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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Wohnungskauf, Mieter mit zwei

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen eine Wohnung zu kaufen und diese dann selbst zu beziehen (Eigenbedarf). Wir haben selbst ein Kind. Folgende Fragen haben wir nun dazu:

Wir können dem Mieter ja erst kündigen, wenn wir im Grundbuch eingetragen sind.

- Welchen Text müßten wir formulieren, damit dieser auch rechtlich korrekt ist?
- Sollten wir uns in dieser Gemeinde bzgl. Ausgleichswohnraum für diese Familie schon vorab erkundigen?
- Könnten wir eine Mieterhöhung vornehmen bzw. wann wäre eine fristlose Kündigung (Mietrecht) gerechtfertigt?
- Wie lauten die gesetzlichen Kündigungsfristen? Die verlängern sich ja, je länger der Mieter drin wohnt.

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Freundliche Grüße

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Sehr geehrte Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.


Kündigung wegen Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Als Vermieter haben Sie dann das zur ordentlichen Kündigung erforderliche berechtigte Interesse, wenn Sie Eigenbedarf geltend machen können. Das Kündigungsschreiben muss neben der ausdrücklichen Kündigungserklärung nach § 568 BGB die Kündigungsgründe konkret bezeichnen, damit der Mieter weiß auf welchen Sachverhalt sich die Kündigung begründet und er sich ggfls. verteidigen kann. Die Gründe müssen also hinreichend deutlich formuliert sein. Beim Eigenbedarf sind die sogenannten Kerntatsachen anzugeben, das heißt die Personen, die die Wohnung benötigen und deren Interesse an der Wohnung, also deren Bedarf) ist darzulegen. Die derzeitigen Wohnverhältnisse der Personen für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird sind anzugeben. Bei der Eigenbedarfskündigung ist der Wunsch genügend, statt zur Miete lieber mit geringerem Aufwand im eigenen Haus wohnen zu wollen.

In Ihrem Fall könnten Sie daher formulieren:" Wir erklären hiermit die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung zum xx.xx.xx. Grund für die Kündigung ist, dass wir die Wohnung selber benötigen und daher Eigenbedarf haben. Wir wohnen derzeit zur Miete … und haben die von Ihnen bewohnte Wohnung zu dem Zweck erworben dort selber einzuziehen."

Der Vollständigkeit halber sollten Sie in das Schreiben einen Hinweis auf die Widerspruchsrechte nach den §§ 574 bis 574b BGB aufnehmen, vgl. § 568 Abs. 2 BGB.


Ersatzwohnraum

Die Verpflichtung den derzeitigen Mietern Ersatzwohnraum zu suchen besteht nicht. Es kann sich aber wegen der Regelung des § 574 Abs. 2 durchaus empfehlen diesbezüglich vorzusorgen um einen etwaigen Widerspruchsgrund des Mieters auszuhebeln.


Mieterhöhung und außerordentliche Kündigung

Nach § 557 Abs. 3 BGB kann der Vermieter nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB erhöhen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich ein Ausschluss nach den Umständen ergibt. Wenn ein solcher Ausschluss bei Ihnen nicht gegeben ist, so können Sie nach § 558 BGB eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann zudem erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie den örtlichen Mietspiegel heranziehen. Wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt, müssen Sie ihn auf Zustimmung verklagen.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist nach den Regelungen des § 543 BGB ergänzt mit der Vorschrift des § 569 BGB dann möglich, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht mehr zugemutet werden kann. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und die beiderseitigen Interessen abzuwägen. Das Gesetz nennt in § 543 Abs. 2 BGB nicht abschließend wichtige Gründe. Insbesondere der Zahlungsverzug wird aufgeführt, wobei Verzug mit Miete für zwei Monate vorliegen muss.


Gesetzliche Kündigungsfristen

Die Fristen der ordentlichen Kündigung regelt § 573c BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter (und nur für ihn) nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

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