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Wohnungskauf - Vorkaufsrecht als Mieter


05.07.2004 23:47 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Ich beabsichtige die Wohnung, in der ich zur Zeit wohne, zu kaufen. Die jetzige Eigentümerin möchte verkaufen und bot mir die Wohnung für Preis X an. Nun hat sie einen Makler eingeschaltet, über den sie künftig ausschliesslich alles regeln lassen will.
1. Frage: Habe ich generell ein Vorkaufsrecht als Mieter?
2. Frage: Kann der Makler jetzt einen höheren Preis verlangen, als die Eigentümerin mir angeboten hat?
3. Frage: Muss ich die Maklerprovision bei einem Kauf nun auch bezahlen?
Vielen Dank für die Beantwortung und freundliche Grüsse
Sehr geehrter Rechtsuchender!

Ihre Fragen beantworte ich gern in der Reihenfolge, wie sie gestellt wurden.

1. Frage: Habe ich generell ein Vorkaufsrecht als Mieter?

Nein.

Ein (vertragliches) Vorkaufsrecht kann bestehen, falls ein solches zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart worden ist. Diese Variante würde neben der Einigung der Parteien über das Zustandekommen eines Vorkaufsrechts auch die Eintragung in das Grundbuch voraussetzen. Davon kann man in Ihren Fall offensichtlich nicht ausgehen.

Ein (gesetzliches) Vorkaufsrecht könnte gemäß § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestehen.

Voraussetzung dafür wäre, dass an der von Ihnen angemietete Wohnung erst nach der Überlassung an Sie Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. Es ist demnach zu fragen, ob die jetzige Eigentümerin das gesamte Haus mit mehreren Wohneinheiten gehört und wenn ja, wann die Eigentümerin das Grundstück nebst dem Wohnhaus in Wohnungseigentum durch die Abgabe einer wirksamen Teilungserklärung umgewandelt hat.

Sollte die Eigentümerin Ihnen die Wohnung bereits als Wohnungseigentum vermietet haben, so besteht kein Vorkaufsrecht.

Nur, wenn die Eigentümerin Ihnen Wohnraum überlassen hat, der erst jetzt nach der Überlassung an Sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, haben Sie gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht.


2. Frage: Kann der Makler jetzt einen höheren Preis verlangen, als die Eigentümerin mir angeboten hat?

Ja.

Das Angebot der Eigentümerin dürfte wohl nicht mehr bindend sein. Sie haben das Angebot vermutlich nicht ohne Bedingung oder Vorbehalt angenommen. Insoweit liegt keine Einigung vor. Im Übrigen wäre die notarielle Beurkundung des Vertrages Formvoraussetzung für einen wirksamen Anspruch auf Übertragung der Wohnung der Wohnung zu einem bestimmten Preis.

Die Eigentümerin kann den Preis für die Wohnung frei nach eigenem Ermessen bestimmen. Einen Anspruch auf einen bestimmten Preis haben Sie nicht.


3. Frage: Muss ich die Maklerprovision bei einem Kauf nun auch bezahlen?

Solange Sie keine entsprechende Absprache mit dem Makler treffen, müssen Sie meines Erachtens den Maklerlohn nicht zahlen. Denn Auftraggeberin des Maklervertrages ist die Eigentümerin, die deshalb entstehende Kosten übernehmen muss. Insofern ist das Verhalten der Eigentümerin wirtschaftlich unvernünftig gewesen, da man sich die Kosten hätte sparen können, wenn man direkt an Sie verkauft hätte.

Grundsätzlich setzt der Makleranspruch einen Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Vertragsschluss voraus. Bei der Maklerleistung wird zwischen der Nachweis- und der Vermittlertätigkeit unterschieden.

In Ihrem Fall besteht weder in dem einen noch in dem anderen Fall ein Kausalzusammenhang. Aufgrund Ihrer Vorkenntnis kann im Rahmen einer Nachweistätigkeit niemals ein Kausalzusammenhang bestehen. Als Vermittlungsmakler müsste der Makler bei Ihnen die Abschlussbereitschaft gefördert haben. Dem können Sie entgegnen, indem Sie der Eigentümerin klar machen, dass Sie die Wohnung kaufen wollten seitdem Sie Kenntnis von den Verkaufsabsichten haben.

Sie sollten deshalb darauf bestehen, dass entstehende Maklerkosten von der Eigentümerin übernommen werden.


Beste Grüße

Dennis Sevriens
Rechtsanwalt
www.sevriens.net
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RA DPMS
Bergmannstraße 12
10961 Berlin
Tel: 030 / 61203616
Fax: 030 / 61203626
Privat: info.dpms.name

Kanzleizeiten: Mo - Do von 10:00 - 16:00 Uhr

Tätigkeitsschwerpunkte: Markenrecht, Urheberrecht, Wettbewerbsrecht

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