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Wohnungskauf vom insolventen Vermieter


| 10.11.2014 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Ansprüche des Wohnungskäufers an die Verkäufer und den Treuhänder bei Überzahlung und Mängel.


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

im Dezember 2013 habe ich eine Eigentumswohnung, die ich seit vielen Jahren selbst bewohne, meinem damaligen Vermieter abgekauft. Dieser musste im Sommer 2013 Insolvenz anmelden. Obwohl ich bereits Mieterin der Wohnung war, musste ich als Käufer einen Markler bezahlen.

Nach einigen zeitlichen Verschiebungen durch den Insolvenzverwalter (seine Zustimmung fehlte) war der Kaufvertrag bis März 2014 schwebend.
Bis zu diesem Zeitpunkt musste ich also weiterhin Miete bezahlen. 50% an den Insolvenzverwalter und 50% an die Ehefrau des insolventen Vermieters. Die Wohnung gehörte beiden (Frau & Mann).

Im Februar wurden die 50% Mietanteil an die Ehefrau auf ein altes Konto der beiden fälschlicherweise durch die SEPA Umstellung überwiesen. Sofort als dies auffiel, hielt ich Rücksprache mit dem Ehepaar und stellte einen Nachforschungsauftrag bei meiner Bank. Da hier nichts herauszufinden war, musste ich die 50% Miete nochmals bezahlen. Somit habe ich im Februar 1,5 Monatsmieten gezahlt.
Dem Insolvenzverwalter teilte ich diese Problematik ebenfalls mit, der mir folgendes antwortete:

"Eine Rückzahlung der auf dem ehemaligen gemeinsamen Konto Nr. XXXXXX der Eheleute X/Y geleisteten Mietzahlung ist nicht möglich. Nach Rücksprache mit der Kreissparkasse XXXXX wurde der Zahlungseingang mit den gegenüber den Gesamtschuldnern bestehenden Forderungen verrechnet. Da die Zahlung ausschließlich zu Gunsten der Frau X eingezahlt wurde, hat der Insolvenzverwalter des Y hier keine Möglichkeit, die Verrechnung rückgängig zu machen."

Nach telefonischer Rücksprache mit meiner Rechtsberatung ist dem wohl nicht so und man müsse mir die Miete zurückzahlen, da hier zwei Fehler vorlägen. Zum Einen müsse jeder Geldeingang auf sämtlichen Konten vom Insolvenzverwalter geprüft werden, bevor es in die Insolvenzmasse geht, zum Anderen war die Begünstigte nicht von der Insolvenz betroffen.

Muss mir das Geld erstattet werden? Welche Aussage stimmt nun?

Das zweite Problem: Die Kautionsrückzahlung

Mitte Juni erhielt ich vom Insolvenzverwalter das Sparbuch auf dem meine Kaution hinterlegt ist; mit einem Begleitschreiben in dem ausdrücklich stand, dass seinerseits keine Einwände gegen eine Auszahlung bestehen.

Da das Sparbuch allerdings nicht auf meinen Namen, sondern den Namen der Ehefrau ausgestellt wurde, habe ich keinen Zugriff darauf. Per Einschreiben schickte ich dieses an die Ehefrau m.d.B. um Auszahlung inkl. der Zinsen.
In mehreren Telefonaten erklärte mir der Ehemann, dass er vor der Auszahlung noch einiges mit seinem Insolvenzverwalter klären möchte. U.a. die anteilige Kostenbeteiligung der Grundsteuer. Darüber hinaus habe ich ab April keine Miete mehr bezahlt. Die Kaufpreistransaktion erfolgte Anfang Juni 2014. Für Juni zahlte ich bereits das volle Hausgeld. Nun erklärte mir der Ehemann, dass ich ja im Mietrückstand bei seiner Frau sei, und sie daher gar nicht verpflichtet wären mir die Kaution auszuzahlen. Natürlich bin ich gerne bereit alle Mietrückstände zu begleichen, doch bleibt dann immer noch einiges meiner Kaution übrig. Darüber hinaus stellt sich mir die Frage, ob diese falsche Mietzahlung vom Februar, nicht als eine Monatsmiete angerechnet werden darf?!

Wie bekomme ich meine Kaution zurück? Der Ehemann weigert sich, solange seine Belange mit seinem Insolvenzverwalter nicht geklärt sind. Steht mir die Auszahlung rechtlich zu?

Und zu guter Letzt gibt es noch ein Problem mit dem Markler.
Dieser hat mir bei Kaufvertragsabschluss (leider nur mündlich) zugesichert sich um zwei Kostenpunkte zu kümmern. Die Wohnungstüre musste im Sommer 2013 vom Schlüsseldienst geöffnet werden. Die Kosten für den Schlüsseldienst habe ich nach Vorankündigung und sofortiger Meldung an meinen Vermieter von einer Monatsmiete abgezogen. Ein neues Schloss stellte mir vorübergehend der Nachbar zur Verfügung. Im Haus gibt es jedoch eine Art Zentralschloss, weshalb ein neuer Zylinder und Schlüssel bei der Hausverwaltung zu bestellen waren. Der Markler sicherte mir zu, dass mir die Kosten für das Zylinderschloss der Hausverwaltung, sowie die Reparatur der Wohnungstüre (da im Mietverhältnis gemeldet und um Termin zur Reparatur gebeten) bezahlt werden.
Nun scheint davon nichts von beidem zuzutreffen. Die Kosten für den Zylinder könne ich schon vergessen. Nachdem dann ein von ihm befreundeter Schreiner sich die Tür ansah und zum Ergebnis kam, dass der komplette Türrahmen getauscht werden solle, saß der Schock und nichts passierte trotz mehreren Anrufen und Emails.
Auf Anraten der Hausverwaltung rief ich bei einem Handwerksunternehmen an und vereinbarte einen Vorab-Termin. Der Fachmann sah sich die Türe an und machte mir einen Kostenvoranschlag, welchen ich wiederum an den Markler weiterleitete. Der dieses aufgrund der (hohen) Kosten direkt ablehnte und mir schrieb er würde sich um einen weiteren Kostenvoranschlag kümmern und sich melden. Dies war am Ende Juli 14.
Der ehem. Eigentümer begründet seine "Zahlungsverweigerung" damit, dass mir ja die Wohnung einige Tausend Euro günstiger verkauft wurde als ausgeschrieben und ich eine Mietminderung ja bereits begannen hätte als ich die Kosten für den Schlüsseldienst abzog. Dass aber wegen den Reparaturkosten der Kaufpreis gesenkt wird, kam nie zur Sprache mit dem Markler.

Gibt es hier eine Möglichkeit nicht doch selbst auf den Kosten sitzen zu bleiben?

Lohnt es sich in meinem Fall, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen oder stehen meine Chancen so schlecht, dass sich die Anwaltskosten nicht für mich rechnen?

Vielen Dank für Ihre Mühen.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Muss mir das Geld erstattet werden? Welche Aussage stimmt nun?

Eine Erstattung der Überzahlung hat in der Tat zu erfolgen. Der Anspruch richtet sich gegen die Kontoinhaber, wobei der Vermieter durch den Insolvenzverwalter vertreten wird. Der Anspruch folgt aus ungerechtfertigter Bereicherung, da die Kontoinhaber keinen Anspruch auf eine zusätzliche anteilige Miete haben. Auch wenn die Bank den Betrag mit offenen Forderung verrechnet hat, sind die Kontoeigentümer durch die Befreiung von Verbindlichkeiten bereichert, so dass sich der Anspruch gegen beide Parteien in voller Höhe richtet. Sie können aber auch ausschließlich die Ehefrau in Anspruch nehmen. Etwaige Rückgriffsansprüche müssen die Parteien untereinander klären.

2. Der Insolvenzverwalter hat bereits erklärt, dass er gegen die Auszahlung oder Freigabe der Kaution keine Bedenken habe. Der ehemalige Vermieter ist hierbei nicht mehr in der Position irgendetwas zu klären, so dass Sie diesen außen vor lassen sollten. Maßgebend ist die Ehefrau. Fordern Sie diese innerhalb einer Frist von zehn Tagen auf die Kaution abzurechnen und freizugeben. Erfolgt dies nicht sollten Sie die Ehefrau auf Auszahlung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen. Etwaige Mietforderung sind hier gegen Sie schriftlich geltend zu machen und nicht auf Zuruf des Insolvenzschuldners.

Maßgebend für die Dauer der Mietzahlungen ist nicht zwingend die Zahlung des Kaufpreises für die Wohnung, sondern wann die Wohnung auf Sie übergegenagen ist.

3. Kosten für das Wohnungsschloss

Lassen Sie sich hier von dem Makler bestätigen, dass die Kosten für das Türschloss nebst Einbau von den Verkäufern getragen werden sollten. Die Kosten können Sie aber nicht bei dem Makler einfordern, sondern nur bei den Vermietern. Auch wenn Ihnen die Wohnung vermeintlich günstiger überlassen wurde, steht dem nicht die Ersatzpflicht für das Schloss entgegen, wenn hier keine ausdrückliche Regelung erfolgte, da die Kaufsache frei von Mängeln übertragen werden mußte.

Wichtig ist, dass Sie beweisen können, dass diese Kosten bzw. die Reparatur noch durch die Verkäufer zu tragen bzw. zu veranlassen war.

Hierzu benötigen Sie die Bestätigung des Maklers. Wenn Sie diese haben fordern Sie die Verkäuferin und den Treuhänder mit Fristsetzung auf die Kosten für das Schloss zu regulieren. Ein Anspruch steht Ihnen jedenfalls aufgrund der Zusage zu. Dem steht weder der Kaufpreis noch die Mietminderung entgegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 25.11.2014 | 20:27


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