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Wohnungen zusammenlegen - Fristverlängerung bei Kündigung wegen Eigenbedarf


07.11.2014 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sachverhalt: Ein Paar lebt mit zwei Kindern (1, 3 Jahre) in einer 3 Zi-Eigentumswohnung (95qm) und möchte sich räumlich vergrößern. Es besteht jetzt das Angebot, die Nachbarwohnung (ca. 40qm) vom Eigentümer zu erwerben und beide Wohnungen zusammen zu legen. Der Besitzer bewohnt diese Wohnung nicht selbst, sondern hat sie seit 2001 an eine Person vermietet (Kündigungsfrist lt. Vertrag: 12 Monate). Dem Mieter müsste wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Um die Kündigung möglichst gütlich und sozialverträglich zu gestalten, sollte dem Mieter auf Wunsch angeboten werden, den Eigenbedarf erst in drei Jahren (bis zum Schuleintritt des ältesten Kindes) geltend zu machen. Bei einem Auszug innerhalb von 12 Monaten soll der Mieter finanziell entschädigt werden.

Was wäre bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten? Konkret:
- Wann darf frühestens, wann muss spätestens gekündigt werden?
- Welche gesetzliche Mindestkündigungsfrist gilt im genannten Fall?
- Wäre eine Kündigung wegen Eigenbedarfes mit einer Frist von 36 Monaten überhaupt möglich und rechtlich durchsetzbar?
- Welche Möglichkeit gäbe es, eine für beide Parteien rechtssichere und verbindliche Vereinbarung über den Auszug zu treffen?
- Abfindung: Sollte ein entsprechender Passus bereits im Kündigungsschreiben aufgenommen werden?
- Wie hoch wäre das Risiko, im Falle eines Rechtsstreites, mit der Kündigung auf Eigenbedarf ganz zu scheitern?

Mit bestem Dank für Ihre Antwort.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bezüglich der 40 m² großen Wohnung kann frühestens ab dem Zeitpunkt ausgesprochen werden, zu dem Sie im Grundbuch als Eigentümer dieser (kleinen) Wohnung eingetragen sind.

Einen Termin, zu dem das Mietverhältnis spätestens gekündigt werden muss, gibt es nicht. D.h., im Grunde können Sie sich aussuchen, wann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden soll. Allerdings wird sich der Eigenbedarf, sofern ein solcher überhaupt vorliegt, leichter begründen lassen, wenn die Eigenbedarfskündigung zeitnah ab Eigentumsübertragung ausgesprochen wird.


2.

Als Vermieter müssen die Kündigungsfristen beachtet werden, die in Abhängigkeit zur Dauer des Mietverhältnisses bestehen.

Grundsätzlich besteht bei einer Mietdauer bis fünf Jahre eine Kündigungsfrist von drei Monaten, bei einem Mietverhältnis über fünf Jahre verlängert sich die Frist auf sechs Monate und wenn das Mietverhältnis acht Jahre gedauert hat, beträgt die Frist neun Monate.

Hier ist nach Ihrer Schilderung eine längere Kündigungsfrist, nämlich von zwölf Monaten, vereinbart, so dass diese Kündigungsfrist Anwendung findet. D.h., nach den gesetzlichen Vorschriften würde bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2001 die neunmonatige Kündigungsfrist gelten, aufgrund der Individualabrede gilt eine Frist von zwölf Monaten.


3.

Grundsätzlich ist es möglich, dem Mieter mit einer längeren Frist als gesetzlich geregelt oder vertraglich vereinbart zu kündigen. Ob das Sinn macht oder gegebenenfalls Begründungsprobleme entstehen lässt, ist eine andere Frage.

Sie müssen bedenken, dass Sie beabsichtigen, die Nachbarwohnung zu erwerben, um Sie mit Ihrer Wohnung zu verbinden. Vorrangig wird es Ihnen darauf ankommen, da Sie derzeit eine Dreizimmerwohnung haben, ein viertes Zimmer zu gewinnen, damit jedes Kind ein eigenes Zimmer hat. Vor diesem Hintergrund ist es also durchaus nicht unvernünftig, zu argumentieren, dass die Kinder sich derzeit ein Zimmer teilen können, dass das Ihrer Meinung nach aber dann nicht mehr sinnvoll ist, wenn das ältere Kind eingeschult wird. Vor diesem Hintergrund macht eine Eigenbedarfskündigung mit einer Frist von 36 Monaten durchaus Sinn. Zweckmäßigerweise wird man dem Mieter der Nachbarwohnung das Recht einräumen müssen, auch vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, wenn er eine Ersatzwohnung findet, die ihm geeignet erscheint.


4.

Grundsätzlich können Sie eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Datum treffen. Das setzt natürlich voraus, dass der Mieter der Nachbarwohnung mit einer solchen Vereinbarung einverstanden ist. Kommt eine solche Vereinbarung zu Stande, und zieht der Mieter nicht aus, könnten Sie eine Räumungsklage auf diese Vereinbarung stützen.


5.

Eine „Abfindung" würde ich im Kündigungsschreiben auf keinen Fall erwähnen. Grundsätzlich schuldet der Vermieter keine Abfindung, wenn die Kündigung begründet und fristgerecht ausgesprochen wird. Steht eine Kündigung auf "wackeligen" Füße, kann es Sinn machen, dem Mieter den Auszug schmackhaft zu machen. Im Vorfeld würde ich die Absicht, gegebenenfalls eine "Abfindung" zu zahlen, nicht in den Raum stellen.


6.

So wie Sie den Fall geschildert haben, sind die Erfolgsaussichten einer eventuellen Klage, die auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gestützt wird, durchaus als positiv zu bezeichnen. Etwas anderes könnte gelten, wenn der Mieter der Nachbarwohnung bereits sehr betagt ist und wenn ihm deshalb ein Umzug nicht mehr zugemutet werden könnte.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
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