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Wohnungsräumung ( Eigenbedarf )


15.10.2004 07:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mitte Juli habe ich eine Eigentumswohnung ersteigert, die ich wegen Eigenbedarf meines Sohnes korrekt zum 31.10.04 gekündigt habe.
Gleichzeitig habe ich den Mietvertrag eingefordert, der angeblich seit 2 Jahren bestehen würde.
Der Mieter teilte mir duch seinen Anwalt mit, dass er bei einer finanziellen Abfindung in Höhe von 2000 € ausziehen würde.
Ich habe wieder den Mietvertrag eingefordert und mitgeteilt, dass ich ihm ev. nach Einsichtnahme um eine Miete entgegenkomme.
Danach habe ich keine Antwort mehr durch den Rechtsanwalt erhalten.
Nunmehr habe ich dem Rechtsanwalt mitgeteilt, dass ich mich getäuscht sehe und der Mieter überhaupt keinen Mietvertrag besäße. Somit würde er sich unrechtmäßig in meiner Wohnung aufhalten.( mein Garagenmieter hatte auch keinen Mietvertrag ) Ich habe die Wohnungsbesichtigung terminlich angekündigt und die Wohnungsabnahme für dem 31.10.04 festgelegt.
Natürlich war der Mieter zur Wohnungsbesichtigung nicht da, so dass ich vermute er ignoriert alles und zieht nicht aus.
Die Miete hat er bisher dreimal am 13. des Monats überwiesen.
Nun habe ich die Situation, dass mein Sohn aufgrund von einer Trennung wohnungslos ist und ich die Wohnung wirklich dringenst benötige.
Meine Fragen:
Muss ich das Ordnungsamt einschalten um die Wohnung räumen zu lassen?
Oder muss ich zunächst eine Räumungsklage beim Gericht beantragen?
Besteht Rechtsanwaltpflicht bei der Klage oder kann ich dies selbst beantragen?
Was würde eine Räumungsklage ungefähr ( Rechtsanwalt?) kosten und vor allen Dingen WIE LANGE KANN DAS DAUERN.
Über eine detaillierte Beantwortung der Fragen würde ich mich freuen.
15.10.2004 | 08:53

Antwort

von


9 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren Fragen kann ich folgendes mitteilen.

Zunächst ist vorauszuschicken, dass auch dann ein Mietvertrag vorliegt, wenn dieser nicht schriftlich geschlossen sein sollte. Mietverträge sind nicht formbedürftig und können auch mündlich geschlossen werden. Sofern der betreffende Mieter bereits vor dem Erwerb der Wohnung durch Sie die Wohnung bewohnt hat, ist in jedem Fall von einem Mietverhältnis auszugehen, selbst wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt.

Bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kann zumindest ein unbefristetes Mietverhältnis wirksam gekündigt werden. Der von Ihnen vorgetragene Eigenbedarf stellt einen solchen Kündigungsgrund dar. Gleichwohl ist zu beachten, dass die Rechtsprechung recht strenge Anforderungen an die Begründung und die formelle Wirksamkeit von Kündigungen stellt. Sofern der vom Mieter beauftragte Anwalt von der Unwirksamkeit der Kündigung ausgeht, wäre gegebenenfalls nochmals die Kündigung auf ihre inhaltliche Wirksamkeit zu überprüfen.

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag ist während der Laufzeit des Vertrages grundsätzlich nicht kündbar. Hierzu ist zu beachten, dass Zeitmietverträge, die über eine längere Dauer als ein Jahr geschlossen werden sollen, der Schriftform bedürfen. In diesem Fall müsste daher ein Vertragsformular vorliegen. Hierin liegt für sie eine Unsicherheit, da dem Mieter offensichtlich bewusst ist, dass Ihnen eine Abschrift des Vertrages nicht vorliegt. Am sinnvollsten erscheint es in diesem Falle, sich hinsichtlich der Aushändigung eines Vertragsexemplars an den früheren Eigentümer der Wohnung zu wenden.
Sofern der Vertrag tatsächlich erst vor zwei Jahren geschlossen worden ist, ist die Wahrscheinlichkeit des Vorliegens eines echten Zeitmietvertrages sehr gering, da echte Zeitmietverträge nur unter besonderen Umständen unter Einhaltung besonderer Formvorschriften abgeschlossen werden können. Ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund liegt nur in den seltensten Fällen vor.
Jedoch ist es möglich, statt eines Zeitmietvertrages, das Kündigungsrecht für beide Mietvertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum wirksam auszuschließen. In diesem Fall ist im Zeitraum des Kündigungsausschlusses eine ordentliche Kündigung nicht möglich.

Sofern sie eine Abschrift des Mietvertragsexemplars nicht erlangen können, sollten Sie vorsichtshalber die Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorbereiten. Ein Grund zu einer fristlosen Kündigung liegt auch dann vor, wenn der Mieter seine Mietzahlungen häufig nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, sondern mit Verspätung leistet. Bevor aufgrund dieses Verhaltens eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, ist jedoch eine Abmahnung erforderlich. Sie sollten dem Mieter daher schreiben, dass sie mit der häufig verspäteten Mietzahlung nicht einverstanden sind und pünktliche Zahlung anmahnen.
Eine außerordentliche Kündigung kann auch während der Laufzeit eines Zeitmietvertrages oder Kündigungsausschlusses ausgesprochen werden.

Nun zu Ihren konkreten Fragen.

Muss ich das Ordnungsamt einschalten um die Wohnung räumen zu lassen?
Oder muss ich zunächst eine Räumungsklage beim Gericht beantragen?

Das Ordnungsamt kann von Ihnen nicht zur Veranlassung einer Räumung herangezogen werden. Dieses wird lediglich zur Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Angelegenheiten tätig.
Sofern zuvor eine wirksame Kündigung erfolgt ist und der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht räumt, ist von Ihnen daher eine Räumungsklage zu erheben. Wird der Mieter zur Räumung verurteilt, stellt dieses Urteil einen Titel dar, der die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung, mithin die zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher, bildet. Leider lässt sich mit diesem Verfahren eine ganz kurzfristige Räumung nicht erreichen, da dem Mieter eine angemessene lange Räumungsfrist zuzugestehen ist. Wie lang diese Räumungsfrist zu sein hat, hängt auch stark davon ab innerhalb welcher Zeit üblicher Weise im betreffenden Ort eine angemessene Wohnung durch den Mieter gefunden werden kann.

Besteht Rechtsanwaltpflicht bei der Klage oder kann ich dies selbst beantragen?

In mietrechtlichen Streitigkeiten ist das Amtsgericht der belegenen Sache, mithin des Ortes in welchem sich die Mietsache befindet, ausschließlich zuständig. Da vor Amtsgerichten kein Anwaltszwang besteht, ist es grundsätzlich möglich auch ohne Einschaltung eines Anwaltes eine Klage einzureichen.
Bei der vorliegenden Sachlage halte ich dies jedoch nicht für sinnvoll. Zumindest für die Überprüfung der Kündigung auf ihre Wirksamkeit sollten Sie die Hilfe eines fachlich versierten Anwaltes heranziehen. Denn erfüllt die Kündigung die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, verlieren Sie den Räumungsrechtsstreit auch dann, wenn tatsächlich ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund besteht. Eine ursprünglich unwirksame Kündigung kann nicht nachträglich geheilt werden. Vielmehr muss dann, sofern die Voraussetzungen noch vorliegen, eine neue Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausgesprochen werden.

Was würde eine Räumungsklage ungefähr ( Rechtsanwalt?) kosten und vor allen Dingen WIE LANGE KANN DAS DAUERN.

Die Anwaltsgebühren bemessen sich nach dem Gegenstandswert. Für die Durchführung einer Räumungsklage ist der Gegenstandswert die Jahresmitte, mithin des zwölffache Betrag der Monatsmiete. Beträgt diese beispielsweise 500 €, so ist der Gegenstandswert 6.000 €. Einschließlich Mehrwertsteuer würden die Anwaltskosten eines Anwaltes etwa 1000 € betragen. Sind beide Seiten anwaltlich vertreten so fielen daher Anwaltskosten in Höhe von rund 2000 € an sowie Gerichtskosten in Höhe von rund 410 €.
Hinzu kämen gegebenenfalls Kosten für die Zwangsvollstreckung.
Für die genaue Bestimmung wäre erforderlich, die genaue Miethöhe zu kennen.
Zu beachten ist selbstverständlich, dass die Prozesskosten derjenige trägt, der im Rechtsstreit unterliegt.

Die konkrete Dauer bis zur Räumung im Falle einer erfolgreichen Räumungsklage kann, wie bereits oben erwähnt, schon aufgrund der Frage der Räumungsfristen nicht genau vorausgesagt werden. In jedem Fall müssten sie einen Zeitraum von mehreren Monaten (ein halbes Jahr ist keine Seltenheit) einplanen.

Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Falk Brorsen
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

Braunschweig

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