Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
466.658
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnungsverkauf Österreich - steuerliche Beurteilung


| 18.12.2014 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Private Grundstücksveräußerungen in Österreich


Herr A. ist deutscher Staatsbürger und steuerpflichtig in Deutschland. Ihm wurde 1993 eine Wohnung in Österreich geschenkt. Der damalige Verkehrswert wurde mit DM 185.000 (€ 94.600) gemäss Schenkungssteuerbescheid angegeben.

Die Wohnung war durchgängig vermietet. In 2015 soll diese Wohnung für € 300.000 verkauft werden.

Meine Fragen:
1) Wie hoch wird die Steuerbelastung für diesen Verkauf sein?
2) In welchem Land wird die Steuer erhoben?

Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wie hoch wird die Steuerbelastung für diesen Verkauf sein?

7.189 Euro

2. In welchem Land wird die Steuer erhoben?

In Österreich

Im Einzelnen:

1. Bei einem Verkauf von im Ausland gelegenen Immobilien kommen die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, zur Anwendung.

Art. 13 DBA Deutschland/Österreich

Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen
(1) Gewinne, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Artikels 6 bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, dürfen im anderen Staat besteuert werden.
Somit kommt § 30 EStG Österreich zur Anwendung (http://www.jusline.at/30_Private_Grundstuecksveraeu%C3%9Ferungen_EStG.html)

2. Steuerpflicht bei der Veräußerung privater Grundstücke ab dem 1. April 2012 in Österreich:
• Die Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren wurde abgeschafft. Daher unterliegen ab 1. April 2012 grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Davon ausgenommen sind im Wesentlichen nur der Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.

• Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für "Alt-Grundstücke", das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses anfällt. Dies entspricht der Steuerbelastung des Käufers mit Grunderwerbsteuer. Von der Besteuerung ganz ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Es handelt sich in Ihrem Falls um ein vor dem 31. März 2002 angeschafftes Grundstuck, so dass die Einkommensteuer von 3,5 Prozent des Veräußerungserlöses beträgt.
3. Ermittlung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen
Veräußerungserlös
- Anschaffungskosten
bestimmt.
Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen
• "Neu-Grundstücken" (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert abgezogen, siehe unten) und
• "Alt-Grundstücken" (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt)
Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, der Spekulationszeitraum gemäß Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.
In Ihrem Fall wurde der Spekulationszeitraum (1993 – 2012) abgelaufen. Daher gelten die pauschalen Wert für die Anschaffungskosten.
• Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös beträgt.
Der Mehrerlös in Ihrem Fall beträgt 205.400 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 3,5 % vom Veräußerungserlös, das sind 7.189 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 % ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 % zu erfassen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 23.12.2014 | 11:29


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?