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Wohnhaus im Gewerbegebiet


| 20.12.2011 10:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Ich habe einen Beitrag gelesen zu dem Thema, wenn ein Wohnhaus im Gewerbegebiet steht.
Was passiert, wenn im Kaufvertrag mit der Gemeinde vereinbart wurde, dass eine Wohnteil nach §§ 8,9 der BauNutzungsverordnung erstellt werden darf, aber entgegen der Bestimmungen statt eines Gebäudes ein separates Betriebsgebäude und ein separates Wohnhaus auf einem Grundstück genehmigt wurden.
Nun soll das Grundstück geteilt werden, sprich zwei Eigentümer je für den betrieblichen Teil und das Wohnhaus eingetragen werden. Denn nach Kaufvertrag mit der Gemeinde darf nach 15 Jahren verkauft werden oder es muss der wohnliche Anteil nicht mehr vom Betriebsleiter, Inhaber o.ä. genutzt werden. D. h. es spricht nichts gegen eine Teilung, einen Verkauf oder eine Vermietung, es würde lediglich im Gewerbegebiet ein Betriebsgebäude und ein Wohnhaus stehen. Die Gemeinde widerspricht nun, da auf dem Gewerbegebiet kein Wohnhaus mit neuem Eigentümer stehen darf. Was bringt dann die vertragliche Regelung, dass man sich nur 15 Jahre daran halten muss. Muss das Wohnhaus dann in ein Geschäftshaus geändert werden oder ist die Teilung überhaupt unzulässig. Steht die Baunutzungsverordnung über dem Kaufvertrag?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

In Gewerbegebieten können ausnahmsweise zugelassen werden

- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

Gleiches gilt für Industriegebiete.

In der Tat liegt hier wohl ein Widerspruch zwischen dem Kaufvertrag und der nachträglichen Genehmigung vor, was derart nicht sein darf, zumal hier die Gemeinde an Sie verkauft hat.

Sie haben dann privatrechtlich gegebenenfalls Ansprüche gegenüber der Gemeinde, wenn diese Ihnen gegenüber zu verstehen gegeben hat, dass sie für die Nutzung, so wie sie im Kaufvertrag geregelt ist, einstehen will beziehungsweise nach dem Kaufvertrag das Risiko eindeutig der Gemeinde zugeordnet ist.

Denn damit läge einen Mangel des Kaufs vor, was zu Gewährleistungsansprüchen - zum Beispiel namentlich eine Minderung - führt.

Dieses müsste aber genau und gesondert untersucht werden, was hier im Rahmen einer Erstberatung leider nicht möglich ist. Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Zivilrecht und Baurecht stehen grundsätzlich unabhängig voneinander in unserem Rechtssystem.

Das heißt, dass die baurechtliche Materie abseits von den Gewährleistungsregeln des Zivilrechts zu prüfen ist und hier möglicherweise die Baugenehmigung rechtswidrig verweigert wurde.

Das kann einen Mangel des Kaufs darstellen, muss es aber nicht, siehe oben.

Für einen Mangel spricht nach meinem ersten Dafürhalten, das hier die Gemeinde an Sie verkauft hat, die auch über die Baugenehmigung zu befinden hat und dieses also schon vor Kaufvertragsschluss wissen konnte beziehungsweise wissen musste und Sie im Gegensatz dazu sich gewissermaßen auf eine später erteilte Baugenehmigung wegen der Identität von Verkäuferseite und Baugenehmigungsbehörde, die beide zur gleichen Gemeinde gehören, verlassen konnten.

Die Baunutzungsverordnung steht nicht über dem Kaufrecht, jedoch führt es in der Praxis dazu, dass nur entsprechend den Regeln des öffentlichen Rechts und des Baurechts insbesondere gebaut werden darf.

Zur Grundstücksteilung:
Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.

Der Bebauungsplan, sollte einer hier vorliegen, enthält Festsetzungen, die sich entweder direkt auf die Baunutzungsordnung gleichermaßen beziehen oder eben davon abweichen.

Ich nehme hieran, dass ein Bebauungsplan vorliegt, ansonsten kann ich keine Rechtswidrigkeit der Grundstücksteilung erkennen.

Liegt also ein Bebauungsplan vor, darf im Rahmen der Grundstücksteilung nicht davon abgewichen werden.

Falls Sie noch Rückfragen haben, können Sie diese gerne im Wege der kostenlos möglichen Nachfragefunktion stellen.

Im Übrigen empfehle ich unbedingt die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der sich im Kauf- und öffentlichen Baurecht auskennt.

Denn ohne werden Sie hier wahrscheinlich nicht weiterkommen.

Bitte bedenken Sie, dass die Gemeinde selbst Juristen hat oder ein Anwaltsbüro mit deren Vertretung beauftragen würde, wenn Sie hier Ansprüche gegen die Gemeinde stellen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Bewertung des Fragestellers 22.12.2011 | 10:15


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