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Wohnungsvermietung mit hochwertiger Einbauküche


| 29.10.2014 10:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Ich möchte meine Wohnung mit Einbauküche vermieten. Die Küche samt Elektrogeräten soll in der Wohnung verbleiben, auch bei Beending des Mietverhältnisses.
Der Mieter soll die Küche ohne Mietaufschlag benutzen können, dafür aber auch das Reparatur- bzw. Ersatzrisiko der Elektrogeräte tragen.

Mir schweben folgende Konstellationen in der Mietvertrags-Formulierung vor:

1. "Die Küche wird nicht mitvermietet, sondern zur kostenfreien Nutzung überlassen"
Damit liegt m.E. eine Leihe vor. Gibt ein Elektrogerät ohne Verschulden des Mieters den Geist auf, hat der Mieter die Möglichkeit, ein neues auf eigene Kosten einzubauen, das ihm dann natürlich auch gehört.

oder

2. Die Elektrogeräte (ohne Einbaumöbel) löst der Mieter zu einem angemessenen Zeitwert ab und gehen in sein Eigentum über. Ich verpflichte mich, bei Mietende die (noch funktionierenden) Geräte unter Berücksichtigung einer jährlichen Abschreibung von 10 % zurückzukaufen. Alternativ kann der Mieter die Geräte ausbauen.

Frage:

Zu 1.) Ist die Formulierung rechtlich unbedenklich oder kann sie als Aushebelung der Mieterrechte interpretiert werden.

Zu 2.) Ist die Ablöse von Elektrogeräten ohne Küchenmöbel mietrechtlich einwandfrei?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind die Mietvertragsregeln im BGB abdingbar; dies bedeutet, dass Sie vieles individualvertraglich regeln können. Allerdings ist eingebautes Inventar oftmals Gegenstand von rechtlichen Streitigkeiten.

Dabei gilt folgende Grundregel: der übliche, vertragsgemäße Gebrauch ist durch die Zahlung der Miete abgegolten mit der Folge, dass eine notwendige Erneuerung der Küche auf Kosten des Vermieters durchgeführt werden muss. (OLG Hamm RE WM 1991, 248).

Sie möchten diese Konstellation vermeiden, indem Sie das Inventar nicht im Mietzins einbegriffen sehen, sondern zum Gegenstand einer unentgeltlichen Leihe machen. Entsprechend spiegelt sich der Wert der Benutzung nach Ihrem Verständnis nicht im Mietzins wieder.

Stellen Sie als Vermieter eine vollständige Küche oder Teile wie Herd und Spüle zur Verfügung, sind diese normalerweise Teil des Mietvertrags - außer, sie sind ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen. Daher wäre im Fall, dass diese grade nicht Vertragsbestandteil sein sollen, ein Mietvertrag abzuschliessen, der keine Küchengeräte enthält. Somit wäre die Wohnung unmöbliert vermietet.Über die Küchengeräte wäre sodann ein zweiter (Leih-)Vertrag abzuschliessen, der- mangels Vorliegen einer AGB gem. § 305 ff BGB. (da Individualvereinbarung) und Mangels Aushebelung (Vorrang der Vertragsfreiheit)- Gegenstand eines eigenen Vertrages sein kann.

Durch den Leihvertrag nach § 598 BGB wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Nach Ihrer Formulierung zu Nr. 1 gelten damit die gesetzlichen Regelungen, die der Gesetzgeber in §§ 598 folgende für die Leihe vorgesehen hat, bei entsprechendem vertrag eben nur für die Küche. Die eigenständige Leihe steht zu dem Mietvertrag, der einen ganz anderen Gegenstand hat, nicht im Widerspruch.

Im Fall zwei gilt für das Mietrecht zunächst einmal grds., dass eine Einbauküche- aber vordergründig mit Möbeln- in 25 Jahren abgenutzt ist (Nach einer Nutzungsdauer von 25 Jahren gilt eine Einbauküche als verbraucht, dann muss der Mieter bei Beschädigung oder Entfernung nicht auf Schadensersatz haften. LG Berlin, Az: 62 S 13/01). Anders widerrum, wenn Sie auch hier eine individualrechtliche Vereinbarung treffen! Diese kann ohne weiteres eine jährliche Abschreibung von 10 % enthalten, wenn sich die Parteien darauf einigen.

Aufgrund der Vertragsfreiheit (die lediglich bei AGB´s eingeschränkt wird- also bei Vertragsformulierungen, die für eine Vielzahl von Verwendungen vorformuliert wurden) können Sie einen entsprechenden Vertrag mit dem Mieter eingehen. Allerdings handelt es sich hier eher um einen Verkauf mit Rückkaufverpflichtung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2014 | 09:24

Vielen Dank, ihre Antwort hat mir sehr geholfen.
Ich komme mit dem Begriff "individualrechtliche Vereinbarung" nicht ganz zurecht. Ist eine individuelle Abmachung auch im Rahmen des Mietvertrages (sozusagen mit "AGB") zulässig? Z. B. dass der Mieter alleine für Reparatur/Ersatz zuständig ist. Oder geht das nur außerhalb des Mietvertrages z. B. mit Leihvertrag?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.10.2014 | 11:07

Der Gegensatz der individuellen Vereinbarung ist die AGB. Letztere ist für viele Fälle vorformuliert, und unterliegt strengeren Maßstäben. Vereinbaren können Sie hingegen in einem Einzelvertrag (fast) alles! So auch genau das, was Ihnen vorschwebt in dem konkreten Vertrag. Sie sind daher in der Vertragsgestaltung frei.

Bewertung des Fragestellers 31.10.2014 | 08:54


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FRAGESTELLER 31.10.2014 5/5.0
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