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Wohnrecht ohne Grundbucheintrag und Verkauf des Eigentums


14.12.2009 21:00 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Mein Frau hat vor gut 10 Jahren ein Haus von ihrer Mutter geerbt. Parallel hat ihre Mutter ihrem damaligen Lebensgefährten das Einwohnungsrecht auf Lebenszeit vererbt. Der Grundbucheintrag ist im Testament nicht gefordert, wurde jedoch vom Notar bei Testamentseröffnung empfohlen. Erfolgt ist dieser Eintrag jedoch nicht.
Vor gut 2 Jahren hat uns unser Mitbewohner mitgeteilt dass er in ca. 2 Jahren, dann ist er 70 in sein eigenes Haus ziehen wird. Seit dem spielen wir mit dem Gedanken, dass wir das Objekt verkaufen möchten, da wir nicht vermieten möchten und uns das Haus alleine zu groß ist. Zwischenzeitlich ist unser Mitbewohner freiwillig ohne uns darüber zu informieren ausgezogen, nachdem er ein weiteres Haus gekauft hat, in dem er jetzt wohnt.
Nun möchten wir unser Haus verkaufen.

-Hat er Ansprüche trotz versäumten Eintrag ins Grundbuch?

Ein Interesse an der Wohnung besteht seinerseits wohl nicht mehr, er möchte Geld haben. Das hat er uns nun mitgeteilt, nachdem wir einen Käufer für das Haus gefunden haben und 3 Monate nach seinem Hauskauf, worüber wir nicht informiert wurden.
Über die höhe des Betrags hat er noch nicht geredet.

- Welchen Betrag könnte er von uns fordern, sollte er Ansprüche geltend machen können?

Holger Jakel

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Möglicherweise kann hier die mangelnde Grundbucheintragung noch berichtigt werden, insofern kann ein Anspruch des Wohungsberechtigten auf Grundbuchberichtigung bestehen.
Dieses kann allerdings unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verwirkt worden sein, nachdem hier derart viel Zeit vergangen ist

Dass der Wohnungsberechtigte dennoch seinen Anspruch auf Grundbuchberichtigung durchsetzen kann, halte ich nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung allerdings nicht für ausgeschlossen, so dass eine diesbezügliche Gefahr immer noch bestehen kann.

Ob der Berechtigte des Wohnungsrechts gegen den Eigentümer Entschädigungsansprüche hat, wenn er sein Wohnungsrecht aufgibt oder nicht in Anspruch nimmt, hängt von mehreren Umständen ab.

Kann oder will der Wohnberechtigte die Wohnung nicht mehr nutzen, so steht im eine Entschädigung nur dann zu, wenn

- auch für diesen Fall eine solche ausdrücklich vertraglich vereinbart ist oder

- sich aufgrund eines äußerst seltenen Ausnahmefalls die Verpflichtung zur Zahlung einer Entschädigung durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergibt, z.B.: BGH-Urt. vom 14.02.2003, Az.: V ZR 54/02.

Mangels entgegenstehender Angaben von Ihnen sehe ich die Gefahr einer Entschädigungsleistung durch Sie derzeit nicht.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2009 | 21:49

Seither sind keine schriftliche Ansprüche des Mitbewohners erfolgt. Es stellt sich nun für uns die Frage, was passiert mit seinem Wohnrecht, wenn das Haus verkauft ist und seinerseits keine Ansprüche rechtskräftig geltend gemacht wurden. Seine Ansprüche hat er noch nicht in einem für uns nachvollziehbaren Gespräch geltend gemacht, vielmehr waren es vielmehr Aussagen dritter, die uns ein Handeln seinerseits vermuten lassen.

Was meinen Sie mit "Mangels entgegenstehender Angaben"?

Für uns ist derzeit Wichtig: Können wir verkaufen? Was ist nach dem Verkauf, wenn er bis dahin keine rechtlichen Schritte eingeleitet hat?

Holger Jakel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2009 | 22:30

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückfrage, die ich gerne beantworte:

Ich meinte mit "Mangels entgegenstehender Angaben", dass mir aufgrund Ihrer bisherigen (und auch jetzt ergänzten) Schilderung keine Entschädigungsansprüche hinreichend ersichtlich sind, dazu fehlt es an einer tragfähigen Grundlage (siehe oben).

Zum Verkauf:
Zugunsten desjenigen (Käufer des Hauses), welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt (hier Ihr Verkauf des Hauses), gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen (hier nicht) oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.

Geschützt wird der gute Glaube des Erwerbers in Bezug auf die Angaben im Grundbuch. Nur wenn er im Wege positiver Kenntnis - vorsätzlich - die Unrichtigkeit des Grundbuchs (Bestehen des Wohnungsrechts) kennt, ist er nicht mehr gutgläubig.

Bei Gutgläubigkeit erwirbt er das Haus so, als wäre das Grundbuch richtig und es hätte nie ein Wohnungsrecht gegeben.

Stellt sich aber im Nachhinein heraus, dass das Wohungsrecht nicht wirksam aufgegeben wurde, gegebenenfalls eine Entschädigung zu zahlen ist, dann kommen Ansprüche des Wohnungsberechtigten und des Käufers auf Sie zu.

Auch müssten Sie dem Käufer das Wohnungsrecht offenbaren und dürften Derartiges nicht arglistig verschweigen.

Aufgrund dieser Situation sollte dringend weiterer anwaltlicher Rat von Ihnen eingeholt werden, eventuell auch von dem Notar, der den Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden soll.

Mehr kann ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung zu Ihrem Einsatz verständlicherweise nicht mehr mitteilen.

Ich hoffe dennoch, Ihnen weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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