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Wohnraummiete in Gewerbeeinheit


12.12.2008 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Morgen,
ich habe folgende Frage.
Ich habe vor ca. 12 Jahren eine Mietwohnung bezogen und auch einen entsprechenden Mietvertrag für Wohnraum abgeschlossen.

Diese Wohnung ist mir zu Anfang nächsten Jahres gekündigt worden.

Jetzt stellt sich plötzlich raus das in dem Haus laut Bebauungsplan und Baugenehmigung diese Wohnung nicht genehmigt war sondern es sich um ein reines Bürogebäude handelt.

Kann ich aus diesem Umstand noch irgendwelche Rechte wie z.B. Mietminderung ableiten bzw. ist der Mietvertrag überhaupt gültig gewesen.

MfG
Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn während der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung auftreten, ist ein Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, wobei diese Minderung auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn es sich um einen verborgenen Mangel handelt und dier Mieter die Räume "wie besichtigt" und zu dem im vertrag angegebenen Zweck (hier wohl Wohnraum) anmietet (KG Berlin GE 2002, 131).

Zu den Mängel gehören auch nach § 536 BGB die sogenannten Rechtsmängel.

Dabei ist aber zu beachten, dass als Rechtsmangel nur Privatrechte angesehen werden, die bei Vertragsschluss bestehen UND auch gegen die Mieter wirken.

Und genau daran wird es hier scheitern:

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sind es öffentlichrechtliche Gebrauchsbeschränkungen, die sich ausschließlich an den Eigentümer (=Vermieter) richten. Denn einen Einfluss auf die Beschaffenheit oder Benutzbarkeit der Mietsache zu IHREN Lasten vermag ich nicht zu erkennen, da die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (Nutzung zu Wohnzwecken) nicht durch die fehlende Genehmigung micht (erheblich) gemindert gewesen ist.

Eine Minderung kommt daher nicht in Betracht.

Die Frage nach der Gültigkeit des Mietvertrages kann auch insoweit zurückstehen, als Sie ggfs. Rückzahlungen beabsichtigen. Denn auch bei einer Ungültigkeit des Vertrages müsste dann eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden, die sich im Rahmen der vereinbarten Miete orientiert.

Wichtig könnte diese Frage allenfalls bei eventuell vereinbarten Renovierungspflichten sein, da ohne vertragliche Vereinbarung Sie diese Pflichten nicht übernehmen müssen:

Ungültig wird der Vertrag aber ohne Ihr Zutun nicht werden, so dass Sie nicht etwa automatisch auf mögliche Pflichten verzichten sollten.

Hier würde es sich nun anbieten, SCHRIFTLICH per Einschreiben mit Rückschein, die Anfechtung des Vertrages wegen Täuschung (dabei unterstelle ich, dass dem Vermieter die fehlende Genehmigung bekannt gewesen ist) zu erklären und dann mit ZUGANG der Anfechtungserklärung den Vertrag rückwirkend für nichtig zu erklären. Dieses hätte zur Folge, dass die Nichtigkeit des Vertrages auch entsprechende Pflichten Ihrerseits nichtig machen würde.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Ergänzung vom Anwalt 22.12.2008 | 09:33

Sehr geehrter Ratsuchender,


offenbar gibt es Probleme mit dem Gebühreneinzug. Bitte beseitigen Sie umgehend eventuell bestehende Hindernisse, damit es nicht zu einer Verteuerung kommt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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