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Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind eine GBR mit folgendem Tätigkeitsfeld.
Wir mieten Wohnungen an, statten diese aus und vermieten diese an Firmen als Personalwohnungen.
An einem Standort haben wir derzeit ca. 15 Wohnung. Der Eigentümer hat uns soeben telefonisch mitgeteilt, dass er alle Wohnung kündigen wird. Einen konkreten Grund hat er nicht mitgeteilt. Angeblich gäbe es Beschwerden.
Die Mietverträge sind zwischem den Eigentümer (Einzelperson) und der GBR geschlossen.Die Wohnungen sind zu Wohnzwecken vermietet. Eine Untervermietung ist erlaubt. Die Wohnungen sind seit ca. 01.03.2011 an uns vermietet.
Nun meine Fragen:
- Kann der Eigentümer uns kündigen?
- Wenn ja, mit welcher Frist?
- Wenn ja, wie können wir uns dagegen wehren?
- Was passiert mit den Untermietern von uns (unsere Kunden) bzw. deren Verträgen?
Antwort geschrieben am 15.01.2012 20:00:54 
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr.21, 26122 Oldenburg, Tel: 0441-7779786, Fax: 0441-7779346
Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Mietrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Arbeitsrecht, Wettbewerbsrecht, Medienrecht
Bewertungen: 299
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
In Ihrem Fall dürfte ein Zwischenmietvertrag zwischen der GbR und dem Eigentümer (=Hauptvermieter) geschlossen worden sein. Zwischenvermietung liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht im Eigengebrauch (insbesondere Wohnen), sondern in der Weitervermietung an einen Dritten (=Endmieter) liegt.
Es bestehen dann mindestens zwei Mietverhältnisse: Das Hauptmietverhältnis zwischen Hauptvermieter und Zwischen(ver)mieter sowie das Mietverhältnis zwischen Zwischen(ver)mieter und Endmieter, welches ein Untermietverhältnis ist. Im Hauptmietverhältnis besteht kein Wohnraummietvertrag (BGH NJW 96, 2862), sondern es gelten die Vorschriften für gewerbliche Räume.
Wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann es daher ohne Angabe von Gründen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden (§§ 542, 580a Abs.2 BGB). Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt also knapp 6 Monate zum Quartalsende. Bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit wäre eine ordentliche Kündigung (Mietrecht) dagegen ausgeschlossen, es käme dann nur eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) in Betracht, die nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B. Vertragsverletzung) zulässig wäre.
Handelt es sich in Ihrem Fall um einen Zwischenmietvertrag auf unbestimmte Zeit und wurde in dem Vertrag keine abweichende Kündigungsfrist bzw. Kündigungsausschluss vereinbart, werden Sie sich gegen die Kündigung leider nicht wehren können. Denn dann ist die ordentliche Kündigung ohne Angabe von Gründen zulässig. Sie können und sollten dann im Falle einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses Ihrerseits umgehend die weiteren Zwischenmietverträge mit den Firmen kündigen, da Sie diese Verträge nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht mehr erfüllen können.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr. 21
26122 Oldenburg
Tel. 0441-7779786
Fax 0441-7779346
info@jan-wilking.de
www.jan-wilking.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 16.01.2012 10:34:37
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre Antwort. Anbei meine Rückfrage.
Muss ein Vertrag als Zwischenmietvertrag deklariert sein oder ergibt es sich aus den Tatsachen?
In den Mietverträgen steht der Begriff nicht. Es wird ausschließlich zu Wohnzwechen vermietet. Ferner wird ohne weitere Erläuterungen eine Untervermietung erlaubt. Auch der Begriff des Gewerbemietvertrages oder einer Gewerbeausübung taucht nicht auf.
Ferner sind keine Angaben zur Kündigungsfrist im Vertrag. Dort steht nur wörtlich:"
§3 Frislose Kündigung
Das Recht zur Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung bleibt von den Regelungen dieses Vertrages unberührt"
Ich nehme an, es bezieht sich auf eine außerordentliche Kündigung? Oder gibt es durch diesen Passus keine Kündigungsfristen?
Sollte es sich nicht um einen Zwischenvertrag handeln, wie lange wäre die Kündigungsfrist seitens des Vermieters?
Vielen Dank für Ihre Hilfe, die sehr wichtig ist, da es sich um Existenzen handelt.
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre Antwort. Anbei meine Rückfrage.
Muss ein Vertrag als Zwischenmietvertrag deklariert sein oder ergibt es sich aus den Tatsachen?
In den Mietverträgen steht der Begriff nicht. Es wird ausschließlich zu Wohnzwechen vermietet. Ferner wird ohne weitere Erläuterungen eine Untervermietung erlaubt. Auch der Begriff des Gewerbemietvertrages oder einer Gewerbeausübung taucht nicht auf.
Ferner sind keine Angaben zur Kündigungsfrist im Vertrag. Dort steht nur wörtlich:"
§3 Frislose Kündigung
Das Recht zur Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung bleibt von den Regelungen dieses Vertrages unberührt"
Ich nehme an, es bezieht sich auf eine außerordentliche Kündigung? Oder gibt es durch diesen Passus keine Kündigungsfristen?
Sollte es sich nicht um einen Zwischenvertrag handeln, wie lange wäre die Kündigungsfrist seitens des Vermieters?
Vielen Dank für Ihre Hilfe, die sehr wichtig ist, da es sich um Existenzen handelt.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 16.01.2012 11:26:59
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Die Zuordnung richtet sich nach dem vereinbarten vom Mieter vefolgten Vertragszweck, der auf Wohnen durch den Mieter gerichtet sein muss (BGH NJW 97, 1845). Maßgebend ist der Zweck, den der Mieter verfolgt. Wohnraummiete ist Anmietung aus der Sicht des Mieters zu eigenen Zwecken, nicht dagegen zur Weitervermietung oder Überlassung an Dritte. Insofern dürfte es schwierig werden, den Vertrag hier nicht als Zwischenmietvertrag einzustufen, insbesondere wenn Vertragspartner die GbR geworden ist. Bei einer Einstufung als Wohnraum würden die Kündigungsfristen im Gegensatz zum Gewerbemietvertrag bzw. Zwischenmietvertrag für den Vermieter gestaffelt sein (§ 573 c BGB:
3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren
9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Zudem würde der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie z. B. „Eigenbedarf" oder „wirtschaftliche Verwertung" benötigen (§ 573 BGB), könnte also nicht grundlos kündigen.
Die von Ihnen zitierte Passage bezieht sich nur auf die außerordentliche Kündigung, die vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Die Zuordnung richtet sich nach dem vereinbarten vom Mieter vefolgten Vertragszweck, der auf Wohnen durch den Mieter gerichtet sein muss (BGH NJW 97, 1845). Maßgebend ist der Zweck, den der Mieter verfolgt. Wohnraummiete ist Anmietung aus der Sicht des Mieters zu eigenen Zwecken, nicht dagegen zur Weitervermietung oder Überlassung an Dritte. Insofern dürfte es schwierig werden, den Vertrag hier nicht als Zwischenmietvertrag einzustufen, insbesondere wenn Vertragspartner die GbR geworden ist. Bei einer Einstufung als Wohnraum würden die Kündigungsfristen im Gegensatz zum Gewerbemietvertrag bzw. Zwischenmietvertrag für den Vermieter gestaffelt sein (§ 573 c BGB:
3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren
9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Zudem würde der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie z. B. „Eigenbedarf" oder „wirtschaftliche Verwertung" benötigen (§ 573 BGB), könnte also nicht grundlos kündigen.
Die von Ihnen zitierte Passage bezieht sich nur auf die außerordentliche Kündigung, die vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
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