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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Wohnraumneuberechnung für alte

Mein Mietvertrag besteht seit Mitte der 70er Jahre.
Im Mietvertrag selbst sind keine qm genannt.
Laut Mietvertrag werden die einzelnen Positionen der Nebenkosten, die nicht nach Verbrauch berechnet werden können, nach Wohneinheiten umgelegt.
Vor 20 Jahren wurde das Haus vermessen. Das Ergebnis der Berechnung wurde allen Mietern als Ergänzung zum Mietvertrag ausgehändigt.
Dabei wurden die Balkonflächen zu 25 % berechnet.

Muss ich als Mieter mit bestehendem 35 Jahre alten Mietvertrag nun hinnehmen, dass bei meiner Wohnung auf Grund einer vom Vermieter veranlassten neuen Berechnung die Freiflächen nun zu 50% berechnet werden? Oder gilt die vor 20 Jahren getroffene Vereinbarung, die ich als Ergänzung zum Mietvertrag aufgefasst habe, nach wie vor?

Die Änderung hat aktuell Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung. Ich befürchte jedoch in Zukunft für die zusätzlichen qm auch mehr Miete zahlen zu müssen.

Es handelt sich um frei finanzierten Wohnraum.

Die betreffenden Balkonflächen sind nur zu einem geringen Teil überdacht und gehen zu einer viel befahrenen Stasse oberhalb einer Kreuzung raus.

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Sehr geehrte Ratuschende,

ich darf mich zunächst bei Ihnen für Ihre Anfrage bedanken.

Grundsätzlich ist die Bestimmung der Wohnfläche bei frei finanziertem Wohnraum aufgrund vieler verschiedener Varianten möglich.

Vorrangig sind dabei zunächst vertragliche Vereinbarungen. Wie Sie schreiben, enthält Ihr ursprünglicher Mietvertrag zur Wohnfläche keine Vereinbarung. Ohne spätere vertragliche Ergänzung würde man deshalb wahrscheinlich auf die in den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegten Wohnflächenangaben abstellen. Da aber bei Ihnen vor zwanzig Jahren eine Vermessung und Berechnung stattgefunden hat, ist voraussichtlich auf diese abzustellen. Hier ist zu unterscheiden, ob das Ergebnis der Berechnung als Ergänzung zum Mietvertrag Bestandteil des Vertrages geworden ist oder ob es sich lediglich um eine informatorische Mitteilung des Vermieters gehandelt hat. Wenn die Berechnung Bestandteil des Vertrages geworden ist, dann ist die so ermittelte Wohnfläche auch weiterhin für das Vertragsverhältnis (sowohl für Miete als auch Betriebskosten) verbindlich. Eine Erhöhung wäre nur durch eine Abänderung des Mietvertrages möglich, die Ihre Zustimmung voraussetzen würde. Ist die Mitteilung der Berechnung vor zwanzig Jahren dagegen kein unmittelbarer Bestandteil des Mietvertrages geworden, dann kann der Vermieter grundsätzlich auch von der damals ermittelten Wohnfläche abweichen, da er insofern eine relativ große Auswahl bezüglich der Wahl eines Umlagemaßstabes im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hat. Dies gilt allerdings nur, wenn in dem Mietvertrag keinerlei Regelung zum Verteilungsmaßstab enthalten ist. Und selbst wenn der Vermieter mangels anderweitiger Regelung den Verteilungsmaßstab frei bestimmen darf, so kann wegen der bereits seit zwanzig Jahren angewendeten Wohnflächengröße hier von einer konkludenten Einigung auf diese Wohnfläche ausgegangen werden. Eine Abänderung wäre dann nur durch Vereinbarung der Parteien, das heißt, mit Ihrer Zustimmung möglich.

Vermutlich wird Ihr Vermieter versuchen, mit der Regelung des § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung zu argumentieren. Diese sieht für Balkone einen Regelansatz von einem Viertel und einen Höchstsatz von der Hälfte vor. Selbst wenn, die Anwendung dieser Vorschrift vereinbart worden wäre, wäre der Ansatz von der Hälfte in Ihrem Fall wahrscheinlich bereits deshalb unzulässig, weil für eine Abweichung vom Regelsatz (1/4) besondere Gründe vorhanden sein müssen. Hierfür ist meist der Nutzungswert maßgeblich, der ja nach Ihren Angaben eher unter dem Durchschnitt als darüber liegen dürfte.

Im Ergebnis spricht also sehr viel dafür, dass eine Erhöhung der Wohnfläche unzulässig wäre.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei dieser Auskunft um eine unverbindliche Einschätzung im Rahmen einer Erstberatung auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung handelt. Sofern Sie eine verbindliche Prüfung Ihrer Vertragsunterlagen und/oder eine Vertretung gegenüber Ihrem Vermieter wünschen, können Sie mich gern in meinem Büro kontaktieren. Unabhängig davon stehe ich Ihnen selbstverständlich für Ihre Nachfragen zu meiner Antwort im Rahmen der einmaligen kostenlosen Nachfrage-Funktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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Anwaltsbüro Runte & Hänsgen, Waldstr. 128, 63263 Neu-Isenburg
Tel. 06102/78840
Email: anwalt@kanzlei-haensgen.de

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