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Wohnungskündigung / Probleme mit dem Vermieter


| 28.10.2014 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meinen Mietvertrag v. 09.02.13 am 14.10.14 ohne Frist gekündigt und eine Bestätigung zum 31.01.15 erhalten. Dabei habe ich angemerkt, dass ich bereits zum 01.12.14 eine neue Wohnung habe und die Verwaltung in Kenntnis gesetzt, dass ich mich beim Vermieter (wohnt im Haus) über den Mieter über mir beschwert habe und ein Mieterbeschwerde über den Vorfall vom 15.09. einschl. Gesprächsprotokoll mit dem Vermieter v. 18.09. als Anlage beigefügt (Zusammenfassung meinerseits):

Konkret hat der Mieter, der sehr oft auffällig ist wegen rumpöbeln und rumtrampeln, an diesem Morgen meine Fußmatte entwendet und vor- und an meine Haustür gespuckt. Habe ein paar Tage später Fotos davon gemacht. Als ich ihn am gleichen Tag zur Rede gestellt habe hat er in "unzugänglicher Art und Weise" mir zu verstehen gegeben, dass er es auch gewesen sei.

Seit dem Gespräch mit dem Vermieter habe ich über die Lärmbelästigungen (Trampeln auf dem Fußboden, gezieltes Klopfen mit Gegenständen auf den Fußboden etc.) nun ca. 1 Monat Protokoll geführt. In der Nacht vom 26. zum 27.10. war es sogar von 0:00 Uhr bis ca. 1:20 Uhr so laut, dass ich mit dem Handy ein paar Tonaufnahmen der Geräusche aus der Wohnung über mit aufzeichnen konnte.

Nun ja, der Vermieter hat mir verweigert einen Nachmieter zum 01.12. zu suchen und meinte das er sich seine Mieter selber aussuche. Daraufhin teilte er mir mit das er wohl wen zum 01.01.15 hätte und das dieser jemand aus dem Haus sei. Aus einem früheren Gespräch habe ich erfahren, dass der Mieter über mir nur zur Untermiete wohne und der Vermieter dessen Mutter kennen. Als der Vermieter mit der Interessentin vor ein paar Tagen mit einer anonymen Besucherin in meiner Wohnung auftrat (Mieterin zum 01.01.15) habe ich mir gedacht, dass die ganz Sache vom Vermieter auch möglicherweise geplant sei um mich aus der Wohnung "rauszuekeln" und über Verwandtschaft des Mieters oben meine Wohnung anzumieten. Der Ansprechpartner bei der Verwaltungsgesellschaft ist zudem ein guter Bekannter vom Vermieter.

Eine Bestätigung für die Mieterin ab 01.01.15 soll ich wohl Anfang dieser Woche erhalten.

Meine Fragen daher:

Die Wichtigste: Reichen oben genannte Gründe/Beweise um nunmehr noch außerordentlich zum 30.11.14 zu kündigen? Sprich 3 Fotos von der Haustür / 1 kurze Aufnahme vom lauten Klopfen auf dem Fußboden in der Nacht / Mieterbeschwerde mit Gesprächsprotokoll / laufendes Protokoll über Lärmbelästigung?

Die Wohnlage und der Preis in Berlin-Friedrichshain stellt kein Hindernis einen Nachmieter zum 01.12. zu finden. Muss der Vermieter unter Umständen einen solchen akzeptieren?

Könnte ich dem Vermieter im Nachhinein beweisen, wenn eine Konstellation besteht, durch der die Wohnung von dem Mieter oben oder ähnlich angemietet wird -> Schadenersatz?

Vielen Dank vorab

Herzliche Grüße


Einsatz editiert am 28.10.2014 22:29:55
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine fristlose (außerordentliche) Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen der Störungen des anderen Mieters können Sie erst dann aussprechen, wenn Sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben, § 534 Abs. 3 BGB.

Die Dauer der Abhilfefrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls; sie muss so bemessen sein, dass der Vermieter unter Zugrundelegung üblicher Verhältnisse in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen. In Ihrem Fall hieße das, dass dem Vermieter ausreichend Zeit (4 Wochen) gegeben werden muss, damit er Unterlassungsansprüche gegenüber dem störenden Mieter geltend machen kann.

Unterbleibt die Abhilfe binnen der gesetzten Frist, können Sie im Anschluss fristlos kündigen. Es wäre daher möglich, dies noch bis zum 30.11.2014 zu erreichen.

Ob der Vermieter die Gestellung eines Nachmieters akzeptieren muss, richtet sich nach den Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag. Ist dort keine Nachmieterregelung enthalten, muss der Vermieter sich vorliegend nicht darauf einlassen, Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Allgemein gilt dann, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten hat.

Dürfen Sie nach dem Mietvertrag jedoch einen Nachmieter stellen, ist der Vermieter daran gebunden. Sie können dann einen entsprechenden Nachmieter benennen, der ab 01.12.2014 in das bestehende Mietverhältnis eintreten würde. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Nachfolger zu Unrecht ab, entstehen Schadensersatzansprüche des Mieters.

Für sonstige Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter sehe ich vorliegend allerdings keinen Raum.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2014 | 14:34

Sehr geehrter Herr Lemmer,

vielen Dank für Ihre Antwort, das hilft mir weiter.

Wie kann ich die außerordentliche Kdg. dann verbindlich/rechtskräftig machen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2014 | 16:55

Sehr geehrter Fragesteller,

sollte die von Ihnen gesetzte Abhilfefrist erfolglos geblieben sein, müssten Sie im Anschluss schriftlich unter Bezugnahme auf die erfolglose Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklären. Das Schreiben sollten Sie aus Beweisgründen per Einschreiben mit Rückschein versenden.

Mit Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter ist das Mietverhältnis dann beendet.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass im Rahmen der von Ihnen gebuchten Online-Erstberatung kein Schreibservice geboten werden kann, d.h., dass von hier aus keine ausformulierte Kündigungserklärung erstellt werden kann.

Sollten Sie insoweit Hilfe benötigen, müssten Sie einen Fachkollegen vor Ort hinzuziehen oder eine Anwalt-Direktanfrage starten.

Freundliche Grüße

RA Lemmer

Bewertung des Fragestellers 07.11.2014 | 14:44


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