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Wohnungseigentum, Hausgeld


| 01.11.2014 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Eine Eigentümerin hat im Jahr 2000 den zu ihrer Wohnung gehörenden Hobbykeller ausgebaut. Seit dem Jahr 2008 wurde auf Betreiben einer Eigentümerin gefordert, für diesen Raum Wohngeld zu entrichten. Die anderen (drei) Eigentümer haben für ihre Kellerräume (Nutzfläche) kein Wohngeld entrichtet. Für diese Erhöhung der Wohngeldzahlung erging kein Beschluss durch die Eigentümerversammlung. Die betroffene Eigentümerin hat also in Unkenntnis und auf Drängen des damaligen Verwalters (ebenfalls Wohnungseigentümer u. im Jahr 2013 verstorben) das geforderte Wohngeld für ihren Hobbykeller entrichtet. Nach dem Tode des Verwalters wurde ab 2014 eine professionelle Hausverwaltung mit der Wahrnehmung der Verwaltung der WEG betraut. Seitens dieser Verwaltung wurde festgestellt, dass die erhöhte Zahlung von Hausgeld für den Hobbykeller nicht mit der Teilungserklärung der Eigentumsanlage im Einklang steht, sie also nicht hätte erhoben werden dürfen. Für den maßgeblichen Zeitraum sind von der Eigentümerin über 3.700 EURO zu viel Hausgeld gezahlt worden, was anhand der Kontoauszüge nachgewiesen werden kann.
Der Eigentümergemeinschaft ist nach Auffassung der betroffenen Eigentümerin somit ein rechtswidriger und nicht zustehender Vermögenszugewinn entstanden, den sie nunmehr zurückfordert. 1. Nach welcher Rechtsvorschrift kann die Eigentümerin das zu viel gezahlte Hausgeld zurück fordern? 2. Sind die anderen Eigentümer anteilmäßig zur Rückerstattung verpflichtet oder können sie sich darauf berufen, dass die Eigentümerin "freiwillig" gezahlt hat und sie persönlich nicht "bereichert" sind? 3. Falls ein einvernehmlicher Rückzahlungsmodus nicht vereinbart werden kann, ist eine Klage erfolgversprechend? Wer wäre Klagegegner? Jeder einzelne Eigentümer oder die WEG über die Hausverwaltung? Durch die neue Hausverwaltung ist in einem ordnungsgemäßen Beschlussverfahren - einstimmig -- festgelegt worden, dass das Hausgeld (ab sofort) nach der Wohnfläche aus der Teilungserklärung (ausdrücklich ohne Nutzfläche/Keller) berechnet wird. Ist es zulässig, dass nun wiederum die vorerwähnte Eigentümerin aufgrund der falschen Hausgeldforderung aus der Vergangenheit erneut die nach Auffassung der betroffenen Eigentümerin zweifelsohne berechtigte Forderung in Abrede stellt? Für die betroffene Eigentümerin ist seit Vertragsbeginn mit der neuen Hausverwaltung und den bereits ergangenen Beschlüssen zur Hausgeldberechnung der Zeitraum davor abgeschlossen. Nach ihrer Auffassung sind nur die kannten Fakten zu sehen und zu klären. Eine erneute Diskussion über eventuell (weitere?) Fehler in der Vergangenheit wird als nicht zielführend angesehen und abgelehnt, zumal keine weiteren Unterlagen vorhanden sind und der damalige Verwalter verstorben ist. Wird diese Auffassung geteilt?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1.

Ein Rückforderungsanspruch kann sich aus Bereicherungsrecht (§ 812 ff. BGB) ergeben. Allerdings sind Rückzahlungsansprüche in Hinblick auf überbezahltes Hausgeld nach wohl herrschender Rechtsprechung ausgeschlossen, wenn die jeweiligen Jahresabrechnungen genehmigt und diese Beschlüsse bestandskräftig geworden sind, also nicht fristgerecht angefochten wurden (vgl. z.B. OLG München, 30.03.2006 - 32 Wx 40/06; OLG Rostock, Beschluss vom 20. Dezember 2011 - 3 W 67/09).

Zu 2. und 3.

Anspruchsgegner und im Streitfalle Beklagter ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Wohnungseigentümer (vgl. OLG München, 30.03.2006 - 32 Wx 40/06).
Theoretisch kann sich auch der Verband der Wohnungseigentümer auf Entreicherung im Sinne des § 818 Abs. 3 BGB berufen, vgl. z.B. AG Neuss, 19. Dezember 2012 - 91 C 3589/12. Hierfür wäre u.a. entscheidend, welche Ausgaben die Gemeinschaft konkret nach der Zahlung der Eigentümerin getätigt hat und wofür die erlangte Summe ausgegeben worden ist. Von einer Entreicherung ist auch dann auszugehen, wenn das Aktivvermögen des Empfängers den Bereicherungsanspruch nicht mehr deckt. In der Praxis ist eine nachweisbare Entreicherung aber eher selten gegeben. Die "Freiwilligkeit" der Zahlung dürfte dagegen keine Rolle spielen, zumal die Eigentümerin wohl von einer berechtigten Forderung ausgegangen ist.

Wie bereits unter 1. erwähnt sind durch bestandskräftig beschlossene Jahresabrechnungen diese Zeiträume abgeschlossen und Nachforderungen regelmäßig ausgeschlossen. Wenn zudem durch einen ordnungsgemäßen Beschluss die Verteilung für die Zukunft beschlossen wurde, sehe ich hier keine weiteren Angriffspunkte der Eigentümerin.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 03.11.2014 | 06:59


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