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Wohnung / Übergabe / Mangel stellt Einzug in Frage


25.12.2009 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer



Hintergrund:

Ende November (2009) haben meine Lebenspartnerin und ich einen Mietvertrag über eine Wohnung mit der Tochtergesellschaft eines Versicherungskonzerns abgeschlossen. Der vertragliche Mietbeginn ist der 01.01.2010.

Der Vermieter wird – auch in Vertragsangelegenheiten - durch eine Hausverwaltungs-GmbH vertreten.

Dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung war zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bekannt, dass wir zusammen mit unserem kleinen Sohn in die Wohnung einziehen möchten. Hierüber gibt es nachweislich E-Mail-Schriftverkehr.

Ursprünglich wollten wir den Mietvertrag nur zeitgleich mit der Wohnungsübergabe unterschreiben. Dies wäre ohne weiteres möglich gewesen, da die Wohnung bereits seit längerer Zeit leer steht. Dies wurde jedoch von der Hausverwaltung mit der Begründung abgelehnt, dass dies zum einen völlig ungewöhnlich wäre und zum anderen, dass eine Übergabe erst kurz vor Einzug erfolgen kann, um zu vermeiden, dass zwischen Wohnungsübergabe und Mietbeginn in der Wohnung Schäden auftreten und somit eine potentielle Konfliktgefahr für diesen Fall bestehen würde. Entsprechend haben wir uns darauf eingelassen, den Mietvertrag – ohne gleichzeitige Wohnungsübergabe – zu unterschreiben.

Die Wohnungsübergabe sollte nun am 23.12.2009 erfolgen. Entsprechend haben wir uns an diesem Tag mit einer Mitarbeiterin der beauftragten Hausverwaltung in der Wohnung getroffen. Ebenfalls anwesend war der Hausmeister der Wohnanlage.

Im Rahmen der Wohnungsabnahme kam nun folgendes – aus unserer Sicht – gravierende Thema zu Tage:

Die Warmwasserversorgung in der Wohnung (4 Zimmer, 140 m2) erfolgt komplett über einen (1) Durchlauferhitzer, der in der Küche angebracht ist. Die Leistungsfähigkeit dieses Geräts reicht – wie erste Tests ergeben haben – nicht aus, um eine ausreichende Warmwasserversorgung sicherstellen.

Lässt man nur die Dusche im Bad laufen, so ist der Warmwasserstrahl hinsichtlich Druck und Temperatur bereits unzureichend. Bei parallelem Betrieb eines weiteren Warmwasserverbrauchers (z.B. Spüle in der Küche) wird es aller Voraussicht zu einer weiteren Verschlechterung der Warmwasserversorgung kommen. Testen konnten wir dies leider nicht, da aktuell keine Küche eingebaut ist.

Aus unserer Sicht ist die Warmwasserversorgung – hinsichtlich Wasserdruck und Temperatur – damit völlig unbefriedigend und nicht akzeptabel. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass wir ein kleines Kind haben.

Wir haben das Übergabeprotokoll daraufhin (noch) nicht unterschrieben.

Nachwievor würden wir jedoch gerne in die Wohnung einziehen, jedoch nur, wenn die Warmwasserversorgung verbessert wird. Inwieweit dies technisch möglich ist, ist uns nicht bekannt.

Die Situation war nachweislich dem Vermieter bereits zum Abschluss des Mietvertrags bekannt. Dies wissen wir von der Vormieterin, die wir nun gestern, d.h. nach dem Übergabetermin, kontaktiert haben.

Unsere aktuelle Wohnung ist bereits gekündigt und auch schon wieder vermietet (zum 1.2.2010).

Wie sollen wir uns nun am besten verhalten hinsichtlich

a) Übergabeprotokoll: Unterschreiben ja/nein? Wenn ja, mit welchen Vermerken zu versehen?

b) Setzen einer Nachfrist um den Mangel zu beseitigen? Was wäre eine angemessene Nachfrist?

c) Mietzahlung für den Monat Januar (fällig am 1.1.2010): Leisten ja/nein? Komplett oder gemindert bis zu x%? Unter Vorbehalt der Rückforderung ja/nein?

d) Wie verändert sich die rechtliche Situation, wenn wir einziehen? Ist ein Einzug vor Klärung der Situation überhaupt angeraten?

e) Wie sollen wir uns verhalten, wenn die Nachfrist verstreicht, ohne dass der Mangel zu unserer Zufriedenheit beseitigt wurde? Stellt der beschriebene Mangel einen wichtigen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar? Wie verhält es sich mit einem etwaigen Rücktrittsrecht?

f) Wie verhält es sich mit einem etwaigen Schaden, der uns entsteht, wenn die Wohnung entweder später als vertraglich vereinbart bezogen werden kann oder letztendlich gar nicht bezogen werden kann? Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird, selbst wenn der Mangel beseitigt werden kann und wird, uns ein finanzieller Schaden entstehen (z.B. durch nicht rechtzeitiges Bestellen der Küche + Notwendigkeit, eine Ersatzküche zu beschaffen).

Für eine rechtlich fundierte Antwort wären wir dankbar.
Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

a.
Sie sollten das Übergabeprotokoll nur unterschreiben, wenn alle Mängel der Wohnung dort mit aufgeführt werden. Eine möglichst genaue Beschreibung des Zustands der Mietsache dient Ihnen (aber auch dem Vermieter) der Beweiserleichterung.

b.
Sie können und sollten für die Beseitigung der Mängel in der Tat schriftlich eine angemessene Frist setzen, und können sich meines Erachtens für den Fall der Nichteinhaltung die fristlose Kündigung vorbehalten.
Nachdem Sie mitteilen, dass die Warmwasserversorgung für die gesamten Wohnung erneuert bzw. verbessert werden muss, was mit erheblichem Aufwand verbunden sein dürfte, sollte die Frist nicht zu knapp bemessen sein, also mindestens ca. drei bis vier Wochen (aufgrund der Feiertage bietet sich der 31.01.2010 an). Sie können aber auch zusätzlich eine kürzere Frist setzen (z.B. bis zum 10.01.2010), innerhalb der Vermieter zunächst eine Fachfirma mit der Besichtigung der Warmwasseranlagen beauftragen und Ihnen einen konkreten Vorschlag für die Behebung des Mangels unterbreiten soll.

c.
Da Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben, müssen Sie grundsätzlich auch die Miete entrichten, solange das Mietverhältnis besteht (§ 535 Abs. 2 BGB). Unbenommen bleibt Ihnen jedoch das Recht der Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB.

Eine Minderung der Miete um 100% kommt (nur) in Betracht, wenn und solange die Wohnung überhaupt nicht bewohnbar ist. Nach Ihren Angaben erscheint ein Einzug in die Wohnung allerdings möglich. Jedoch liegt hier eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit wegen des geringen Wasserdrucks und der unzureichenden Leistungsfähigkeit des Durchlauferhitzers vor, die eine Mietminderung von mindestens 10% rechtfertigt (vgl. LG Berlin, WuM 1955, 134; AG Münster, WuM 1981, U 22). Wenn Sie aufgrund von Reparatur- bzw. Installationsarbeiten die Küche noch nicht einbauen können, würde dies eine weitere Minderung im Größenbereich von ca. 25% rechtfertigen (vgl. LG Berlin 61 S 359/81: 50%, wenn Küche und Toilette unbenutzbar). Die genaue Höhe der Mietminderung ist aber sehr stark einzelfallabhängig.

Angesichts der Tatsache, dass das genaue Ausmaß der Beeinträchtigung noch nicht feststeht, halte ich es für sinnvoll, die Miete für Januar zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung zu begleichen. Sie verlieren dann auf keinen Fall Ihr Minderungsrecht wegen Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB).

d.
Ob Sie einziehen oder nicht, ist rechtlich insofern unbeachtlich, als Sie in beiden Fällen die (geminderte) Miete schulden, sofern die Wohnung grundsätzlich bewohnbar ist. Nachdem Sie mitteilen, dass die vorige Wohnung bereits zum 31.01.2009 gekündigt ist, erscheint es daher ratsam, zunächst einzuziehen, jedenfalls zumindest Ihre Möbel dort einzustellen.

e.
Wenn der Vermieter Ihre Frist zur Behebung des Mangels untätig verstreichen lässt oder die Behebung des Mangels verweigert, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB kündigen.

Ein Rücktrittsrecht besteht dagegen bei Mietverträgen nicht, es sei denn dies wäre im Vertrag ausdrücklich vorbehalten.

f.
Zusätzlich zu einer Mietminderung können Sie auch Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder wegen Verzögerung gemäß § 536a Abs. 1 BGB verlangen.
Hierunter fallen z.B. Mehrkosten für eine teurere Ersatzküche, gegebenenfalls aber auch Übernachtungskosten, falls Sie die Wohnung während der Instandsetzungsarbeiten nicht bewohnen können.

Ich hoffe, meine Rechtsauskünfte sind für Sie informativ und verständlich. Bei Unklarheiten können Sie gerne rückfragen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2009 | 16:58

Sehr geehrter Herr Geyer,

vielen Dank für die rasche Beantwortung unserer Fragen.

Bzgl. Punkt e) und Punkt f) würden wir gerne noch einmal nachfragen, ob wir Ihre Antworten wirklich richtig verstehen bzw. würden Sie um eine Präzisierung bitten.

Die (Teil-)Frage e) war: Stellt der beschriebene Mangel einen wichtigen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar?

Könnten Sie uns bitte noch einmal bestätigen, dass aus Ihrer Sicht der beschriebene Mangel tatsächlich ein „wichtiger“ (!!!) Grund i.S.d. §543 BGB ist, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Die (Teil-)Frage f) war: Wie verhält es sich mit einem etwaigen Schaden, der uns entsteht, wenn die Wohnung …. letztendlich gar nicht bezogen werden kann?

Da der hierdurch etwaig entstehende Schaden sehr hoch sein könnte (insb. durch die Notwendigkeit eine neue Wohnung suchen zu müssen und die daraus entstehenden Kosten, wie Maklerprovision, Übergangswohnung, etc., etc.,) würden wir auch hier gerne noch einmal Ihre Einschätzung bestätigt haben wollen, dass die aus unserer Sicht unzureichende Warmwasserversorgung – im Falle des untätigen Fristverstreichens – eine ausreichend hohe Wahrscheinlichkeit zur Durchsetzung der beschriebenen Schadensersatzansprüche begründet.

Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2009 | 15:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

der von Ihnen beschriebene Mangel stellt meines Erachtens durchaus einen wichtigen Grund dar, der nach fruchtlosem Ablauf der Nachbesserungsfrist zur Kündigung berechtigt. Denn wenn ein Sachmangel vorliegt, bedeutet dies zugleich, dass Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil vorenthalten wird, wie es § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt. Die Vorenthaltung vertragsgemäßen Gebrauchs muss zwar grundsätzlich auch in einem Maße stattfinden, das nicht unerheblich ist. Dies würde ich hier allerdings bejahen, denn die unzureichende Wasserversorgung hinsichtlich Wasserdruck und Temperatur, so wie Sie sie beschrieben haben, stellt doch eine bedeutende Belastung dar.
Darüber hinaus kann hier eventuell auch der Kündigungsgrund der Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sein, zumal Sie ein kleines Kind haben. Eine Schädigung der Gesundheit muss noch nicht eingetreten, aber konkret zu befürchten sein (BGH NJW 1989, 218).

Der Schaden, der Ihnen entsteht, falls die Wohnung wegen eines Mangels tatsächlich gar nicht erst bezogen werden kann, ist grundsätzlich ersatzfähig nach § 536a Abs. 1 BGB. Darunter fallen neben Unterbringungskosten (auch der Möbel) gegebenenfalls auch die Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, darüber hinaus auch der Mehrbetrag für eine neue, teurere Mietwohnung, wenn diese vergleichbar ist. Auch die Maklerkosten für die jetzige Wohnung sind ersatzfähig, unter dem Gesichtspunkt nutzlos gewordener Aufwendungen (LG Köln NJW-RR 1993, 524).
Die Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche hängt im Übrigen stark von der Beweisbarkeit der einzelnen Voraussetzungen ab. Sie müssten im Streitfall insbesondere nachweisen, dass ein Mangel vorgelegen hat, dass dieser auch erheblich genug war (etwa durch ein Sachverständigengutachten), und dass Sie Nachteile erlitten haben, die auf den Mangel zurückzuführen sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rückfragen hinreichend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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