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Wohnung gekauft und Mieter wollen nicht ausziehen


04.09.2017 09:24 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

wir benötigen eine 2. bzw 3. Meinung...
Wir haben im April eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft, welche vermietet war und haben den Mietern, welche im Januar eingezogen sind, fristgerecht zum September wegen Eigenbedarf gekündigt (nachdem der Grundbucheintrag erfolgt ist) und unter Begründung des Eigenbedarfs. Erfahren haben sie dies erst, nachdem verkauft war. Diese weigern sich nun auszuziehen und wir stehen kurz vor der Räumungsklage. Der Widerspruch zur Kündigung kam 46 Tage nach dem Kündigungsschreiben von unserem Anwalt (16 Tage zu spät!?).

Sie behaupten nun sie hätten ein Vorkaufsrecht gehabt (was weder im Mietvertrag noch beim Notar festgehalten wurde) und möchten auch ihre Möbel von UNS ausgelöst haben, welche sie nicht mehr mitnehmen können (diese würden "den Umzug nicht nochmal überleben") und/oder Schadenersatz, weil sie in eine teurere Wohnung umziehen müssen (sie möchten in eine andere Stadt, bei denen die Mieten ohnehin höher sind), den Kindergartenplatz verlieren, der Umzug kostenspielig ist usw.

Der Vormieter hat über Mängel Bescheid gewußt und auch nie beseitigt, diese Mängel wurden uns aber nie mitgeteilt und daher gab es auch Mietminderungen und eine Rechnung wegen einer Reparatur, welche von unserer ersten Miete abgezogen wurde.

Fragen:
Gibt es ein Vorkaufsrecht für Mieter, wenn eine Eigentumswohnung weiterverkauft wird? Ich verstehe §577BGB nicht...
Hat eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg? Wie lange kann das gehen? Wie kann man sie früher rausbekommen?
Sollten wir einen Vergleich anstreben und das aussergerichtlich klären?

Danke und Grüße
04.09.2017 | 10:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Da ein grundbuchrechtlich gesichertes Vorkaufsrecht nicht besteht, kommt ein solches nur aus einem zwischen dem Verkäufer und den Mietern geschlossenen Vertrag oder aus Gesetz (der von Ihnen gesehene § 577 BGB ) in Betracht. Ersteres ist nicht bekannt und kann daher nicht weiter erörtert werden. Ein Vorkaufsrecht aus § 577 BGB besteht dann, wenn die von Ihnen gekaufte ETW erst NACH Abschluss des Mietvertrages zu einer ETW geworden, also Wohneigentum gebildet worden ist. Ob dies der Fall ist, geht aus Ihrer Schilderung leider nicht hervor. Da die Mieter aber erst im Januar eingezogen sein sollen, halte ich dies für nicht sehr wahrscheinlich. Überdies würde eine Verletzung des Vorkaufsrechts zur zu Ansprüchen zwischen den Mietern und dem Verkäufer führen, während Rechtsfolgen für Sie nicht zu besorgen wären.

Relevant wäre jedoch ein Ausschluss des Eigenbedarfs nach § 577a BGB. Danach wäre unter der o.g. Voraussetzung eine Eigenbedarfskündigung erst drei Jahre nach der Veräußerung möglich. Unter diesem Gesichtspunkt sollte geprüft werden, wann das Wohneigentum begründet worden ist.

Der vom Mieter erklärte Widerspruch hat zum einen keine unmittelbare Rechtsfolge mit Ausnahme derer, dass die Räumungsklage nicht auf sofortige, sondern nur auf eine künftige Räumung (eben nach Ablauf der angemessenen Frist) gerichtet werden kann. Der Widerspruch ist zudem zwei Monate nach Zugang des Kündigungsschreibens zu erklären; wann dies in Ihrem Fall war, ist unklar, so dass zu einer Verfristung nichts gesagt werden kann. Zudem muss auf die Möglichkeit des Widerspruchs im Kündigungsschreiben hingewiesen worden sein, um die Frist in Gang zu setzen.

Eine Ablöse zurückgelassener Möbel ist von Gesetzes wegen nicht geschuldet und kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben. Eine solche Regelung wäre aber höchst ungewöhnlich. Der Regelfall ist vielmehr der, dass Sie zurückgelassene Möbel auf Kosten der Mieter (bzw. der Kaution) entsorgen lassen dürfen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2017 | 11:10

Hallo, ich muss nochmal korrigieren:

Die Wohnung wurde im Jahre 2009 zwangsversteigert und war eine Eigentumswohnung, hatte zwar mehrmals Mieter drin, aber gehört wie alle anderen Wohnungen zu Privatpersonen, welche zum größten Teil selbst drin wohnen oder auch vermieten. Wenn es also bereits eine Eigentumswohnung war, zählt weder ein Vorkaufsrecht noch eine Sperrfrist, oder?

Gekündigt wurde zum 30.09.2017 und Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Widerspruch kam er am 16.8.2017 – ist dieser dann noch wirksam oder hätte bis zum 31. Juli gekündigt werden müssen, wegen den 2 Monaten vor Beerdigung des Mietverhältnisses Klausel? Im Kündigungsschreiben steht das sie nach § 574 BGB Widerspruch einlegen können und das einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB vorab widersprochen wird.

Natürlich steht im Mietvertrag nichts dergleichen über eine Möbel Überlassung drin, sie möchten diese auch nicht zurücklassen, sondern noch Geld dafür bekommen, da sie die Sachen nicht mitnehmen möchten und auch nicht selbst online verkaufen möchten. Wenn die gebrauchte Küche keinen Umzug mehr überlebt, kann diese kaum noch 6000€ wert sein…
Welche Chancen auf Erfolg hat eine Räumungsklage bei Eigenbedarf in diesem Fall?

Gibt es wirklich Anwälte die ihre Mandanten bewusst falsch beraten, nur um einen langwierigen Prozess zu provozieren? Ich könnte mir auch vorstellen, dass er das nicht unterstützt sich aussergerichtlich zu einigen, da er ihnen ja auch sagt sie haben ein Vorkaufsrecht und können den Kauf rückgängig machen (was glaub ich nicht geht, dass wir a) bereits im Grundbuch stehen und b) sie kein Vorkaufsrecht hatten?

Was wäre denn hier ein angebrachtes Angebot? Wir bezahlen den Umzug wenn sie bis xy ausziehen? Oder sagt die Erfahrung, dass man früher oder später doch eine Räumungsklage benötigt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2017 | 11:35

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage. Sie bestätigen meine Vermutung, dass es sich bereits länger um eine ETW handelt, als das Mietverhältnis dauert. Damit bestehen in der Tat weder ein (gesetzliches) Vorkaufsrecht noch die erwähnte Sperrfrist.

Zum Widerspruch: Relevant war, ob der Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen wurde. Da dies der Fall war, hätte der Mieter bis 61 Tage vor Wirksamwerden der Kündigung, also bis 30.07., den Widerspruch erklären müssen - was augenscheinlich nicht erfolgt ist, so dass der Widerspruch in der Tat verfristet ist.

Nach alldem hätte eine Räumungsklage wohl Erfolg. Allein aus wirtschaftlichen Gründen (und um die Sache zu beschleunigen) kann jedoch ein von Ihnen angedachter Vergleich durchaus sinnvoll sein. Was hierbei angemessen ist, müssten jedoch Sie selbst beantworten, da es darum geht, was Ihnen ein schneller Auszug "wert" wäre. Stellschrauben gäbe es jedenfalls einige, z.B. von der Ablöse bestimmter Möbel bis hin zur Beteiligung an den Umzugskosten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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