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Wohnung bei Auszug streichen / renovieren oder nicht ?


29.08.2017 18:16 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mietvertrag wurde zum 30.10.2011 geschlossen und soll nun zum 30.11.2017 gekündigt werden. Ich habe die Wohnung in renovierten Zustand übernommen.

Es finden sich die folgenden Ausführungen hinsichtlich Instandhaltung und Schönheitsreparaturen im Mietvertrag:

§9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume, Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an lnnentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

(3) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund der Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen zum vollen Renovierungsturnus im Sinne von Absatz 2.

(4) Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur € 120 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.

(5) Schäden in den Mieträumen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Er verzichtet auf jeglichen Ersatz von Aufwendungen für lnstandsetzungen, die – ausgenommen bei Gefahr im Verzug - vorgenommen werden, ohne vom Vermieter Abhilfe innerhalb angemessener Frist verlangt zu haben. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

(6) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten,-denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Mieter obliegt sodann der Nachweis, dass der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.

§12 Beendigung der Mietzeit

Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäuber und mit sämtlichen Schlüsseln zurück zu geben. §9 Abs. (3) bleibt unberührt.

Ich habe die Wohnung seit Bezug nicht gestrichen und auch sonst keine Schönheitsreparaturen durchgeführt (nur ein paar kleinere technische Reparaturen), da ich es als nicht erforderlich ansah. Bei Neubezug müsste dies aber sicherlich getan werden. Bin ich dazu lt. diesen Ausführungen und der aktuellen Gesetzeslage verpflichtet?

Besten Dank & freundliche Grüße
29.08.2017 | 19:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei den Klauseln zur Schönheitsreparaturen wurden keine starren Fristen sondern weiche Fristen vorgegeben, was sich aus der Formulierung „im allgemeinen" ergibt. Die Wohnung wurde auch renoviert übergeben.

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist damit wirksam und verpflichtet Sie zur Durchführung der Arbeiten, soweit der Zustand der Wohnung dies erforderlich macht.

Absatz (3) der Vereinbarung, der eine sogenannte Quotenklausel enthält, ist dagegen nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (vgl. dazu BGH VIII ZR 242/13) unwirksam. Mit der genannten Entscheidung hat der BGH die generelle Unwirksamkeit solcher Quotenklauseln entschieden.

Der BGH begründet die Unwirksamkeit damit, dass eine genaue Ermittlung der zu tragenden Quote für den Mieter nicht ersichtlich oder vorhersehbar ist. Der Mieter wird mit diesen Klauseln unangemessen benachteiligt.

Die Unwirksamkeit der Quotenklausel bedeutet, dass zumindest in den Fällen, in denen die allgemeinen Renovierungsfristen noch nicht erreicht sind, der Mieter weder die Schönheitsreparaturen vornehmen muss noch anteilig dafür Zahlungen zu leisten hat.

Die Unwirksamkeit der Quotenklausel führt dagegen nicht automatisch dazu, dass auch die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Für Sie bedeutet das, dass Sie grundsätzlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Sie räumen selbst ein, dass wohl im Grunde ein Renovierungsbedarf besteht und auch die allgemeinen Fristen sind seit dem Einzug und den letzten Renovierungsarbeiten größtenteils erreicht.

Nach dem Mietvertrag sind Sie mithin verpflichtet, bis zum Auszug die notwendigen und fälligen Schönheitsreparaturen zu erledigen. Unabhängig davon müssten Sie natürlich auch eventuell vorhandene Schäden, die von Ihnen im Laufe der Mietzeit verursacht wurden, behoben werden. Dazu gehören nach der Rechtsprechung auch ungewöhnliche oder grelle Farbanstriche die in jedem Fall zu entfernen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage damit verständlich beantwortet zu haben. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die einmalige, kostenfreie Nachfragefunktion auf diesem Portal.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Rechtsanwältin Silke Jacobi

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