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Wohnrecht - Nebenkostenpauschale bei nichtbewohnen einer volleingerichteten Wohnung


| 17.02.2011 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Wibke Türk


| in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe vor 10 Jahren ein Haus vererbt bekommen (in Hessen) und meiner Mutter wurde ein Wohnrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) in das Grundbuch eingetragen.

Punkt 1. Wohnungsrechtsbestellung: Das Wohnrecht für das zweite Wohngeschoß..., einen Kellerraum, Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Anlagen, freier Umgang in Haus und Hof.
Als Punkt 2. in der Wohnrechtsbestellung wurde eingetragen:
"""Schuldrechtlich wird weiter bestimmt, dass die Berechtigte als Anteil an den für die Wohnung anfallenden Nebenkosten pauschal 300,-DM pro Monat zu zahlen hat."""

Meine Mutter ist Anfang Dez.2010 bei meinem Bruder eingezogen, dort hat sie ebenfalls ein eingetragenes Wohnrecht. Seitdem überweist sie auch die umgerechnet 150,-Euro nicht mehr.
Zuvor hat sie seit April 2008 anstelle der geschuldeten 150,- freiwillig 200,- Euro überwiesen, da auch die Nebenkosten (für das Haus insgesamt) stiegen und ich diese mit meiner Erwerbsunfähigkeits-Rente nicht alleine tragen konnte.
Sie möchte von nun (seit Nov.2010) bei meinem Bruder wohnen, da sie mit mir angeblich nicht auskommt. Das Wohnrecht möchte sie natürlich weiterhin behalten. Ihre Wohnung ist auch vollkommen möbliert (sie könnte jederzeit darin wohnen).
Heizen muss ich die Wohnung nach wie vor (Wasserrohre und Öl-Zentralheizung sind nicht getrennt abzustellen).
Nun hab ich meine Mutter aufgefordert mir die ausstehenden Nebenkosten, pauschal 150,- Euro (in der Urkunde steht 300,-DM) seit Nov.2010 zu bezahlen und auch weiterhin die 150,-Euro monatlich zu tragen.

Nun kam daraufhin ein Schreiben ihres Rechtsanwaltes:
Darin wird behauptet, dass ""damals eine Nebenkostenpauschale von 300,-DM (gerundet nun 150,-Euro) vereinbart wurden, für den Fall, dass meine Mutter auch tatsächlich dort wohne, was bekanntlich nicht der mehr der Fall sei.""
Das steht aber dort nicht, sondern so wie oben wörtlich unter Punkt 2. aufgeführt!
Nebenkosten fallen für die Wohnung ja nach wie vor an und es wurde eine Pauschale dafür vereinbart. Außerdem kann meine Mutter, wenn es ihr plötzlich wieder in den Sinn kommt, was bei ihr schnell der Fall sein kann, jederzeit wieder in ihrer vollmöblierten Wohnung wohnen. Ich habe sie nicht vertrieben (wie sie behauptet).
Der Anwalt schreibt weiter, ""es wäre keine Regelung getroffen, für den Fall, dass meine Mutter nicht mehr hier wohnt, daher wäre der Vertrag ergänzend auszulegen.
Die erwähnte Pauschale würde sich aus den Verbrauchskosten (Strom, Wasser...) sowie Fixkosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung...) zusammensetzen.
Die Fixkosten für das Haus jährlich dürften sich auf höchstens 500,-Euro belaufen, und mit der ergänzenden Vertragauslegung dürften damit jährlich vielleicht noch 40%, gleich 200,- Euro von meiner Mutter zu tragen sein.""

Dann wurde mir vorgehalten, dass meine Mutter Zahlungsbelege hätte, die sich auf ca. 20.000,- Euro belaufen würden. Welche sie wohl über Jahrzehnte gesammelt haben muss (Kosten die sie freiwillig übernommen hat), ich kann es nicht nachvollziehen.
""Rechtlich gesehen würde es sich um ein Darlehen handeln, das grundsätzlich von der Mutter mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden könne (§ 488 III BGB).""
Es war nie die Rede von einem „Darlehen", meine Mutter hat im Laufe der Jahre, oftmals ohne mit mir beredet, Reparaturen veranlasst/finanziert. Als „Gegenleistung" (wenn man es so will) habe ich mich ja auch um Dinge betreffend meiner Mutter gekümmert, besonders auch in gesundheitlicher Hinsicht, dafür kann ich natürlich keine Rechnungen vorweisen.
Das kommt mir nicht sehr „rechtens" vor, dass der Anwalt meiner Mutter nun schreibt, dass dies ein „Darlehen" wäre, welches meine Mutter auch binnen drei Monaten kündigen könne.
Es kommt mir eher als Einschüchterung vor, damit ich meine Forderungen fallen lasse.

Des Weitere steht in dem Schreiben: ""für den Zeitraum April 2008 bis Dez. 2010 wurde von Seiten meiner Mutter, anstelle der geschuldeten 150,- Euro, 200,- Euro gezahlt, woraus sich aus diesem Gesichtspunkt, eine Überzahlung von 1650,- Euro ergäbe.""
Meine Mutter hat das „freiwillig" bezahlt, wir hatten das beredet und uns auf diesen Betrag mündlich geeinigt, da Heizöl, Strom ... teurer wurden.
Und weiter steht, dass es: ""zu gegebener Zeit, für meine Mutter ein Leichtes wäre eine Aufrechnung -meiner Gegenforderungen- zu erklären. Dies gälte wie bereits erwähnt bereits aus dem Aspekt der Nebenkostenüberzahlung.""

Dann wird mir vorgehalten: """Ein anders Thema scheint jedoch gegeben zu sein. Sie möchten das Haus verkaufen und das Wohnrecht meiner Mandantin ist Ihnen hierbei im Wege. Ein untaugliches Mittel ist das Stellen von Forderungen in der Hoffnung das Wohnrecht werde genervt unentgeltlich aufgegeben."""
Das ist vollkommen erfunden, ich habe nie vorgehabt das Haus zu verkaufen solange meine Mutter noch lebt, das habe ich ihr auch immer und immer wieder gesagt. Auch ist es nicht meine Absicht die Pauschale von 150,- Euro zu verlangen, weil ich dann hoffe das meine Mutter ihr Wohnrecht aufgibt, ich möchte einfach nur das Haus halten können (und somit auch ihre Wohnung erhalten können), wie gesagt ich lebe von einer EU-Rente. Ich habe mich im Gegenteil (alles mit meiner Mutter besprochen), darum bemüht das nach ihr geschaut wird, da ich oftmals nicht Zuhause sein kann, und sie hat es dann absichtlich ins Gegenteil verdreht und macht mir nur ungerechtfertigte Vorwürfe. Ich habe mich sehr darum bemüht, dass sie gesundheitliche und soziale Unterstützung bekommt.

Und es wird mir vorgeschlagen: ""es wäre allerdings auch nicht beabsichtigt meine Lebensplanung unnötig im Wege zu stehen. Meine Mutter würde diesbezüglich einem tragfähigen Vorschlag in fünfstelliger Höhe entgegen sehen.""
Meine Mutter weiß genau, dass ich das nicht aufbringen kann. Und wie gesagt ich möchte das ja auch gar nicht, es war nie die Rede davon das Haus zu verkaufen solange sie lebt. Sie verdreht das alles komplett ins Gegenteil.

Und als letzte Unglaublichkeit steht geschrieben, dass ""meine Mutter in der Zeit vom 20.01.11 bis 31.01.11 im Krankenhaus gewesen sei, was mir auch bekannt gewesen wäre. Leider wäre ich dort nicht anzutreffen gewesen.""
Ich habe meinen Bruder (wo ja meine Mutter nun wohnt) mehrfach gebeten mich anzurufen, wenn unserer Mutter betreffend etwas wäre (oder auch einfach nur so), das hat er nie getan.

Entschuldigung vielmals für den langen Text!

Meine Fragen:

1. Kann ich von meiner Mutter verlangen, dass sie die 150,-Euro monatlich zahlt, auch wenn sie nicht hier wohnt (was sie jederzeit tun könnte, ihre Möbel sind ja da)?
2. Kann meine Mutter, über viele Jahre gesammelte Rechnungen, die sie freiwillig bezahlt hat, mir nun „plötzlich" als Darlehen auslegen und dieses kündigen?
3. Ist das in Ordnung, wenn sie mir freiwillig statt 150,- Euro seit April 2008 dann 200,- Euro monatlich gezahlt hat (was wir so mündlich vereinbarten), dies nun als „Überzahlung" von 1650,- Euro dargestellt wird, die sie aufrechnen kann?
4. Kann der Anwalt meiner Mutter wirklich „ergänzende Vertragsauslegungen" für das Wohnrecht formulieren und auslegen, das ja keine Regelung getroffen sei, für den Fall, dass meine Mutter nicht mehr bei mir wohnt, und im Rahmen dieser ergänzenden Vertragsauslegung von meiner Mutter im Jahr nur 200,-Euro zu tragen seien?
5. Wenn ich nicht auf das Schreiben des Anwalts meiner Mutter reagiere, würde ich dann quasi all dem zustimmen?

Freundliche Grüße und Vielen Dank!
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 1865 weitere Antworten zum Thema:
17.02.2011 | 11:55

Antwort

von

Rechtsanwältin Wibke Türk
235 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des von Ihnen für diese Vielzahl von Fragen gewählten Einsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte.

1. Sie können auch bei Auszug Ihrer Mutter weiterhin auf Zahlung der vereinbarten Nebenkosten in Höhe von monatlich 150,00€ bestehen, da Ihre Mutter weiterhin Inhaberin des Wohnrechts ist und dieses jederzeit nutzen kann.

2. Was die gesammelten Rechnungen Ihrer Mutter und die Auslegung als "Darlehen" angeht, so käme es hier entscheidend darauf an, welchen Zeugen ein Richter bei etwaiger gerichtlicher Geltendmachung als glaubwürdig betrachten würde.
Selbstverständlich kann ein Darlehen auch mündlich vereinbart und sodann gekündigt werden. Hier wäre Ihre Mutter dann zu hören und müßte durch ihre Aussage beweisen, dass die Zahlungen in Form eines Darlehens erfolgten.
Eine Prognose hinsichtlich der Erfolgsaussichten kann hier nicht abgegeben werden.

3. Auch hinsichtlich der "Überzahlung" müßte im Zweifel gerichtlich geklärt werden, ob diese als Darlehen anzusehen ist, welches nach Kündigung und Fälligkeit aufgerechnet werden könnte mit etwaigen Forderungen durch Sie.

4. Grds. kann der Anwalt Ihrer Mutter nicht die Regelungen des Vertrages einseitig nicht ohne Weiteres ändern.
Auch vermag er nicht zu festzulegen, ob die Nebenkosten jährlich nur 200,00€ betragen.
Es gibt einer konkrete Regelung, welche Nebenkosten von ca. 150,00€ monatlich bestimmt.

5. Sie sollten hier jedenfalls antworten, da die Gegenseite wohl tatsächlich Ihr Schweigen gegen Sie verwenden würde. Insbesondere würde Ihr Schweigen bedeuten, dass weiterhin wohl keine Zahlungen an Sie erfolgen würden.

Insofern sollten Sie hier einen Rechtsanwalt beauftragen, der Ihnen hilfreich zur Seite steht.
Gerne können Sie sich an mich wenden.


Wibke Türk, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 17.02.2011 | 12:52

Frage – Nachfrage 17.02.11


Vielen Dank für Antwort,

gestatten Sie mir Bitte noch eine Nachfrage:
Wie sie schreiben, kann ich auf die monatliche Zahlung von 150,- Euro bestehen, da meine Mutter weiterhin im Besitz des Wohnrechts ist und dieses jederzeit nutzen kann.

Bedeutet das auch,

dass a.)
meine Mutter dann auch jederzeit und "ohne mich zu fragen" das Haus betreten darf?

Sie ist im Besitz eines Schlüssels.
Ich bin oft längere Zeit weg und weiß nicht was in dieser Zeit geschieht, meine Wohnung steht ihr dann natürlich auch offen, da sie ja auch Zugang zu ihrem Kellerraum haben muss.
Es kam vor kurzem schon einmal vor, dass dann ein Heizkörper in ihrer Wohnung unnötigerweise (und für mehrere Tage) auf sehr hoch gestellt wurde.

und b.) Wenn sie weiterhin die Zahlung verweigert, kann ich ihr verbieten dann das Haus zu betreten bis sie der Zahlung nachgekommen ist?

Mit freundlichem Gruß,
und Danke Ihnen vielmals!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2011 | 13:11

Sehr geehrter Ratsuchender!
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.
1.
Ihre Mutter ist Wohnrechtinhaberin und darf ihre Wohnung ungefragt und zu jeder Zeit betreten.
Dies kann ihr nicht verwehrt werden.

2.
Sofern Ihre Mutter weiterhin keinerlei Zahlung an Sie leistet, müßten Sie sie auf Zahlung verklagen.
Eine Nichtzahlung berechtigt Sie nicht zur Verhinderung der Ausübung des Wohnrechtes.

Ich hoffe, Ihre Nachfragen beantwortet zu haben.

Ergänzung vom Anwalt 17.02.2011 | 11:59

Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass im Rahmen von Wohnrechten nur gewöhnliche Nebenkosten auf den Wohnrechteinhaber abzuwälzen sind, also Müll, Strom, Wasser.
Nicht auf den Wohnrechteinhaber umgelegt werden solche Nebenkosten wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer, und ähnliches. Dies gilt jedenfalls, soweit anderes nicht vereinbart wurde.
Bewertung des Fragestellers 2011-02-17 | 13:29


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2011-02-17
4,6/5.0

Danke sehr!


ANTWORT VON
Rechtsanwältin Wibke Türk
Norderstedt

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