09.01.2008 | 22:36
Antwort
von
Rechtsanwalt Diplom - Jurist (Universität Augsburg) Michael Kohberger
342 Bewertungen
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:
Zunächst mache ich auf die über folgenden Link zugängliche
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche aufmerksam.
Wenn die Architektin die Wohnfläche den gesetzlichen Vorgaben entsprechend mit 45,81m² ermittelt hat und die Wohnfläche laut Mietvertrag 57,8m² groß sein müsste, so greift nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtlage zu Ihren Gunsten gemäß den Vorgaben des
§ 536 BGB ein Recht auf
Minderung .
Immerhin bestünde eine Wohnflächenabweichung von mehr als 20 %.
Sie sollten den Mangel unverzüglich per Einschreiben mit Rückschein beim Vermieter anzeigen und könnten zugleich anregen, rückwirkend und für die Zukunft die vereinbarte BRUTTOMIETE einvernehmlich um ca. 20 % zu kürzen. Künftige Mietzinszahlungen sollten von Ihnen allenfalls noch unter Vorbehalt geleistet werden.
Spätestens, wenn sich der Vermieter mit einer angemessenen Minderungsquote nicht einverstanden erklären sollte, so sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.
Ausgangs mache ich auf folgende Leitsatzentscheidung des BGH, Urteil vom 7. Juli 2004 -
VIII ZR 192/03 - aufmerksam:
„
Übersteigt die in einem MIETERHÖHUNGSVERLANGEN angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung vorgesehen). "
Quelle:
Homepage des Bundesgerichtshofes
Bitte beachten Sie, dass es sich bei Entscheidungen immer
um Einzelfälle handelt, die nicht exakt auf andere Fälle angewendet werden können.
Gesagtes gilt auch für die über folgenden Link via <a href= " http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_wohnflaeche.htm " target="_blank">www.hanhoerster.de nachlesbaren Entscheidungen, sodass diese allenfalls als grobe Orientierungshilfe(n) dienen können.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und stehe im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion gerne für eine Nachfrage zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller
09.01.2008 | 23:00
Sehr geehrter Herr Kohberger,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen.
Habe leider vergessen zu erwähnen das ich zum 31.0.1.08 aus der Wohnung ausziehe.Kann also nicht anregen die vereinbarte Bruttomiete um 20% zu kürzen.Sollte ich den Vermieter jetzt auffordern die zuviel gezahlte Miete zurück zuzahlen.Viele Grüße
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
09.01.2008 | 23:18
Vielen Dank für die Nachfrage und die Ergänzung des Sachverhaltes, worauf ich wie folgt antworte:
Wenn das Mietverhältnis beendet ist, empfehle ich die Rückforderung des zu viel gezahlten Mietzinses gemäß den Vorgaben der §§ 812 ff. BGB (sogen. Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters).
Sie könnten Ihre Rückforderung(en) unter Bezugnahme auf genannte Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes auf § 812 BGB stützen, wobei darauf hingewiesen sei, dass es in dem Urteil des BGH um Falschangaben in einem MIETERHÖHUNGSVERLANGEN und NICHT um Falschangaben in einem MIETVERTAG ging.
Falschangaben im Mietvertrag sind jedoch mit Falschangaben in einem Mieterhöhungsverlangen jedenfalls vergleichbar.
Das LG Würzburg hat mit Beschluß vom 17.01.1984 - 4 S 1876/83, WM 1984, S. 217 = ZMR 1984, S. 407 Minderungsansprüche bei einer Abweichung der Ist-Größe von der Soll-Größe um mindestens 20 % bejaht. Auch auf diese Entscheidung könnten Sie sich beziehen.
Anzuraten ist außerdem, dass Sie für die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete eine Frist setzen, wobei allerdings überlegenswert ist, ob sie mit der Absendung des Schreibens nicht bis zur Übergabe der Wohnung zuwarten sollten, um Streit zur Frage der vertragsgemäßen Wohnungsübergabe keinen Vorschub zu leisten.
Ich hoffe, Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit und verständlich beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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