Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers

Antwort

von
Rechtsanwalt Martin P. Freisler
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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Eine Instandsetzungsrücklage ist zunächst einmal für eine Instandsetzung gedacht, d.h. um Maßnahmen zur Erhaltung, Instandsetzung, Modernisierung oder Sanierung des Gebäudes durchführen zu können. Dafür muss nach dem Gesetz eine angemessene Rücklage gebildet werden. Eine zweckentsprechende Verwendung ist bei einem entsprechend wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in Ausnahmesituationen zwar möglich, erfordert aber in jedem Fall, dass der verbleibende Betrag noch als angemessen angesehen werden kann (Verwendung zur Deckung von Beitragsrückständen, vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1991, 212).

Sie sollten ungeachtet Ihrer Fragestellung in jedem Fall prüfen (lassen), inwieweit Hausgeldforderungen bereits verjährt sein können oder ob eine Haftung der Insolvenzmasse oder des Insolvenzverwalters besteht (Freigabe erfolgt? Mietzins erhalten? etc.). Zudem sollten geprüft werden, ob der Weg über eine Zahlungsklage mit Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum als andere Möglichkeit in Betracht kommt, wobei sich durch die WEG dabei die günstige Rangklasse des § 10 Nr. 2 ZVG gesichert werden kann.

Hinsichtlich der sodann von Ihnen angesprochenen Aufteilung des Eigentums, gehe ich davon aus, dass Sie die Entziehung meinen. Diese ist in § 18 WoEigG geregelt, den ich Ihnen unten zur Kenntnisnahme angefügt habe.

Darüber besteht die Möglichkeit einen Miteigentümer bei schweren Pflichtverletzungen aus der Gemeinschaft auszuschließen, in dem ihm das Eigentum entzogen wird. Ein solcher kann nach der Rechtsprechung darin gesehen werden, trotz mehrmaliger Abmahnungen wiederholter Zahlungsverzug besteht, wobei dieser über mindestens 3 Monate zu erfolgen hat und einen Betrag von mindestens 3% des Einheitswertes des Wohnungseigentums ausmachen sollte. Eine Abmahnung ist auch in den Fällen des Zahlungsverzuges erforderlich (BGH, NZM 2007, 290).

Die Entziehung erfolgt sodann in mehreren Stufen.

Zunächst muss die Eigentümergemeinschaft (nach dem Gesetz) mit qualifizierter Mehrheit einen (wirksamen) Beschluss fassen, mit dem die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt wird. Der betroffene Eigentümer ist nach § 25 V WEG nicht stimmberechtigt. Kommt der störende Wohnungseigentümer dem Verlangen nicht nach, muss die Durchsetzung des Anspruches mittels gerichtlicher Klage erfolgen. Das rechtskräftige Urteil berechtigt sodann zur Zwangsvollstreckung.

Ob sodann das Eigentum von den übrigen Eigentümern erworben werden soll, sollten Sie prüfen. Dies ist allerdings nicht ohne weitere Schritte jeweils zu teilen und von den anderen Eigentümern zu erwerben, wenn Sie mit Ihrer Frage z.B. meinen, jeder Eigentümer erhält einen Raum. Denn das Wohnungseigentum ist entweder ganz zu erwerben oder vorher (oder nachher) zu teilen, soweit dies möglich ist. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen das Eigentum erwirbt, dann sollten Sie dabei berücksichtigen, dass dieser gemeinschaftliche Eigentumsbesitz auch mit weiteren praktischen Problemen einhergehen kann. Erwirbt dies die Eigentümergemeinschaft zusammen, dann erwirbt rechtlich gesehen jedenfalls nicht jeder Eigentümer seinen Teil, sondern rechtlich gesehen nur seinen Teil an der Gemeinschaft, die dieses Wohnungseigentum besitzt. Dies kann bei der Verwaltung und ggf. späteren Verwertung (oder auch Teilung) zu praktischen Problemen führen, je nachdem, wie sich die übrige Eigentümergemeinschaft zusammensetzt. Eine weitere Teilung erfordert jedenfalls eine neue Teilungserklärung, die weitere (Beratungs-, Notars und Urkunds-)Kosten verursacht, soweit Sie auch die Kostenseite angesprochen haben. Der Notar wird Sie sodann auch konkret über die Möglichkeiten einer Teilung beraten können, da für eine diesbezügliche Einschätzung eine Einsicht in die konkreten Verträge, Teilungserklärung und Grundbücher erforderlich ist. Hier kann ich Sie insgesamt auf das WoEigG, insbesondere §§ 2 – 9 WoEigG verweisen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
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§ 18 WoEigG - Entziehung des Wohnungseigentums
(1) 1Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. 2Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1.
der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;
2.
der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.
(3) 1Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. 2Der Beschluß bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. 3Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Fall nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.