Wohnungserbe und Auflassungsvormerkung, Nießbrauch

Antwort

von
Rechtsanwältin Maike Domke
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Gibt es prinzipiell Fristen, bis wann die in einem Testament festgelegten Punkte (veränderte Grundbucheintragungen etc.) umgesetzt werden müssen?

Sofern ein Testamentsvollstrecker bestimmt wurde, sorgt dieser dafür, dass die vom Erblasser angeordnete Auflage auch umgesetzt wird. Um sicherzustellen, dass die Auflage auch erfüllt wird, ist im Zweifel ein Testamentsvollstrecker einzusetzen.
Bei einem Vermächtnis - wovon ich hier ausgehe - hat der Begünstigte einen Anspruch, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann. Das heißt, sie müssen auf Begehren des Vermächtnisnehmers die gewünschten Änderungen vollziehen.

2. Wir werden eine Wohnung erben, der Verstorbene selbst war allerdings aufgrund von Baumängeln im Grundbuch noch nicht eingetragen worden, es gibt daher eine Auflassungsvormerkung. Kann diese Auflassungsvormerkung problemlos auf unsere Namen umgetragen werden bzw. gibt es prinzipiell diesbezüglich irgendwelche Fristen, bis wann die Grundbucheintragung auf jeden Fall erfolgt sein muss?

Eine Auflasssungsvormerkung ist ein verbbares dingliches Recht. Sie treten an die Stelle des Verstorbenen und können die Eintragung im Grundbuch verlangen.

3. Ist es rechtswirksam, wenn eine Person das Erbe einer Wohnung an ein Nießbrauchrecht einer weiteren Person knüpft? Das Nießbrauchrecht ist bisher nämlich im Grundbuch bzw. der Auflassungsvereinbarung nicht erwähnt, nur im Testament.

Ja, häufig wird für den verbleibenden Ehegatten ein Nießbrauch an einer Wohnimmobilie eingeräumt. Es handelt sich hierbei um ein sog. Vermächtnis, § 1939 BGB.

4. Der Nießbrauch kann erst bei dem Grundbucheintrag eingetragen werden, aber noch nicht in der Auflassungsvormerkung, sehe ich das richtig?
Der Nießbrauch ist hier mit Ihrem Eigentum an der Immobilie durch das Testament verknüpft. Der Anspruch des Vermächtnisnehmers ist nicht vormerkungsfähig (Palandt/Bassenge § 883 Rn.18), so dass Sie hier richtig liegen. Grundsätzlich ist ein Nießbrauch aber vormerkungsfähig.

5. Sollte es zum Nießbrauch der anderen Person kommen, sollen laufende Kosten (Gebäudeversicherung etc.) von dieser übernommen werden. Wenn sie beispielsweise in ein Pflegeheim muss, ist sie doch nach wie vor alleinig für die Zahlung der Versicherungen etc. zuständig und nicht der Eigentümer, richtig? Auch wenn sie bspw. zahlungsunfähig ist.

Dem Nießbraucher steht das Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Dafür muss der Nießbraucher die laufenden Kosten tragen, das sind diejenigen Aufwendungen, die regelmäßig und wiederkehrend innerhalb kurzer Zeitabstände zu erwarten sind (BGH Az : V ZR 392/02). Dies gilt auch, wenn der Nießbrauch nicht genutzt wird.
Bei Zahlungsunfähigkeit des Nießbrauchers kommt eine Löschung des Nießbrauchs nur dann in Betracht, wenn der Nießbraucher unter Betreuung steht. Ansonsten besteht das Recht weiter. Niesbrauch wäre zwar generell pfändbar, aber wahracheinlich würde der Eigentümer die Kosten wohl tragen müssen.