20.06.2012 | 19:33
Antwort
von
Rechtsanwalt LL.M. Stephan Rübben
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Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Bitte beachten Sie vorab, dass nur ein vollständig beheizbarer Wintergarten die Wohnfläche gegenüber einer Terrasse wesentlich erhöhen würde. Aber auch hier gibt es widerstreitende Ansichten. Auch bei der Frage, ob ein Kellerdurchbruch tatsächlich die Wohnfläche erhöht, kommt es sehr auf die konkreten Verhältnisse an, die ich in diesem abstrakten Rahmen nicht beurteilen kann.
In Ihrem Falle hängt eine Entscheidung m.E. aber nicht nur auf die Frage der Wohnfläche an, sondern ebenso am Verhältnis von Gemein- zu Sondereigentum.
Gem.
§ 16 Abs. 2 WEG ist jeder "Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."
Dies umfasst auch die für das Gemeinschaftseigentum erforderlichen Versicherungen.
Ferner sind nach einem Beschluss des Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2004, der Wintergarten und dessen Dach als konstruktives Teil eines Hauses und daher als Gemeinschaftseigentum zu betrachten.
Der Wintergarten sei nur insoweit Gegenstand des Sondereigentums, als es sich um den so genannten "lichten" Raum, um nicht tragende Wände, Wand- und Deckenputz, Fußbodenbeläge, Innentüren etc. handele.
Soweit die Versicherungen Ihres Miteigentümers also den "lichten" Teil des Wintergartens umfassen, dürften Sie nicht zu den Lasten des Gemeineigentums gerechnet werden.
Insgesamt dürften die von Ihnen aufgeführten Versicherungen aber das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Daher ist die Auffassung des Wintergarteneigentümers zutreffend.
Nach meiner oberflächlichen Kenntnis der Gegebenheiten stellen sowohl Kellerdurchbruch als auch Wintergarten eine Erhöhung der Wohnfläche dar und sind daher dementsprechend zu berücksichtigen. Daher wäre es wohl angezeigt, dass der Kellereigentümer seinen Geld zurück fordert.
Im Falle des Wintergartens kann es aber in der Tat für die Eigentümergemeinschaft günstiger sein, die Versicherungslast nicht mitzutragen.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Stephan Rübben
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
20.06.2012 | 21:06
Der Beschluß des von Ihnen zitierten OLG Düsseldorf trifft m. E. nicht auf den hier streitigen Fall zu. Meine Fragestellung war eventuell mißverständlich formuliert. Der Wintergarten wurde von dem Eigentümer nach Erwerb der Wohnung aus Holz und Glas an das bestehende Gebäude angebaut. Er ist auch nicht unterkellert bzw. fest mit dem Haus "vermauert". Auch besteht kein gemeinsames Fundament. Der Anbau war auch nicht Bestandteil der Teilungserklärung. Er wird allerdings vom Eigentümer ganzjährig genutzt, da er mit dem Heizungssystem des Hauses verbunden ist. Die Heizkosten trägt der Eigentümer. Ist nach Darlegung dieser Fakten die Frage der Versicherungskosten für diesen Anbau anders zu beurteilen? Hat der Eigentümer mit diesem Anbau seine Wohnfläche mit Auswirkung auf das Wohngeld vergrößert?
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
21.06.2012 | 09:46
Vielen Dank für die ergänzenden Informationen.
Eine extreme Leichtbauweise und die Nichterwähnung im Teilungsbeschluss können Indizien dafür sein, den strittigen Wintergarten als reines Sondereigentum zu betrachten.
Die überwiegende Rechtsprechung (bspw. AG Bonn Beschluss vom 11. September 2000 · Az. 28 II 7/00 WEG und OLG Düsseldorf Beschluss -
04.11.2005 I-3 Wx 92/05) sieht das mit guten Gründen anders.
Aus dem Beschluss des OLG Düsseldorf: Es ist "davon auszugehen, dass der auf der Terrasse aufgebaute Wintergarten wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden ist (§ 94 Abs. 2 BGB) und seine konstruktiven Bestandteile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Wesentlicher Bestanteil eines Gebäudes werden (...) nicht nur Sachen, die für die erstmalige Herstellung des Gebäudes eingefügt werden, sondern auch die Teile, die im Zuge einer Renovierung oder eines Umbaus eingefügt werden (...). Um einen solchen nachträglich eingefügten wesentlichen Bestandteil des Gebäudes handelt es sich bei dem Wintergarten (...). Der Wintergarten wurde speziell angepasst und mit der Terrasse fest verbunden. Nach dem vorgelegten Lichtbild beeinflusst er das äußere Erscheinungsbild des Hauses wesentlich. Damit sind zumindest die äußeren Teile dieses Wintergartens dem Sondereigentum schlechthin entzogen (§ 5 Abs. 1 WEG) und zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums."
Diese Argumente dürften auch auch den strittigen Wintergarten als Gemeinschaftseigentum qualifizieren. Mit der Folge, dass die Eigentümer des Hauses für dessen Instandhaltung aufkommen müssen.
Allerdings haben die Wohnungseigentümer dem Bau des Wintergarten zwar zugestimmt, diesen aber nicht finanzieren wollen. Dieser Beschluss muss so verstanden werden, dass dem Sondereigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern die Errichtung eines Wintergartens nur unter der Voraussetzung, dass allein der Sondereigentümer die hierdurch entstehenden Kosten, einschließlich der Folgekosten übernimmt, bewilligt worden ist; so auch OLG Düsseldorf.
Damit scheidet auch die Beteiligung der Eigentümer an den Versicherungen aus.
Gegenüber einer Terrasse, die üblicherweise mit 25% der Fläche als Wohnfläche bewertet wird, dürfte ein beheizter Wintergarten mit 50% der Fläche bewertet werden.
Wenn der Eigentümer des Wintergartens aber darlegen kann, dass er alle Lasten am Wintergarten trägt, ist es nicht unwahrscheinlich, dass ein Gericht es als unbillig empfinden wird, die für das Hausgeld herangezogene Fläche zu erweitern.
Eine Vergrößerung der Wohnfläche liegt zwar vor, diese dürfte vor diesem Hintergrund aber keine Auswirkung auf das Hausgeld haben.
Bitte beachten Sie, dass diese Einschätzung auf den von Ihnen gegebenen Informationen beruht und sich bei einer Veränderung des Sachverhalts ändern kann.
