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Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf bei 16 Jahren untervermiete Wohnung


19.05.2017 18:27 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



ich überlege eine Wohnung in München zu kaufen 28 qm2 in der Mieter seit 16 Jahren wohnen. Die Mieter sind ein älteres Ehepaar. (angeblich 5 Jahre vor der Rente).
Ich habe vor auf Eigenbedarf zu kündigen. Unter welchen Bedingungen und Umständen darf ich sie nicht kündigen? (Alter, Krankheit, Behinderung, Kinder, Schwangerschaft?).
Nach neuer Regelung ist die Kündigungsfrist nach so langer Mietdauer 9 Monate. Sie haben aber noch die alte Staffel im Mietvertrag, welche 12 Monate wäre. Was gilt?
Was muss ich alles bei Eigenbedarf Kündigung beachten und welche Fristen einhalten?
Wie lange bin verpflichtet selbst in der Wohnung zu wohnen bevor ich es weiter untervermieten darf ?
19.05.2017 | 20:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Sie können die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB aussprechen, wenn Sie die Räume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts benötigen. Diese Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung erfüllt, wenn nachvollziehbare Gründe für Ihren Eigennutzungswunsch vorhanden sind. Der Eigenbedarf muss auf eine gewisse Dauer angelegt sein. Eine gesetzliche Mindestfrist hierfür gibt es nicht. Der Wunsch, die Wohnung nur sehr kurzfristig oder nur hin und wieder zu benutzen, zum Beispiel als Ferienwohnung, begründet keinen Eigenbedarf. Dagegen ist Eigenbedarf bei einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von etwa zwei Jahren von der Rechtsprechung bejaht worden.

Davon zu unterscheiden sind natürlich Fälle, in denen der Eigenbedarf nach dem Einzug des Vermieters wieder wegfällt. Dann gibt es eigentlich gar keine Frist. Es kommt aber in diesen Fällen darauf an, ob der Wegfall nachvollziehbar erklärt werden kann oder ob die Gesamtbetrachtung die Sache so erscheinen lässt, als hätte der Vermieter nur gekündigt, um die Wohnung nach kurzer Zwischennutzung teurer vermieten zu können.

Aber auch ohne den Wegfall von Eigenbedarfsgründen ist der Vermieter natürlich nicht auf ewig verpflichtet in der Wohnung zu bleiben. Allgemein kann man sagen, je länger er in der Wohnung wohnt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Auszug dann zu Problemen führt. Ich denke, nach zwei Jahren Eigennutzung wird man keine Rechtsmissbräuchlichkeit mehr annehmen können.

Ich will und muss an dieser Stelle aber deutlich darauf hinweisen, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht sein darf. Vorgetäuschter Eigenbedarf wäre eine Straftat nach § 263 StGB. Er würde außerdem zu Schadensersatzansprüchen der bisherigen Mieter führen.

2. Sofern die Mieter bei der erstmaligen Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung bereits Mieter waren, können Sie die Kündigung frühestens aussprechen, wenn die erste Veräußerung nach der Umwandlung mindestens 10 Jahre zurückliegt, § 577 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der bayerischen Mieterschutzverordnung, nach der für das gesamte Stadtgebiet von München die verlängerte Frist gilt.

3. Umstände wie Alter, Krankheit usw. verbieten Ihnen nicht die Kündigung, geben aber dem Mieter gegebenenfalls ein Recht, der Kündigung zu widersprechen. Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Eine ausführliche und abschließende Erörterung der Härtegründe ist nicht möglich und auch nicht hilfreich, solange man nicht die Gründe kennt, auf die der Mieter sich berufen will. Ich kann aber sagen, das Alter für sich genommen kein Härtegrund ist. Typische Fallgruppen, in denen eine Härte unter bestimmten Voraussetzungen angenommen werden kann, sind Krankheit, Behinderung, Schwangerschaft, berufliche oder schulische Schwierigkeiten und die Notwendigkeit eines kurzfristigen Zwischenumzugs. Es sind auch weitere Gründe denkbar, da der Gesetzgeber eben nur den Begriff der "Härte" nennt, der von Fall zu Fall ausgelegt werden kann und muss. Dazu kommt wie gesagt der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums. In allen Fällen muss auch eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters vorgenommen werden.

Die Sache läuft in der Regel so, dass Sie die Kündigung erklären, und der Mieter daraufhin gegebenenfalls die Härtegründe nennt, auf die er sich berufen will. Erst dann kann man eine seriöse Aussage darüber machen, ob er sich mit diesen Gründen vor Gericht durchsetzen könnte.

4. Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate, wenn Sie die Kündigung erklären. Vertragliche Kündigungsfristen sind nur unwirksam, wenn und soweit Sie sich zum Nachteil des Mieters auswirken, § 573 c BGB.

Diese Frist ist also einzuhalten.

5. Sie fragen, was Sie alles bei der Eigenbedarfskündigung beachten müssen. Ich weise darauf hin, dass ich Ihnen im Rahmen dieser Plattform wirklich nicht alle Gesichtspunkte nennen kann, auf die es rein theoretisch ankommen kann. Allein die Kommentierung in dem Großkommentar "Schmidt-Futterer" zum Mietrecht zu § 573 BGB besteht aus über 280 Randziffern. Ich muss mich daher darauf beschränken, hier das wichtigste zu sagen.

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie sollten die Kündigung mit dem Eingangssatz beginnen "Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung ... zum ... wegen eines Eigenbedarfs.", wobei die Wohnung genau zu bezeichnen und natürlich das Enddatum gemäß Kündigungsfrist einzusetzen ist. Sodann ist der Eigenbedarf zu begründen. D.h. Sie schildern, dass Sie die Wohnung selbst nutzen wollen und geben dafür die Gründe an. Ich empfehle, außerdem die Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf das Recht des Widerspruchs nach § 574 BGB hinzuweisen und sie aufzufordern, gegebenenfalls die Härtegründe mitzuteilen. Der Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie erreichen dadurch aber, dass die Mieter den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären müssen, § 574 b Abs. 2 BGB. Die Kündigung muss von Ihnen eigenhändig unterschrieben sein.

Schließlich ist es wichtig, die Kündigung rechtssicher zuzustellen. Hinweise hierzu erhalten Sie hier: http://www.123recht.net/Wie-stelle-ich-ein-Schreiben-rechtssicher-zu-__a158079.html .

6. Aufgrund der großen Bedeutung, die eine Eigenbedarfskündigung hat und gleichzeitig der doch recht komplizierten gesetzlichen Regelungen zu dieser Frage lautet meine Empfehlung, bei der Kündigung von vornherein die Hilfe eines ortsansässigen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

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