Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.864
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnung vermieten / Statische Abnahme fehlt


16.12.2016 15:35 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch



Hallo,

2015 habe ich das Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses erworben und dann von diversen Handwerkersfirmen zur Wohnung ausgebaut. Diese soll als Ferienwohnung vermietet werden, was in der Teilungserklärung ausdrücklich erlaubt wird. Eine Baugenehmigung ist natürlich vorhanden.Ich habe keinen Bauleiter gehabt, da ich mich eben selbst darum kümmern wollte. Ich bin selbst kein Ingenieur o.ä.

Teil der Wohnung ist eine 15qm Dachterrasse, die direkt auf einem Anbau des Hauses mit Flachdach aufliegt. Eine Dachdeckerfirma hat die Terrasse gebaut, ein Stahlbauer das Geländer.

Teil der Baugenehmigung war eine berechnete Statik vom Statiker A, die mir weder bekannt war, noch von der Hausverwaltung oder vom Architekt A des Hauses (es fanden zeitgleich einige Sanierungen am Haus statt) ausgehändigt wurde. Es werden in der Baugenehmigung allerdings einige Anhänge aufgeführt, die ich mehrfach bei der Hausverwaltung angefordert und nicht bekommen habe. Ob die Statik ein Teil dieser war, weiß ich nicht.

Mittlerweile habe ich, allerdings erst nach Abschluss des Ausbaus und Baus der Terrasse, einen Architekten B als Bauleiter, da das Bauamt einen qualifizierten Bauleiter verlangte. Hierdurch sind mir zusätzliche Kosten entstanden.

Nun hat sich aber herausgestellt, dass hier gewisse statische Erfordernisse an die Terrasse bestehen, die nicht erfüllt worden sind. Somit kann der Prüfstatiker die Terrasse nicht abnehmen.

Ich habe nun die Möglichkeit, mit meinem Statiker B eine neue Berechnung der Statik zu machen, sodass in den Wohnungen darunter Stahlträger an die Decke kommen, die genügen würden. Die sehr viel teurere Alternative wäre ein Abriss der Terrasse, Aufstellung eines Gerüsts am Haus und Neubau, Abriss der Dämmung und Terrassenaufbau mit Stahlträgern auf dem Mauerwerk entsprechend der Statik.

Meine Fragen hierzu:
1. Darf ich die Wohnung vermieten, wenn ich den Ausgang zur Terrasse wirksam verriegle? Falls nicht, was könnte die Strafe sein?

2. Der Dachdecker hat die Terrasse ohne irgendeine Statik erstellt. Inwiefern kann ich diesen belangen?

3. Der Stahlbauer schickt mir trotz mehrfacher Aufforderung keine Statikberechnung des von ihm gebauten Geländers zu. Ist dies Pflicht? Was kann ich hier machen?

4. Inwiefern kann ich die Eigentümergemeinschaft / Hausverwaltung / Architekt A belangen?

5. Laut Kaufvertrag soll Architekt A die Bauleitung übernehmen. Dies ist nicht geschehen. Inwiefern kann ich hier jemanden belangen?

Danke vorab & Grüße

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, sehr gerne möchte ich die von Ihnen aufgebrachten Fragen wie folgt beantworten:

1.
Sie sind Eigentümer der Wohnung und dürfen mit dieser im Grunde genommen umgehen, wie es Ihnen beliebt. Hierzu gehört auch, dass Sie sowohl die gesamte Wohnung, als auch lediglich Teile davon - vertragsrechtlich gesehen - vermieten können.

Da die Dachterrasse jedoch ein Sicherheitsrisiko darstellt, sind Sie in der Tat dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Schäden von einem potenziellen Mieter abgehalten werden.
Sie können die Wohnung also vermieten und sollten zum einen vertraglich genau festlegen, dass die Dachterrasse nicht zum Mietgegenstand gehört, also auch nicht zum Gebrauch überlassen wird.

Zum Anderen sollten Sie in der Tat für eine abschließbare Verriegelung sorgen, deren Schlüssel Sie dem Mieter nicht aushändigen.
Sofern Sie diese Vorgaben einhalten, spricht rechtlich gesehen nichts gegen eine Vermietung.

2.
Für den Dachdecker gilt, dass er eine mangelfreie Werkleistung in seinem Fachgebiet zu erbringen, also das Dach aufzubringen hat. Er muss insofern seine eigenen Fachvorschriften einhalten, nicht aber zwingend auf fachübergreifende Regelungen achten.

Die Berechnung der Statik ist eine fachfremde Leistung, sodass der Dachdecker hierfür grundsätzlich nicht haften muss.
Etwas anderes kann aber dann gelten, wenn Mängel für ihn offensichtlich waren, selbst wenn diese nicht seine Bereich betrafen. Vorliegend könnte man also daran denken, dem Dachdecker zumindest zum Vorwurf zu machen, dass er nach dem Vorliegen der Berechnungsergebnisse nicht einmal gefragt hat. Denn diese mögen ja durchaus Auswirkungen auf die Wahl seiner Werkdurchführung und Materialwahl haben.

Ob man hierauf jedoch erfolgreich einen Anspruch begründen kann, wäre einer detaillierten Fallprüfung überlassen. In jedem Fall wird Sie als Auftraggeber aber ein ganz erhebliches Mitverschulden treffen, da die Einholung der Berechnungen zu Ihren Pflichten als Bauherren gehört hätte.

3.
Welche Pflichten den Stahlbauer treffen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab, die Sie mit ihm getroffen haben. Vom Grunde her gilt hier also Entsprechendes, wie bereits unter Punkt 2. gesagt: Eine Statik muss er nur erbringen, wenn dies beauftragt worden ist. Ohne Statik kann unter Umständen ein Mitverschulden seinerseits in Frage kommen, wenn er die Planung ohne Vorlage einer Berechnungsgrundlage durch Sie vorgenommen hat.
Je nach vereinbarter Auftragslage hängt es dann natürlich auch ab, ob Sie gegen ihn Ansprüche geltend machen können oder nicht.

4.
Statiker A können Sie belangen, wenn seine Berechnungen klar fehlerhaft waren und dies nachweisbar ist, was nach Ihrer Schilderung offenbar der Fall ist.
Bitte bedenken Sie aber, dass auch hier wieder Sie ein überwiegendes Mitverschulden treffen wird, da Sie faktisch "auf eigenes Risiko" den Bau begonnen haben, ohne dass die Statik Ihnen vorlag.

Der WEG wird man insofern keinen Vorwurf machen können, der Hausverwaltung dann, wenn die Verweigerung der Unterlagenherausgabe pflichtwidrig erfolgt wäre.
Dies wird man sicherlich bejahen und die Herausgabe zu den Anforderungen zählen müssen, die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen sind. Vermutlich wird man aber lediglich einen Verzögerungsschaden geltend machen können, dessen Höhe schwer bezifferbar sein wird. Denn auch hier gilt wieder: Sie haben den Bau auf eigenes Risiko begonnen.

5.
Wenn ich Sie korrekt verstehe - korrigieren Sie mich anderenfalls bitte im Rahmen der Nachfrage - hat Architekt/Statiker A seine Leistungen nicht voll erbracht, woraufhin Sie später Architekt B beauftragt haben.

Insofern würde gelten: Architekt A musste selbstverständlich leisten, wozu er sich vertraglich verpflichtet hatte. Tut er dies nicht und mussten Sie deshalb zwingend einen anderen Architekten beauftragen, können Sie diesem eventuelle Mehrkosten in Rechnung stellen.

Wie Sie sehen, ist im vorliegenden Fall ein ganzes Geflecht von Personen und Verträgen zu berücksichtigen, was eine abschließende und umfassende Bewertung des Falles in diesem Rahmen praktisch unmöglich macht. Als Faustregel für Ihre Überlegungen können Sie immer nehmen, dass Haftung in erster Linie zwischen zwei Vertragspartnern stattfindet.

Sollten Sie weitere rechtliche Schritte erwägen, empfehle ich Ihnen daher dringend eine umfassende Prüfung aller Ihnen vorliegenden Unterlagen und des gesamten Sachverhaltes, um einen konkreten Rat für das weitere Vorgehen fachlich fundiert abgeben zu können. Selbstverständlich können Sie sich bei Interesse gerne auch an mich ergänzend wenden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit eine erste Einschätzung der Lage ermöglichen konnte und stehe für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2016 | 11:24

Hallo Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich denke, um eine Beauftragung zwecks weitergehender Bewertung komme ich nicht herum - das ganze ist doch ein recht großes Kuddelmuddel.

Eine Rückfrage habe ich aber vorher noch zur Vermietung:

In der Baugenehmigung steht:

"Fertigstellungsanzeige
Die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens ist zwei Wochen vorher auf beiliegendem Formblatt anzuzeigen.

Die bauliche Anlage darf erst genutzt werden, wenn Sie ordnungsgemäß fertig gestellt und sicher benutzbar ist"

weiter..

"Aufnahme der Nutzung
a) Der Bauherr hat die beabsichtigte Aufnahme oder Nutzung mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Mit der der Anzeige sind die Bescheinigungen/Bestätigungen nach §79 Abs. 2 Satz 2 LBO vorzulegen".

Eine Bescheinigung des Architekten B für die Sicherheit exkl. Terrrasse könnte ich einholen. Ist die Vermietung exkl. Terrasse wirklich möglich?
Ich bin da recht unsicher, ob eine Vermietung nicht doch eine Strafe nach sich ziehen könnte. Eine Strafe wäre kein Problem, wenn sie nur finanziell und wenn sie geringer als die Mieteinnahmen in dem Zeitraum, für die sie gilt, wäre...

Weiterhin galt die Baugenehmigung nur bis 25.11.2016 - stellt dies ein weiteres Problem dar?

Grüße,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.12.2016 | 11:31

Sehr geehrter Mandant,

auch nach dieser Ergänzung bleibe ich bei meiner Einschätzung. Die Frage bezieht sich ja vorliegend nur auf das ergänzende Bauprojekt. Wenn die Dachterrasse nicht mit vermietet wird, haben Sie im Hinblick auf das Mietverhältnis nichts zu befürchten. Selbstverständlich können Sie als Eigentümer bestimmen, was mit vermietet wird und was nicht. Stellen Sie sich die Situation bitte entsprechend der Vermietung einer Erdgeschosswohnung vor, bei der keine Gartenmitbenutzung eingeräumt wird.

Was die Baugenehmigung und deren Befristung angeht, muss in der Tat eine Verlängerung bei der Genehmigungsbehörde eingeholt werden, wenn das Vorhaben fortgeführt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER