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Wohnungsbesichtigung durch Makler mit Mietinteressenten


16.12.2014 16:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen und dem Umfang von Wohnungsbesichtigungen während der Mietzeit


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgendes Problem: Und zwar haben wir zum 31.01.2014 unsere Wohnung gekündigt. Der Vermieter hat ein Maklerbüro zwecks Besichtigungen, etc. beauftragt - Vollmacht liegt uns jedoch nicht vor. In den letzten Wochen gab es nun 5 Besichtigungstermine mit ca. 20 Personen. Bei der letzten - ich sage mal "Massenbesichtigung" - mit 6-8 Personen (+ wir + Makler =11 P.) gleichzeitig in unserer ca. 40 qm-Wohnung, wurden uns mehrere Dinge entwendet. Eine Anzeige gegen "Unbekannt" hätte aufgrund des Deckmantels der Anonymität lt. Polizei auch keine Aussicht auf Erfolg. Darauf schrieb ich dem Maklerbüro nun folgenden Brief:

"Wir stehen Ihnen wöchentlich von:

montags bis donnerstags, in der Zeit von 18-20 Uhr zur Verfügung,

sofern Sie uns spätestens, jeweils 24 Stunden vorher schriftlich, Anzahl und Namen der Mietinteressenten mitgeteilt haben (seit der letzten Massenbesichtigung mit mehr als 6 Teilnehmern gleichzeitig, vermissen wir den ein oder anderen Gegenstand) – eine tel. Terminbestätigung durch uns vorausgesetzt. Auf kurzfristige, „bloße telefonische" Terminvereinbarungen werden wir zukünftig keine Rücksicht mehr nehmen.

Bitte richten Sie sich deshalb auch künftig terminlich so ein, dass nicht mehr als 3-4 Personen gleichzeitig unsere kleine Wohnung besichtigen, denn dies halten wir anhand o. g. Gründe, für unzumutbar."

Die Antwort des Maklerbüros ist nun:

"Nach Rücksprache mit unserem Rechtsanwalt Herr X. (Fachanwalt für Mietrecht), ist es aus Datenschutzrechtlichen Gründen nicht gestattet Ihnen Namen zu nennen, weder haben Sie das Recht sich die Personalausweise zeigen zu lassen.
Sollten Sie es verhindern, dass wir rechtzeitig einen Nachmieter für Ihre Wohnung finden, so sind Sie zu Schadensersatz Ihrem Vermieter gegenüber verpflichtet."

So, nun die Fragen:
Müssen wir wirklich weiterhin erdulden, dass fremde Personen im Deckmantel der Anonymität, unsere Wohnung betreten und evtl. Gegenstände entwenden?
Haben wir wirklich kein Recht zu erfahren, WER eigentlich diese Personen sind, die wir erdulden müssen - gerade im Hinblick auf Diebstahl und die pot. Täterermittlung?
Wie sieht es wirklich mit dem Schadensersatz gegenüber dem Vermieter aus, sollten wir pot. Mietinteressenten aus o. g. Gründen ablehnen, gleichwohl schon ca. 20 Menschen in den letzten 4 Wochen die Wohnung besichtigt haben und uns keine Vollmacht des Maklers durch den Vermieter vorliegt?

Für eine schnelle und ausführliche Antwort zum o. g. Sachverhalt wäre ich Ihnen dankbar.

Einsatz editiert am 16.12.2014 16:46:59
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Müssen wir wirklich weiterhin erdulden, dass fremde Personen im Deckmantel der Anonymität, unsere Wohnung betreten und evtl. Gegenstände entwenden?

Grundsätzlich ja.
Nach allgemeiner Ansicht hat der Vermieter Im Rahmen einer Neuvermietung das Recht, Mietinteressenten durch die Wohnung zu führen, damit diese sich ein Bild von der Wohnung machen können. Sollten Sie diese Termine verhindern, so besteht tatsächlich die Gefahr, dass Sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Allerdings müssen Sie keineswegs jedem beliebigen Termin, der Ihnen von dem Vermieter vorgegeben wird, zustimmen. Der Termin muss wenigstens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Termine am Wochenende müssen Sie nicht zustimmen. Sie können verlangen, dass die Besichtigung nur in Ihrer Anwesenheit stattfinden, so dass der Vermieter den Termin mit Ihnen abstimmen sollte. Sie können Sammeltermine vereinbaren, um ständige Störungen zu verhindern. Sollten Sie dies ablehnen, da Sie befürchten, durch die Unübersichtlichkeit Opfer eines Diebstahls zu werden (o.ä.), so können Sie auch Einzelbesichtigungen vereinbaren. Es gilt aber natürlich der Grundsatz, dass je weniger Personen pro Besichtigungen erscheinen dürfen, desto mehr Besichtigungen (und damit Störungen) sind notwendig.

Natürlich müssen Sie einen Diebstahl, o.ä. nicht hinnehmen. Sie sollten daher Wertgegenstände vor der Besichtigung wegschließen. Je weniger Personen gleichzeitig in der Wohnung sind, desto besser lassen diese sich überwachen. Sollten es dennoch zu einem Diebstahl o.ä. kommen, können Sie einen konkreten Verdacht äußern.


2. Haben wir wirklich kein Recht zu erfahren, WER eigentlich diese Personen sind, die wir erdulden müssen - gerade im Hinblick auf Diebstahl und die pot. Täterermittlung?

Grundsätzlich: Nein. Vor allem haben Sie keinen Anspruch auf eine Personalausweiskontrolle.
Ein Generalverdacht gegen 20 Mietinteressenten hilft Ihnen nicht weiter. Entsprechendes wurde Ihnen ja bereits von der Polizei mitgeteilt. Bei kleineren Terminen mit weniger Interessenten ist Ihr Verdacht hingegen wesentlich konkreter. In einem solchen Fall haben Sie nach m.A. einen Anspruch auf Mitteilung der Personalien.


3. Wie sieht es wirklich mit dem Schadensersatz gegenüber dem Vermieter aus, sollten wir pot. Mietinteressenten aus o. g. Gründen ablehnen, gleichwohl schon ca. 20 Menschen in den letzten 4 Wochen die Wohnung besichtigt haben und uns keine Vollmacht des Maklers durch den Vermieter vorliegt?

Der Vermieter hat einen Anspruch darauf, dass die Wohnung nach Ihrem Auszug möglichst ohne Verzögerung weiter vermietet werden kann. Deshalb müssen die Mietinteressenten noch während Ihrer Mietzeit die Gelegenheit bekommen, die Wohnung in Augenschein zu nehmen. Verhindern Sie dies, und kommt finden sich deshalb keine Nachmieter, so entsteht dem Vermieter ein Mietausfall, für den Sie haften (liegen andere Gründe dafür vor, dass nicht weitervermietet werden konnte, haften Sie natürlich nicht). Der Anspruch ergibt sich aus §§ 280 I, 241 1 Bürgerliches Gesetzbuch.


Zusammenfassung:
Um Ihrer Sorge vor Diebstahl u.ä. besser begegnen zu können, sollten Sie dem Makler mitteilen, dass Sie pro Woche zu zwei Terminen, also z.B. montags zwischen 15 und 17 Uhr und Donnerstags zwischen 9 und 11 Uhr für eine Besichtigung zur Verfügung stehen, wobei der Makler gestaffelte Termine vereinbaren soll, um Massentermine zu verhindern. Damit kommen Sie Ihrer Pflicht, eine Besichtigung zu gewährleisten nach. Bezüglich der Termine sollten Sie allerdings auch eine gewisse Flexibilität walten lassen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2014 | 19:09

Erstmal vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, jedoch ist mir diese Argumentation nicht präzise genug, da diese lediglich auf das Verhältnis Mieter/Vermieter abzielt und den Makler als led. "Erfüllungsgehilfen zur Weitervermittlung" außen vor läßt.

1. Ich war immer der Annahme, dass bei Personen (Makler, Handwerker,etc.) OHNE Anwesenheit des Vermieters, eine Originalvollmacht dessen erforderlich ist, sollte diese Person nicht vorher durch den Eigentümer (Vermieter) angekündigt worden sein. Ergo könnte ohne diese Vollmacht doch ohne Schadens-Regressgrund jede Besichtigung willkürlich abgelehnt werden, oder?

2. Mir sprangen 2 Urteile ins Auge:

"Der Mieter kann die Duldung der Wohnungsbesichtigung von der vorherigen Mitteilung der Namen der Kaufinteressenten abhängig machen"
(AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 28.2.2007 – 2 C 418/06, MM 2008, 39).

"Der Vermieter ist berechtigt, andere Personen mit der Wahrnehmung der Besichtigung der Wohnung oder Gewerberäume zu beauftragen. Die Drittpersonen müssen sich auf Verlangen des Mieters ausweisen, wobei sich der Mieter Namen und Anschriften notieren darf "(AG München, Urteil v. 17.6.1993, 461 C 2972/93, WuM 1994, 425).

3. Der Makler spricht von Ausweiskontrolle, ich dagegen bestehe lediglich auf Auskunft des Namens VOR Besichtigung, weder Personalausweisnummer, Anschrift, etc. - kann denn dies wirklich ein so gravierender Einschnitt hinsichtlich des Datenschutzes sein, besonders im Hinblick auf Duldung in unserer Privatsphäre bzw. Präventivmaßnahmen und Eingrenzung von Diebstählen? Immerhin reden wir hier von einer Privatwohnung und nicht von Bahnhöfen. Auf der anderen Seite teilt der Makler UNSERE Namen und die Anschrift pot. Mietinteressenten mit - wie verhält es sich diesbezüglich denn mit UNSEREM Datenschutz?
Verstehen Sie mich nicht falsch, Besichtigungen sind legitim, jedoch glaube ich auch, dass es durchaus möglich ist,
sich von einer unbekannten Person die in meine Privatsphäre eindringt (Besichtigung), es statthaft ist, den Namen erfahren zu dürfen.

Hierbei zitiere ich gerne auch RA Martin Kämpf (ebenfalls RA dieser Plattform):

"Ihr Mieter hat das Recht von Ihnen die Personalien der Interessenten zu verlangen und diese auch zu überprüfen. Ansonsten kann er die Besichtigung verweigern.
Das bedeutet, dass Sie dem Mieter vorab mit der Ankündigung des Besichtigungstermins die Personalien der Interessenten mitteilen und diese sich gegenüber Ihrem Vermieter per Ausweisdokument ausweisen müssen."

Was stimmt denn nun?

und 4: Sind wir denn wirklich nach kooperativen Besichtigungsterminen mit ca. 20 Mietinteressenten unserer Verpflichtung hinsichtlich Besichtigungen als Mieter nicht nachgekommen, nur weil wir aus aus vorgegangenen Diebstählen nun gerne lediglich die Namen der Personen wüßten, die in unsere Privatsphäre eindringen? Muss man uns hierbei gleich mit Schadensersatzforderungen drohen bzw. nötigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2014 | 20:07

1.
Der Makler muss durch den Vermieter bevollmächtigt sein. Sie können sich die Vertretung nachweisen lassen. Es ist nicht wahrscheinlich, dass diese Bevollmächtigung fehlt.

2.
Die von Ihnen zitierten Urteile sind offentlich nicht einschlägig, da es sich jeweils um Hausverkäufe geht. Dort ist die Interessenlage der Mieter eine andere.

3.
Da die genannten Urteile hier nicht anwendbar sind, bleibt es bei meiner Einschätzung. Bei Nachmieterbesichtigungen besteht kein Anspruch, die Personalien vorab mitgeteilt zu bekommen.

4.
Sie vertreten Ihre Interessen, der Vermieter vertritt seine Interessen. Wie gesagt, bei einem Fehlverhalten hat der Vermieter einen berechtigten Anspruch auf Schadensersatz.

Mit ist klar, dass die intensive Wohnungsbesichtigung für Sie eine erhebliche Belastung darstellt. Eine Höchstgrenze ist sicherlich denkbar. Die Erfahrung zeigt, dass bei 20 Interessenten bereits mehrere potentielle Mieter dabei sind. Da zudem bereits vier Wochen Besichtigungen stattgefunden haben, kann man durchaus das Maß der zumutbaren Termine für erreicht halten. Machen Sie also unter Hinweis auf die bereits erhebliche Belastung eine weitere Besichtigung davon abhängig, dass der Vermieter erklärt, bislang noch keine Zusage erhalten zu haben. Gibt er die Erklärung ab, kommen weitere Besichtigungen in Betracht. Ist seine Erklärung falsch, können Sie Ihn wegen der in diesem Fall unberechtigt erfolgten Eingriffe in Ihre Privatsphäre in Anspruch nehmen.

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