietzeit von 5 Jahren ab 01.02.2003 geschlossen."
Soweit wie ich informiert bin, reicht dieser Grund nicht aus. Nun möchte ich möchte ich aus dem Mietvertrag ausscheiten, soll heißen, ich werde bis zum 03.11.04 eine schriftliche Kündigung fristgerecht zum 31.01.05 meinem Vermieter zukommen lassen.
Ist das aus rechtlicher Seite in Ordnung ? Was kann der Vermieter im schlimmsten Fall dagegen tun ?
Und zum Zweiten, möchte ich ab November keine Miete mehr zahlen, weil ich 1000 € Kaution beim Einzug an den Mieter gezahlt habe und den Verdacht hege, dass ich die nicht wieder sehe, da wir schon seit längerer Zeit wegen falsch abgerechneten Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung streiten. Was kann mir aus rechtlicher Sicht geschehen ?

MfG
M.Frank
26.10.2004 | 22:23

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Es ist in der Tat nicht zulässig, einen Mietvertrag mit der gegebenen Begründung befristet abzuschließen. Allerdings könnte man die zitierte Klausel auch dahingehend auslegen, daß beide Vertragsparteien für die Dauern von 5 Jahren auf die Ausübung ihres ordentlichen Kündigungsrechtes verzichten wollen. Ein solcher Kündigungsverzicht ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig.

Für eine solche Auslegung spricht, daß im Vertrag von einer "Mindestlaufzeit" die Rede ist und der Vertrag daher nicht automatisch durch Zeitablauf enden soll.

Möglicherweise enthält der Vertrag aber noch andere Hinweise, die dafür sprechen, daß beide Vertragsparteien von einer automatischen Beendigung zum 31.01.2008 ausgegangen sind. Das kann aber erst durch Einblick in den Vertragstext festgestellt werden.

Festgestellt werden kann aber bereits jetzt, daß ein nicht zu unterschätzendes Risiko dahingehend besteht, daß ein Gericht die zitierte Vertragsvereinbarung als zulässigen, wechselseitigen Kündigungsverzicht auslegt. In diesem Fall würde Ihre Kündigung nicht zum 31.01.05 wirksam werden. Dem Vermieter würden dann grundsätzlich noch bis 2008 Mietzahlungsansprüche zustehen. Ihn trifft allerdings eine Schadensminderungspflicht, so daß er sich um eine baldige Neuvermietung sorgen muß. Trotzdem ist das finanzielle Risiko beachtlich.

Sie können natürlich versuchen, unter Hinweis auf die unzulässige Begründung der Befristung das Mietverhältnis zum 31.01.05 zu kündigen. Erläutern Sie nachvollziehbar, warum Sie das Mietverhältnis jetzt bereits beenden müssen und bitten Sie den Vermieter um Bestätigung des Kündigungstermines. Möglicherweise läßt sich Ihr Vermieter darauf ein. Akzptiert und bestätigt Ihnen der Vermieter die Kündigung zum 31.01.05 aber nicht, gehen Sie das vorstehend beschriebene Risiko ein, wenn Sie die Mietzahlungen zum 31.01.05 einstellen. Sie sollten dann auf jedenfall zunächst einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt den vollständigen Mietvertrag und etwaige vorvertragliche Korrespondenz vorlegen, und prüfen lassen, welche Chancen für die Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen zu Ihren Gunsten bestehen.

Eine Einstellung der Mietzahlungen ab November sollte auf jeden Fall unterbleiben:

Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig, so daß Sie mit den Mietzahlungen nicht dagegen aufrechnen können. Ihr Vermieter könnte die ausstehenden Mieten einklagen und Sie hätten zusätzlich die entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen. Weiterhin könnte Ihr Vermieter bei einem Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten das Mietverhältnis fristlos kündigen und Schadensersatz fordern. Dieser kann auch den entgangenden Mietgewinn bis zur Neuvermietung der Wohnung, die möglicherweise erst nach mehreren Monaten möglich ist, umfassen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

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